住房制度：優(yōu)化雙軌統(tǒng)籌

住房制度改革經(jīng)歷多年實(shí)踐，已有相對(duì)清晰的基本經(jīng)驗(yàn)，各地必須建立保障房、商品房供給“雙規(guī)統(tǒng)籌”，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉，既體現(xiàn)效率又維護(hù)公平的住房供應(yīng)制度。政府在住房領(lǐng)域的首要任務(wù)，是以財(cái)政資金和政策性融資機(jī)制為后盾牽頭組織好保障性住房軌道上的有效供給，在總結(jié)已有經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，把保障房具體形式集中于對(duì)最低收入階層的“公租房”和適合于收入夾心層的“共有產(chǎn)權(quán)房”，排除其他的五花八門、極易產(chǎn)生扭曲和套利弊端的“經(jīng)濟(jì)適用房”的種種具體形式。

一是要加快優(yōu)化公共住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，適當(dāng)提高公共住房比重，根據(jù)地方轄區(qū)具體房源情況掌握好公共租房供給以財(cái)政資金“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”的選擇與權(quán)衡關(guān)系。二是出臺(tái)切實(shí)舉措發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，如允許承租人可以使用住房公積金付租金，降低房屋租賃的增值稅負(fù)擔(dān)，個(gè)人基本生活需要的房屋租金可以抵扣個(gè)人所得稅等。三是在教育、醫(yī)療方面落實(shí)租售同權(quán)的配套制度安排。把保障性住房托底的事情做好，解決商品房供應(yīng)問(wèn)題，就應(yīng)更多地依靠市場(chǎng)，核心思路在于雙軌統(tǒng)籌框架下建立“多主體供給、多渠道保障、統(tǒng)籌兼顧”的住房供應(yīng)制度體系，既體現(xiàn)效率，提升供應(yīng)能力和質(zhì)量，又能照顧公平，實(shí)現(xiàn)全體社會(huì)成員住有所居，在全面覆蓋基本住房需求的同時(shí)，也兼顧熱點(diǎn)城市中高收入人群的改善性需求。

投融資制度：商業(yè)性政策性協(xié)調(diào)配合、機(jī)制創(chuàng)新。

包括住房的房地產(chǎn)業(yè)供給品的形成，需要國(guó)土開(kāi)發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)投資建設(shè)的大規(guī)模資金投入，相關(guān)的投融資制度改革創(chuàng)新至關(guān)重要。在各地亟應(yīng)建立商業(yè)金融和政策金融協(xié)調(diào)呼應(yīng)的房地產(chǎn)投融資制度，以及個(gè)人住房金融制度，“雙軌”協(xié)同發(fā)揮合力助推多層次住房供給體系建立。

一是要構(gòu)建多層次的住房金融體系，合理發(fā)展商業(yè)性住房金融，開(kāi)發(fā)夯實(shí)政策性住房金融機(jī)制，探索發(fā)展互助儲(chǔ)蓄型金融。對(duì)于中高端收入人群對(duì)應(yīng)的商業(yè)性住房金融，可以逐步放開(kāi)信托公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司等的準(zhǔn)入，破除商業(yè)銀行的過(guò)度壟斷，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，放開(kāi)融資形式、融資條件、利率等，允許金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則提供靈活多樣的住房金融產(chǎn)品。對(duì)于政策性住房金融，要聚焦建立起一套針對(duì)中低收入群體、特殊困難群體的金融支持制度，如對(duì)住房公積金制度改革調(diào)整為真正的政策性金融制度體系，探索由政策性金融機(jī)構(gòu)接手保障性住房的投融資(包括PPP項(xiàng)目建設(shè)中可納入的保障性住房)�？山梃b國(guó)外住房?jī)?chǔ)蓄銀行的經(jīng)驗(yàn)，在大中城市建立儲(chǔ)蓄性住房金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)互助融資，為成員間的住房需求提供支持。

二是在住房金融市場(chǎng)發(fā)展中，積極支持發(fā)展住房貸款證券化產(chǎn)品，探索REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的發(fā)展，培植住房金融的二級(jí)市場(chǎng)，拓寬資金籌集渠道。并優(yōu)化回報(bào)機(jī)制。

三是在當(dāng)前階段，面對(duì)“冰火兩重天”的市場(chǎng)分化格局，在“火”的一、二線城市看重“金融去杠桿”的同時(shí)，在“冰”的不少三、四線城市還需酌情配之以“加杠桿”措施(包括商業(yè)性、政策性雙軌)以利“去庫(kù)存”。

四是在住宅項(xiàng)目建設(shè)、小區(qū)開(kāi)發(fā)，乃至包含多類型住宅的地方轄區(qū)內(nèi)連片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中，積極、規(guī)范地引入PPP(政府與社會(huì)資本合作)創(chuàng)新機(jī)制，以少量的政府付費(fèi)“四兩撥千斤”地拉動(dòng)、引致民間資本、企業(yè)資金、商業(yè)性信貸資金進(jìn)入相關(guān)投融資領(lǐng)域，并帶來(lái)政府、企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)“1+1+1>3”式的績(jī)效提升效果。

房地產(chǎn)稅制度：健全體系，攻堅(jiān)突破。

廣義的房地產(chǎn)稅指與房地產(chǎn)相關(guān)的一切稅收，狹義的房地產(chǎn)稅特指住房保有環(huán)節(jié)的稅收。構(gòu)建激勵(lì)相容的房地產(chǎn)稅收制度，形成公平合理的、社會(huì)共享的土地增值收益分配制度，是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控具有治本水平、促使業(yè)界實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的十分重要、無(wú)可回避的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，也是改革中和地方稅體系建設(shè)中一塊難啃的“硬骨頭”。

從理論和實(shí)踐的結(jié)合看，關(guān)于房地產(chǎn)增值收益的分配，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度的一個(gè)核心難題所在。“土地漲價(jià)歸公”的分配，現(xiàn)實(shí)中應(yīng)處理為適當(dāng)兼顧各方的“漲價(jià)分成”。關(guān)于土地增值收益的分配，理論界有兩種主流觀點(diǎn)，一個(gè)是“漲價(jià)歸公”，另一個(gè)是“漲價(jià)歸私”。完全的“漲價(jià)歸公”、“漲價(jià)歸私”都不盡合理，土地的增值主要源于政府牽頭對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，所帶來(lái)的公共服務(wù)水平提高而產(chǎn)生的物業(yè)升值。但也不能否認(rèn)，土地的增值與私人投資和各個(gè)微觀主體相互影響所帶來(lái)的“軟件”(服務(wù)等需匹配的環(huán)境、文化因素等)改善也分不開(kāi)。因此，土地增值收益的分配，根本的做法還是公私兼顧、社會(huì)共享。而實(shí)現(xiàn)這一兼顧和共享的目標(biāo)，建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)稅收制度(成為政府與居民的激勵(lì)相容制度交匯點(diǎn))，引導(dǎo)土地財(cái)政向稅收財(cái)政過(guò)渡，顯得尤為重要。因此，需要從以下幾個(gè)方面著手，構(gòu)建適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系長(zhǎng)治久安要求的房地產(chǎn)稅收制度。

第一，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減輕交易成本，減少對(duì)房?jī)r(jià)的“助漲助跌”效應(yīng)。具體考慮至少應(yīng)有四個(gè)方面的措施。一是在營(yíng)改增全覆蓋之后，創(chuàng)造條件按時(shí)適當(dāng)降低增值稅稅率，簡(jiǎn)并稅率檔次，同時(shí)盡可能減少免稅、先征后退等稅收優(yōu)惠政策；二是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，可將契稅平均稅率降低至1%左右，維持較低稅負(fù)水平；三是簡(jiǎn)化稅制結(jié)構(gòu)，將土地增值稅合并至增值稅，將城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等并入未來(lái)的房地產(chǎn)稅；四是清理房地產(chǎn)收費(fèi)，能夠取消的取消，能夠降低的降低。

第二，在住房保有環(huán)節(jié)實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，立法先行，按照房市場(chǎng)評(píng)估值確定稅基，對(duì)地方政府充分授權(quán)，區(qū)別不同情況，分步實(shí)施。這一改革關(guān)系到以利益引導(dǎo)各方預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制炒作機(jī)制建設(shè)，可促使土地財(cái)政順利轉(zhuǎn)換、地方政府職能合理轉(zhuǎn)變與地方財(cái)源建設(shè)相內(nèi)洽，以及地方治理的法治化、也與優(yōu)化再分配、推進(jìn)廣大百姓共同富裕進(jìn)程相關(guān)。根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活的“問(wèn)題導(dǎo)向”和黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革、2020年前落實(shí)稅收體系的稅收法定工作，以及十九大關(guān)于加快建設(shè)地方稅體系的系列指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)稅立法及改革的積極推出勢(shì)在必行。建議改革過(guò)程中，一是借鑒上海、重慶兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，一開(kāi)始可適當(dāng)“柔性切入”，力求先建成制度框架，制度設(shè)計(jì)方面要充分考慮中國(guó)社會(huì)對(duì)此改革的可接受性，制定包容、開(kāi)明的稅基扣除和稅收豁免政策，通過(guò)立法搭建制度框架后，在部分“火”的城市先行而“冰”的城市可從容等待以后的合適時(shí)機(jī)跟進(jìn)。開(kāi)征房地產(chǎn)稅的同時(shí)，可明確立法規(guī)范個(gè)人房產(chǎn)土地使用權(quán)70年到期后可續(xù)期，即轉(zhuǎn)為永久使用權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)信息登記及聯(lián)網(wǎng)、房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)制、個(gè)人納稅申報(bào)制度建設(shè)等，均需匹配到位，確保房地產(chǎn)稅順利落地。

第三，改革中將土地增值稅并入增值稅后，將集體土地建設(shè)開(kāi)發(fā)納入征稅范圍，以出讓、抵押、租賃、入股等方式有償轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)繳納土地增值稅，從而使國(guó)家以稅收的方式參集體土地收益分配。

第四，完善個(gè)人所得稅制度。推動(dòng)個(gè)人所得稅綜合與分類相結(jié)合改革，對(duì)個(gè)人及家庭購(gòu)買首套或者改善型住房的抵押貸款利息，允許按照個(gè)人或家庭年度收入的一定限額在個(gè)人所得稅前扣除；對(duì)有能力有條件有意愿的中等偏下“夾心層”家庭購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房或租賃房屋，可規(guī)定其購(gòu)房支出或租金支出，在合理的范圍內(nèi)允許個(gè)人所得稅前予以扣除。集體土地準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)后，應(yīng)將個(gè)人轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)收入，納入個(gè)人所得稅的征稅范圍。

未來(lái)可望穩(wěn)定運(yùn)行并逐步培養(yǎng)成為地方政府主力型支柱財(cái)源的房地產(chǎn)稅，以及必將積極構(gòu)建的完整地方稅體系為重要制度支撐條件，從而在“治本”層面上改造“土地財(cái)政”概念下，過(guò)多依靠一次性土地批租收入的短期行為模式，改善地方政府層面財(cái)源建設(shè)基本局面，并促使各地房地產(chǎn)調(diào)控困境得到“經(jīng)濟(jì)手段為主”機(jī)制生成后的有效破解，達(dá)成標(biāo)本兼治的長(zhǎng)效機(jī)制。