房地產(chǎn)屬性的日愈金融化助長泡沫。

住房是必需的消費品，又是基礎(chǔ)、大宗的跨期消費品，同時也可以成為資本品，當(dāng)作投資、炒作的對象和取得貸款的抵押品。特別是在我國居民投資渠道有限的情況下，流動性充裕或泛濫的時候，住房更會首當(dāng)其沖被作為投資或投機的對象。從靜態(tài)收益率比較看，由于近年來務(wù)工人員向大中城市流動趨勢進一步增加，以及每年規(guī)模龐大的大學(xué)畢業(yè)生等新增就業(yè)人口，使得大中城市的住房租賃需求持續(xù)普遍上漲。從動態(tài)看，由于在中長期趨勢上中國大部分城市的房地產(chǎn)價格都在上漲，使房地產(chǎn)投資在“倒手”出售形式上更是產(chǎn)生了較大的資產(chǎn)溢價收益。利益驅(qū)動在“羊群效應(yīng)”和“金融化”的共同作用下，以很快的速度表現(xiàn)為投資、投機交易的增長，加劇了房地產(chǎn)市場中的非理性需求。

與此同時，近年來，我國廣義貨幣M2呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，金融市場流動性曾呈現(xiàn)持續(xù)寬松狀態(tài)，M2與名義GDP的比值在不斷上升。2003年以來，外匯占款快速增加導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量的被動釋放。M2的快速增長中，流動性在利益驅(qū)動下更多流向了房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)價格也客觀上產(chǎn)生了一定的支持上漲趨勢的作用。M2的增加，使得房地產(chǎn)商從銀行獲得貸款的可能性增加，潛在購房者流動性約束下降，從而對房地產(chǎn)需求更為旺盛和新項目投資決策更為積極和擴張沖動，產(chǎn)生相當(dāng)大的互動影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格抬升。個人住房按揭貸款和住房抵押貸款再購房，也都擴張了需求，都會拉升房地產(chǎn)價格；而房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則緩解了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體的資金壓力。由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長，自然壽命和經(jīng)濟壽命長以及土地供給有限等特點，決定了房地產(chǎn)短期供給是缺乏彈性的，房地產(chǎn)價格的變動，主要受城鎮(zhèn)化加快背景下其他因素加入的有支付能力的需求向上變動的影響。

總之，在居民投資渠道有限情況下，商品房投資成為比存款利息收入高而風(fēng)險相對小、且不需要太多專業(yè)技術(shù)與管理能力的“最佳投資選擇”�，F(xiàn)實生活中房地產(chǎn)投資與金融的機制性結(jié)合，更以“金融化”使其能量放大，投資收益可觀，同時也在積累和放大“泡沫”，即積累著不良的投機風(fēng)險因素。

城市發(fā)展模式帶來的挑戰(zhàn)性問題。

住房商品具有典型的異質(zhì)性和“宜居”評價的復(fù)雜性，其價格不僅取決于住宅本身的建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、面積、朝向等，而且與社區(qū)環(huán)境、城市布局、空間區(qū)位、設(shè)施配套等一切與人居相關(guān)的社會、經(jīng)濟、環(huán)境因素息息相關(guān)。這些因素可簡稱為“地段”因素。

城市住房問題與城市地段代表的多種構(gòu)成要素有關(guān)，這是住房有別于其他商品的基本特征之一。雖然目前住房問題的主要矛盾是快速城市化等造成的供求數(shù)量失衡，但對住房供求的“空間失配”問題也亟需重視。住房供給并非單純的數(shù)量問題，它還包含與城市功能區(qū)布局、交通聯(lián)系、服務(wù)設(shè)施配套等息息相關(guān)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題。城市住房市場客觀上呈“板塊化”分布，其主要原因是住房本身的高度差異化——由其地理位置、環(huán)境品質(zhì)、交通便利性、社會基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點配套等條件而分化為次級子市場，體現(xiàn)為板塊內(nèi)部的“均質(zhì)性”和外部的“異質(zhì)性”并存。板塊化即是一種“地段”有別的空間分割現(xiàn)象，是導(dǎo)致住房供求易出現(xiàn)“空間失配”的重要原因。

充分認識這種與地段因素相關(guān)的各類住房“空間粘性”特征，也就要充分重視住房市場中的價格機制失靈。從原理上說，如果土地供給充分，在長時期里，價格機制會引導(dǎo)住房供求總量與結(jié)構(gòu)的平衡并且平抑房價；但由于存在“優(yōu)勢區(qū)位土地短缺與自然壟斷”和“空間粘性”，短中期內(nèi)乃至黃金地段在長期內(nèi)，很難改善供求關(guān)系。城市中的優(yōu)勢區(qū)位土地總是短缺的，當(dāng)房價上漲時，雖然有些城市可以擴大土地供給，但可能主要分布在城市外圍，短期內(nèi)很難形成對中心區(qū)優(yōu)勢區(qū)位土地上供給物的替代。并且住房建造周期很長，從獲得土地到最終形成住房供給往往需要好幾年時間，因此雖然房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率會促使大量資本集聚，但短期擴大供給殊非易事，短期游資會更青睞于在交易環(huán)節(jié)快進快出，客觀上形成抬升投資和投機需求的炒作，從而進一步加劇供求矛盾。

面向未來，應(yīng)探求和遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，以多樣化、合理分布的城市發(fā)展模式，提高我國城市的可持續(xù)發(fā)展能力，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，以加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，有效預(yù)防和治理“城市病”。完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提升社會服務(wù)和居住服務(wù)水平，增強城市承載能力，增強城市經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、資源環(huán)境對人口集聚的支撐作用，其中一個“托底”的事項，就是以“因地制宜”的解決方案切實將保障性住房等基本公共服務(wù)，合理有效地覆蓋城鎮(zhèn)區(qū)域，并以中高端住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，阻遏過度投機的“炒房”，形成包容性發(fā)展模式。

土地供應(yīng)制度以及財稅制度變革方面的考驗。

在土地制度方面，我國于改革開放以來，尤其是近十多年逐漸暴露出諸多問題。同時，地方政府對房地產(chǎn)領(lǐng)域的財稅收入依賴嚴重。此外，中國地方政府融資平臺利用土地向銀行抵押貸款等各種形式舉借的債務(wù)超過10萬億元，這種情況近年來進一步加劇。

土地批租收入(出賣土地使用權(quán)收入)被部分地方政府看作重要的收入來源，客觀上是極不均衡地形成了地區(qū)之間差距懸殊的土地出讓收入。不同年度和階段上收入規(guī)模的跳躍性亦十分嚴重。因此，必須通過改革和完善財稅體制，健全地方稅體系，消解地方政府產(chǎn)生“土地財政”短期行為的內(nèi)在深層原因，從中長期考慮亟需以合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅替代不可持續(xù)的“土地批租”收入的地方主體財源地位，形成一種由各地全面考慮多種因素基礎(chǔ)上的正確、理性的財源建設(shè)解決方案。