20年前的夏天，中國宣布黨政機(jī)關(guān)停止福利分房，拉開了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。這是改革開放以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域最為重大的一次改革。通過啟動(dòng)全民住房消費(fèi)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上的消費(fèi)，中國經(jīng)濟(jì)被裝上了一臺(tái)強(qiáng)勁而持續(xù)的引擎。

此后房地產(chǎn)市場化進(jìn)程中，住房條件改善、金融支持、城市化進(jìn)程、房價(jià)形成機(jī)制等一系列體系，都逐步從計(jì)劃的軌道轉(zhuǎn)向市場。如何正確地認(rèn)識(shí)市場在資源配置和價(jià)格形成中的核心作用，如何對(duì)房地產(chǎn)制度作出合理的頂層設(shè)計(jì)和原則性安排，如何不斷地在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題并有效地解決……這些問題可能都影響著改革成敗。圍繞對(duì)它們的理解，從廟堂到民間都在一直隨著市場大潮衍進(jìn)而不斷深化和糾偏。

其中，一個(gè)繞不開的人物是任志強(qiáng)。他是房地產(chǎn)市場發(fā)展的親歷者，他掌舵的華遠(yuǎn)地產(chǎn)很長時(shí)間以來，也是其中非常重要的參與主體。作為這家國企的管理者，他對(duì)房地產(chǎn)更換發(fā)展軌道的種種體會(huì)和認(rèn)知都超越普通人。難能可貴的是，他在實(shí)踐基礎(chǔ)上做了大量扎實(shí)的研究，并受邀參與了2007年以后房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列重要改革的討論�？赡苷�是以上種種特殊的經(jīng)歷，使得任志強(qiáng)的分析和判斷，在十年時(shí)間里不斷地被市場所驗(yàn)證。

隨著改革深化與時(shí)況劇變，步入新階段的中國房地產(chǎn)對(duì)長效機(jī)制的需求變得急迫。在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認(rèn)知？改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進(jìn)等等。對(duì)此，任志強(qiáng)給出了自己的思考：

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：今年是改革開放40周年，也是房改20年，這個(gè)過程中，房地產(chǎn)市場得到快速成長，中國的住房條件、城市面貌都有一個(gè)長足的進(jìn)步，你是過程中非常深度的參與者、實(shí)踐者，你覺得我們從中特別需要遵循和繼承的經(jīng)驗(yàn)是什么？

任志強(qiáng)：改革的目的是要推翻計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，但是，改革在發(fā)展過程中，并沒有完全脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樽畛跏菑纳唐坊��?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場化經(jīng)濟(jì)，在商品進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)方面開放得比較早，而其他一些并沒有完全按照市場的方法開放。所以我們的改革是摸著石頭過河的過程，但是最大的石頭沒摸著，或者說碰觸到最大的石頭時(shí)大家都不敢動(dòng)它。

因此，在一定程度上，比如說商品經(jīng)濟(jì)層面已經(jīng)非常活躍和發(fā)達(dá)了，但是一旦和產(chǎn)權(quán)制度相結(jié)合的部分，基本上都是停滯的。

中國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)跨越的階段，比如說住房市場化，土地市場化，有一個(gè)快速增長的過程，但是不能因?yàn)樵��?jīng)有過一段快速發(fā)展，就認(rèn)為可以持續(xù)地發(fā)展，不是的。

比如說土地拍賣制度，在初期的時(shí)候，認(rèn)為是靠市場化來分配，誰錢多給誰（更有效率），但后期看到的是政府炒地行為，導(dǎo)致的是地板（價(jià)）高了以后，天花板也高了，這種競地價(jià)的炒地行為就不可持續(xù)了。

在最初短缺的時(shí)候，因?yàn)橹贫热毕菰斐傻膿p失是小的，因?yàn)橹贫乳_放造成的收益是大的，反過來呢，就是現(xiàn)在收益是小的，損失是大的，已經(jīng)進(jìn)入這樣一個(gè)階段了，再不解決這些根本性的問題就寸步難行了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：當(dāng)前繼續(xù)改革面臨的主要問題是什么？

任志強(qiáng)：從國家層面說，有兩個(gè)重要的問題沒有很好地得到解決。

第一個(gè)就是土地制度，如果土地不能作為產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，中國就永遠(yuǎn)不會(huì)有產(chǎn)權(quán)。政治經(jīng)濟(jì)學(xué)之父威廉.配第有一句名言“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父”，當(dāng)土地歸己的時(shí)候，人們才可以把大量的資產(chǎn)投入在土地之中，然后產(chǎn)生其他一些財(cái)富狀況。如果土地不歸己，沒有人會(huì)把更多財(cái)力投入到固定資產(chǎn)中，也不可能有一個(gè)社會(huì)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

第二個(gè)住房改革的重大問題就是政府要保障低收入人群的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這在聯(lián)合國人權(quán)公約和世界上所有國家里都是極其罕見的。聯(lián)合國人權(quán)公約里面要保障的是居住權(quán)而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)。但是我們國家的制度從朱镕基時(shí)代房改23號(hào)文件，房地產(chǎn)進(jìn)入市場化的改革文件中提出的是，經(jīng)濟(jì)適用住房只賣不租，所以保障的是低收入人群的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。今天我們才談租售并舉的問題。如果那個(gè)時(shí)候國家政策更多考慮低收入人群的居住權(quán)利，而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的話，也許我們的市場就不會(huì)像今天這樣。

比如說共有產(chǎn)權(quán)，還是講的低收入人群的財(cái)產(chǎn)權(quán)利問題。因?yàn)樵诒Ｕ系褪杖肴巳壕幼��?quán)利上，政府是要全掏錢的，但是在保障財(cái)產(chǎn)權(quán)利的時(shí)候，就進(jìn)入了炒房市場。

其實(shí)在2003年以前，中國的房價(jià)增幅是很低的，從1997、1998年進(jìn)行房改，到2003年，平均每年的房價(jià)大概增長不超過3.5%，非常低，而這幾年同期的居民收入增長是9.5%，房價(jià)收入比是非常合理的。

所以2003年，在參與討論18號(hào)文件的時(shí)候，我就提出要修改這個(gè)文件，把保障財(cái)產(chǎn)權(quán)利改為保障居住權(quán)利，如果經(jīng)濟(jì)適用住房是只賣不租，就不如取消經(jīng)濟(jì)適用住房，讓它市場化，然后政府提供一個(gè)廉價(jià)租賃房，或者是類似房屋。

直到2008年，溫總理的政府工作報(bào)告，人民代表做了14處修改，其中有一處重要的修改，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，有其所就是只要擁有居住權(quán)就可以，說明在2008年人大討論的時(shí)候非常清楚地認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題。

但是行政政策上沒有發(fā)生任何改變，2008年雖然提出了“居者有其所”，因?yàn)榍》杲鹑谖�機(jī)，于是就用各種方式來啟動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，又把它忽略掉了。