曾經(jīng)鋒芒畢露的任志強(qiáng)似乎不再“憤怒”。他不再預(yù)測房價(jià)，但他仍然有所堅(jiān)持。

2003年，國務(wù)院18號(hào)文件明確房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)“支柱產(chǎn)業(yè)”，這一紙文書掀開了房地產(chǎn)“黃金十年”的序幕�；仡櫴畮啄陙淼姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長任志強(qiáng)恐怕是一個(gè)繞不開的人物，他就像一個(gè)精準(zhǔn)到可怕的預(yù)言家，伴隨著他的 “狂言”，中國樓市一步步演變成“預(yù)言”中的模樣。

博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)上，任志強(qiáng)依然沒放過預(yù)言的機(jī)會(huì)。由于行程沖突，他通過視頻的方式出現(xiàn)在了會(huì)場的大屏幕上，為這次預(yù)言頓添了一份奇幻感。“16億(平方米)左右的大市場在全世界來說仍然是巨大的，還有利可為。這個(gè)(房地產(chǎn))市場依然是存在的”。

市場扭曲

任志強(qiáng)的預(yù)言很樂觀，但其表達(dá)也多少反映出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遭遇的瓶頸。在他看來，中國房地產(chǎn)市場目前是在政府主導(dǎo)下的一個(gè)市場。“土地是由政府壟斷和計(jì)劃供應(yīng)的，曾經(jīng)發(fā)生過很多因?yàn)橥恋囟�產(chǎn)生的價(jià)格波動(dòng)，黃奇帆先生曾經(jīng)說過，政府在土地上的錯(cuò)配是非常嚴(yán)重的問題。當(dāng)人口向城市轉(zhuǎn)移的時(shí)候，特別是向大中城市轉(zhuǎn)移的時(shí)候，土地在配置上是錯(cuò)位的，大城市作為人口遷移數(shù)量多的地區(qū)，土地供應(yīng)反而不足。”

任志強(qiáng)對(duì)商品房流動(dòng)環(huán)節(jié)的各種行政調(diào)控手段也有不同看法。他認(rèn)為價(jià)格管控讓房價(jià)失去了信號(hào)意義。此前在接受媒體采訪時(shí)，他曾直言，“我不想談房價(jià)，現(xiàn)在的房價(jià)不是真實(shí)的房價(jià)。”

“我們明顯看到的是目前的樓市到了行政命令大于市場自由競爭的階段。各種各樣的限購、限貸、限售措施，價(jià)格審批、搖號(hào)等等，一線城市人口最向往的地區(qū)，房價(jià)被嚴(yán)格限制，結(jié)果是全國房價(jià)還在普遍地繼續(xù)上漲。”任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示。

去年下半年以來，在去杠桿大背景之下，房企融資渠道一再被收緊。任志強(qiáng)坦言，自去年開始他就十分擔(dān)憂房地產(chǎn)的發(fā)展情況。“今年房地產(chǎn)有大量的還債高峰，可能會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)的資金流出現(xiàn)問題，或者一些地區(qū)的開發(fā)增速會(huì)繼續(xù)下降，如果下半年現(xiàn)行政策不改的話，我個(gè)人認(rèn)為銷售量和投資還是會(huì)保持持續(xù)下行趨勢。”

蛋糕還在

不過，在這個(gè)被稱作中國樓市堂吉訶德式人物的眼中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤的情況不太可能會(huì)出現(xiàn)。“這個(gè)市場還是巨大的，全世界都找不到這么大一個(gè)房地產(chǎn)市場。”

任仍然堅(jiān)持他一貫的邏輯。“目前中國的獨(dú)居家庭大概在7500萬戶，占城市家庭戶數(shù)的6%左右，但在北歐這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近40%，歐洲的數(shù)據(jù)為25%左右。中國在未來的發(fā)展過程中，這個(gè)數(shù)據(jù)可能也會(huì)達(dá)到20%或者更高的水平，這意味著幾年以后，獨(dú)居家庭可能會(huì)達(dá)到2億用戶，住房的需求仍然是巨大的。”

讓任志強(qiáng)保持樂觀的另一條邏輯是中國目前的城市化率。“發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的國家的城市化率基本在80%以上，美國已經(jīng)達(dá)到了90%以上，欠發(fā)達(dá)地區(qū)這個(gè)城市化率平均也在45%以上，而中國戶籍人口城市化率只有44%。我個(gè)人認(rèn)為，在未來的20年左右，中國的城鎮(zhèn)化仍然是一個(gè)高速發(fā)展的過程。”

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國商品房銷售面積169408萬平方米。在任志強(qiáng)看來，“這個(gè)市場哪怕即使下滑，而且持續(xù)下滑，從去年接近于17億平方米的銷售業(yè)績降到了16億、15億、14億平方米，它仍然是一個(gè)巨大市場。”

“所以，開發(fā)商要應(yīng)對(duì)的實(shí)際上不是市場和需求在急劇減少，而是在政府調(diào)控之下的政策變化，你是不是能適應(yīng)。比如說在融資上遇到困難時(shí)，如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定；比如說你拿地的地區(qū)是不是面臨著限購或者其他一些行政措施；比如說你所提供的樓盤或者戶型是不是滿足當(dāng)?shù)氐木用裥枨�；再比如說你是不是為了謀取高額利潤而不愿意低價(jià)銷售。”

最后，任志強(qiáng)以一番振奮人心的話結(jié)束了演講。“在一個(gè)非完全市場化的房地產(chǎn)市場的這個(gè)調(diào)控程度下，政府的政策可能會(huì)決定未來發(fā)展主導(dǎo)的方向。開發(fā)商更多的是旱天也要想法帶把傘，但是要放心大膽地往前走，雖然艱難，但可以前行。”