據(jù)上述伊泰員工透露，鄂爾多斯房價高點出現(xiàn)在2010年，當時部分的康巴什樓盤價格曾達到2萬元／平方米，東勝區(qū)和康巴什南區(qū)房價也超過萬元，“南區(qū)公務員小區(qū)，當時就買1萬多元，現(xiàn)在也就五六千元。”現(xiàn)在房價與兩年前相比，漲了大約2000元／平方米左右。

如果說鄂爾多斯的樓市幾乎是無房可賣、也無人買房，那么常州則是實實在在的一房難求。常州萬科某項目銷售管理部經(jīng)理楊帆透露，當下，每一個新開盤項目都能獲得超額認購。

常州房地產(chǎn)項目開盤前先進行落位認購，即意向購房者繳納10萬元不等認購金后，再對意向戶型和樓層進行落位，實際操作中，往往出現(xiàn)多個落位認購人搶購一套房子的情況，這個時候，往往全款或者高首付能獲得優(yōu)先購買權(quán)。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，常州的房地產(chǎn)去庫存周期只有3．8個月，市場供不應求也為房價提供上漲動力。2017年3月份常州新建商品住宅成交均價首次破萬，2018年7月初新房成交均價為1．3萬元／平方米，二手房均價達到1．35萬元／平方米。

實際上，常州市主要城區(qū)及新北區(qū)的多數(shù)新建商品住宅價格已經(jīng)達到1．7萬元／平方米左右。據(jù)嘉禾置業(yè)一位銷售人員透露，由于政府限制備案價，目前常州多數(shù)新項目采取精裝修銷售方式，“價格比毛坯貴3000元／平方米左右。”

據(jù)楊帆透露，從2018年開始，由于開發(fā)商普遍看好后市，土地的價格也開始攀升，“今年成交幾個地塊，樓面價普遍突破1萬元／平方米，明年入市后銷售價格應該都在2萬元／平方米以上。”

沈陽樓市雖然沒有常州那么火爆，但同樣一房難求，沈陽恒大某項目銷售經(jīng)理王力告訴記者，其所在項目第一次開盤時，“一天銷售了9億元，創(chuàng)造了沈陽房地產(chǎn)市場記錄。”

目前除了沈北、蘇家屯、沈撫新城等較為偏遠地區(qū)成交稍差些，主城區(qū)及渾南區(qū)等區(qū)域多數(shù)在售項目均處于清理尾盤階段，“新項目一開盤，好戶型基本就被搶光了。”王力表示。

2018年5月23日，沈陽限購政策正式生效，但相對寬松，僅針對三環(huán)內(nèi)一手房進行限購，要求外地居民具備半年社保資格；商辦、公寓和二手房并不在限購范圍內(nèi)。而渾南區(qū)三環(huán)外價格也普遍突破萬元大關(guān)。

6月份，沈陽一手房成交均價為9373元／平方米，同比上漲了18．32％，沈河區(qū)、渾南區(qū)部分高端樓盤銷售價格則接近4萬元／平方米，渾南大部分區(qū)域項目均已突破萬元大關(guān)。截至5月底，沈陽商品住宅去庫存周期下降至15．8個月。

常州：三年停供土地和棚改貨幣化安置

常州市住房保障局和房產(chǎn)管理局宣教處處長繆滋來至今對常州被冠以鬼城稱號的時刻記憶猶新，“那個名號對我們的發(fā)展帶來了很大負面影響。”其中最大的影響是，銀行機構(gòu)一夜之間停止對常州市房地產(chǎn)企業(yè)房貸。

高庫存加上銀行停貸，讓常州房地產(chǎn)市場從高處跌落。常州市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，常州市商品房存量為1360萬平方米，其中商品住房待售面積為777．55萬平方米，去化周期約為22個月。

對于常州樓市庫存問題，楊帆認為，一方面，前幾年土地供應量較大，導致市場供過于求。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2010年、2011年兩年，常州累計出讓了399幅土地，每年土地供應面積在1萬畝左右。

另一方面，作為長三角主要制造業(yè)城市，常州市城鄉(xiāng)居民收入相對較高。楊帆是常州本地人，在她看來，“每家都有房住，而且原來常州房價變化不大，人們根本就沒有買房的概念。”

常州是最早啟動去庫存的城市之一，據(jù)常州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場監(jiān)管處處長黃子文介紹，從2014年開始，常州就開始減少供地政策，“不是完全停止土地出讓，是根據(jù)庫存量不斷調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，零零星星還是會有一些土地釋放出來的。”

在減少土地供應的同時，從2015年開始，常州開始加大棚改貨幣化安置力度，據(jù)王惟佳介紹，2015年到2017年常州市實施棚改時，基本實現(xiàn)全部貨幣化安置。

在棚改貨幣化安置方面，常州主要通過兩種方式與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合，第一，棚改實施貨幣化補償，安置戶獲得補償款后根據(jù)需要選擇樓盤購買；第二，對于部分去化艱難的房地產(chǎn)項目，政府根據(jù)實際情況進行回購作為棚改安置房。

常州農(nóng)村集體宅基地建筑面積普遍較大，計入拆遷的面積通常在200平方米到300平方米左右，“一般村里拆遷戶都能分到三套、四套房子。”王惟佳也表示，棚改貨幣化安置確實對房地產(chǎn)去庫存起到了“很大作用”。

據(jù)楊帆等人回憶，常州樓市從2016年10月份開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。據(jù)新城控股在當?shù)氐囊晃粻I銷人士介紹，當年9月份，無錫土地市場拍出樓面價為1．8萬元／平方米地王項目，“常州和無錫緊挨著，房價才六七千元。”

在這種因素帶動下，一部分投資客開始把觸角伸向單價只有7000元／平方米左右的常州樓市，外地投資客殺入也觸動了常州本地居民，“常州人沒有過買房還能賺錢的觀念”。楊帆表示。

本土投資客、本地改善需求和外地常住人口剛需，再加上減少土地供應和不限購等因素，使得常州樓市開始好轉(zhuǎn)。2015年經(jīng)過一年多去庫存政策，常州樓市庫存周期下降至16個月。

2016年開始，常州房地產(chǎn)政策開始從去庫存轉(zhuǎn)向“加大調(diào)控力度”，先后出臺2年限售、銷售價格備案等政策。這意味著，常州成為首批完成去庫存任務的城市之一。

其實，拋開政策調(diào)控因素，常州本身購買力和外部因素刺激也是其快速去化的主要原因。2017年常州市人均可支配收入超過4萬元，其中城鎮(zhèn)人均可支配收入接近5萬元。

而且，常州所在的長三角區(qū)域也是中國經(jīng)濟最為活躍的區(qū)域之一，2017年中國人均可支配收入超過4萬元的23個城市中，長三角地區(qū)占據(jù)一半以上的比例，周邊城市限購使得大量需求外溢至常州。