調(diào)控與政策優(yōu)化的困境分析

城鎮(zhèn)化因素推動住房供需互動中的“供不應(yīng)求”與房價上揚(yáng)。

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點(diǎn)以上；2000年以來，約年均提高1.36個百分點(diǎn)，常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2017年底進(jìn)一步提高到為58.52%，但戶籍人口的城鎮(zhèn)化率還僅為42.35%。根據(jù)世界各國城市化的一般規(guī)律，可知當(dāng)前我國仍處在城鎮(zhèn)化率30%-70%的快速發(fā)展期之內(nèi)。新型城鎮(zhèn)化的核心問題，是要有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的市民化。據(jù)統(tǒng)計，2010年以來，全國農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量平均每年要達(dá)到900萬人以上，再加上并不落戶但卻在城鎮(zhèn)常住和工作的流動人口，這一部分社會成員的住房需求十分龐大。未來30年，估計我國的城鎮(zhèn)化過程中，將有3-4億農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移至城市。

住房是附著于土地上的，而“地皮”在城鎮(zhèn)中心區(qū)具有特別的稀缺性和自然壟斷性，自然會使房與地合成的“不動產(chǎn)”市場價格走高。在這種背景下，中心建成區(qū)域的住房“供不應(yīng)求”并使房價形成“上揚(yáng)曲線”，帶有長期趨勢特征，僅靠住房市場商品房的供給，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決規(guī)模日益龐大的城市低中端收入人群“住有所居”的住房有效供給問題，同時由于大量低中端購買力的“房奴”式拼命擠入，房價的大幅上漲之勢也更不易遏制，十分需要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量趨于基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房價、房租水平與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，以有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

人口總量與結(jié)構(gòu)變化：總規(guī)模上升、家庭“小型化”和老齡化對供需關(guān)系形成不同影響。

人口是房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)性因素，一個國家的住宅需求量主要是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的。人口總量、家庭結(jié)構(gòu)、地域集聚特征是影響住房需求的長期因素。我國仍處在總?cè)丝诘纳仙齾^(qū)間，但未來會達(dá)峰值而轉(zhuǎn)為相對穩(wěn)定狀態(tài)，估計未來中國人口總規(guī)模的峰值將在14.4億人左右。伴隨人口增長，我國住宅新房竣工面積也從2000年底的18948萬平方米上升到2014年的80868萬平方米，其間“翻了兩番”。這個趨勢與人口對住房提出的“剛性需求”密切相關(guān)，同時也與中國步入“中等收入”社會而必然產(chǎn)生的大基數(shù)人口對住房提出的“改善性需求”有關(guān)。人口數(shù)量的逐年增加極大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房總需求的上升。同時，中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中，國家有關(guān)部門調(diào)查結(jié)果顯示，2015年中國城鎮(zhèn)的戶人口平均規(guī)模已下降到2.63人。這種家庭向“小型化”的裂變，自然也會對住房需求的上升帶來可觀的影響。

當(dāng)然，同時也應(yīng)看到，我國人口撫養(yǎng)比自1964年開始，就進(jìn)入持續(xù)下降階段，即進(jìn)入人口紅利時代，這種變化趨勢持續(xù)到2013年左右而告結(jié)束，人口老齡化速度加快，中國從“人口紅利期”轉(zhuǎn)為“人口負(fù)債期”，與此相關(guān)全社會“老齡化”及儲蓄率的降低，可能帶來的是未來對住房需求的下降，以及對住房價格的降低影響。

1991-2009年近二十年間，中國的購房適齡人口總數(shù)從3.45億增長到4.65億，增幅為34.8%，其間全國普通商品住宅價格從每平米756元增長到4474元，考慮通貨膨脹因素的影響，增幅為392%。但從2015年之后，適齡購房人口數(shù)開始呈現(xiàn)下降趨勢。按人口老齡化進(jìn)程推算，30年后，在其他因素不變的情況下，我國城市將可能空出一億套以上的商品住房。隨著人口出生率下降，中國人口進(jìn)入負(fù)增長時期，適齡購房人口總數(shù)將持續(xù)減少，很多城市將很難再有新增的住房需求。雖然會有一些更新、改善房產(chǎn)的需求，但總體上那時除少數(shù)人口聚集效應(yīng)仍十分顯著的大城市外，一般城市的住房將會出現(xiàn)普遍過剩。中國家庭規(guī)模“小型化”趨勢會在未來幾十年內(nèi)于一定程度上抵消人口下降帶來的影響，但這一因素的作用畢竟是有限的。顯然，在不同階段，政府的相應(yīng)政策有必要作出動態(tài)的優(yōu)化組合，引導(dǎo)人口與住房供需的變化。

社會收入分配和不動產(chǎn)配置的失衡與秩序紊亂，加劇住房矛盾。

在收入分配差距擴(kuò)大的發(fā)展過程中，如不在人們更多擁有財產(chǎn)性收入的同時，配之以必要的“抽肥補(bǔ)瘦”式的再分配調(diào)節(jié)，則會助長“兩極分化”。2012年我國居民收入的基尼系數(shù)已高達(dá)0.474，此后有所下降，2015年為0.462，但仍屬于一般可判斷為明顯“過高”的狀態(tài)，高于0.4的國際警戒線。同時，研究發(fā)現(xiàn)，與其他收入形式相比，城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)性收入分布的基尼系數(shù)是最高的，而且近年來對總收入差距的影響也在迅速擴(kuò)大。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，財富的兩極分化通常也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的分化情況。

基于中國財富分布和收入分配的情況，房地產(chǎn)價格對于占人口大概10%到15%的富人而言并不貴——這是相應(yīng)于其房價收入比而言。當(dāng)能夠負(fù)擔(dān)購房支出的這些階層只占總?cè)丝诘囊恍〔糠謺r，又恰值城鎮(zhèn)化加速、人口規(guī)模上升、改善性需求快速形成、住房總體上供不應(yīng)求的發(fā)展階段，再加上住房商品化改革不可避免地推出，使商品房在市場上通過房價上升機(jī)制在更大覆蓋面上具有了投資品屬性，而不止于消費(fèi)品屬性。此時，房價上升的驅(qū)動力更多是部分高端收入人群的投資、資產(chǎn)和金融變量，包括“炒房”資金的力量，而不是總計的社會消費(fèi)和收入變量。

經(jīng)過多輪高漲，我國的房地產(chǎn)可說在不小程度上脫離了居住的基本功能，而異化成投資工具和投機(jī)熱門。一方面，高收入者或部分中等收入者通過大量購房置業(yè)投資，在過去的房價上揚(yáng)過程中進(jìn)入財富增值通道，其財產(chǎn)迅速積累，財富效應(yīng)不斷放大。在這部分人的收入結(jié)構(gòu)中，財產(chǎn)性收入占據(jù)了很大乃至絕大部分，遠(yuǎn)超工資性收入；另一方面，低收入者或部分中等收入者由于無力購買、持幣觀望，或者花掉積蓄、貸款購房用于居住，也就沒有機(jī)會進(jìn)入財富上漲通道，因?yàn)檫@部分人群的收入結(jié)構(gòu)主要是工資性收入占主體，于是在房價的上揚(yáng)過程中，因貨幣貶值而其關(guān)聯(lián)不動產(chǎn)財富的相對地位，會進(jìn)一步受損。由于房價上漲的速度超過工資上漲的速度，結(jié)果導(dǎo)致低收入者依然是低收入者，一部分中等收入者也因購買高價的居住性住房而成了實(shí)質(zhì)上的低收入者。