棚改貨幣化使命完成？

全國棚改最早起源于2004年，彼時，從遼寧省撫順市開始，不斷的向全國推廣。2013年，全國化棚改開始。

不過，棚改的貨幣化安置卻真正的興起于2015年。國泰君安證券研究所報告顯示，2008年到2014年期間，棚改主要以實物安置為主，貨幣安置為輔，2014年時的棚改貨幣化安置比例不到9％。

從2014年底去庫存政策實施以來，2015年全國啟動第一輪棚改中，安置逐步轉(zhuǎn)向為以貨幣安置為主。到2017年，全國棚改貨幣化安置比例超過60％，常州、沈陽、鄂爾多斯等高庫存城市棚改基本實現(xiàn)100％貨幣化安置。

不過，針對棚改貨幣化安置推高房價一說，西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁擬文表示，2013年－2017年貨幣化安置家庭中，僅有20．4％家庭重新購房，占全部購房家庭比例僅為2．4％。

由此甘犁認為，棚改貨幣化對住房市場的影響有限，投資性住房需求才是驅(qū)動房價迅速上漲的重要因素，“相比于一刀切的實物安置，貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由。”

在王惟佳看來，對于棚改群眾而言，貨幣化安置和實物安置各有利弊，單純的實物安置，“有的拆遷戶可能一下能分到三四套房子，但他可能并不想要那么多房子，（而是）想要一些現(xiàn)金改善生活。”

另一方面，全部實物安置也限制了部分安置戶的選擇余地，進而導致棚改的工作難以推進。“比如原來在市中心住的，拆遷后他不想離開這一區(qū)域，但安置房不可能都是原地回遷，所以有一部分人不愿意拆遷。”王惟佳表示。

同樣單純貨幣化安置也存在諸多問題，比如張家口近年棚改戶超過10萬戶，在實行100％貨幣化安置的情況下，一些開發(fā)商開始集中封盤漲價，使得拆遷戶購房成本上升。

王惟佳也表示，在實際棚改中，也有的拆遷戶抱怨安置費買不起房，“最好的方式其實是實物安置與貨幣化安置相結(jié)合，這樣拆遷戶可以根據(jù)自己的實際需求有更大選擇余地，也有利于棚改工作推進。”

不過，隨著全國主要的城市樓市復蘇，棚改貨幣化政策也在收緊。據(jù)王惟佳透露，常州市棚改工作融資主要在國開行和農(nóng)發(fā)行兩家政策性銀行，原來對實物安置比例并沒有要求。

從2018年第二個棚改周期實施以來，國開行和農(nóng)發(fā)行在內(nèi)的政策性銀行均對發(fā)放貸款提出新的要求，即棚改項目實物安置比例達到50％以上才具備發(fā)放貸款的條件。

包括常州市在內(nèi)的多地負責棚改的相關(guān)的政府人士均表示，目前并未收到停止棚改貨幣化安置的通知，只是銀行機構(gòu)在發(fā)放貸款時，對棚改實物安置比例提出必須高于50％以上的要求。

這一政策對于已經(jīng)完成去庫存的地方政府而言，似乎影響不大，但對于鄂爾多斯這樣依然處于去庫存階段及政府財政緊張的城市而言，如果同樣執(zhí)行這一政策，將承受巨大壓力。

鄂爾多斯市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年鄂爾多斯棚改任務為5399套，截至6月底，開工率只有6．7％。鄂爾多斯也是住建部確定的去庫存試點城市之一，對于未來出路，當?shù)卣�府并未給出答案。