2017年7月21-24日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會論壇在海南三亞理文索菲特度假酒店舉行。本屆年會主題為“強(qiáng)監(jiān)管與去杠桿：地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性變革的窗口期”。任志強(qiáng)雖未能親臨現(xiàn)場，但仍通過音頻以及PPT與分享了他關(guān)于“市場的變化問題和可能發(fā)展的趨勢”看法，他認(rèn)為就國家體制制度而言，最重要的是土地制度，在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下，中國的房地產(chǎn)市場，不可能會發(fā)生根本性的變化。

1、今年房地產(chǎn)市場的銷量和銷售額都可能創(chuàng)歷史新高

從當(dāng)前的房地產(chǎn)看，住房的價格增幅已經(jīng)出現(xiàn)了一些下降，那么不控就可能會漲得更快更高。因此在強(qiáng)監(jiān)管和相關(guān)限購政策影響下，總體而言房價短期內(nèi)仍將平穩(wěn)發(fā)展。但是需要注意的是，增幅的變化，而不是絕對價格出現(xiàn)了大幅度的下滑。

同時，當(dāng)前的房地產(chǎn)各種指標(biāo)中，一方面要看土地，一方面要看新開工，這些變化中，都說明預(yù)期會產(chǎn)生變化。從今年的房產(chǎn)市場銷售情況看，市場普遍認(rèn)為微觀和宏觀調(diào)控會對樓市產(chǎn)生不利影響，對房價形成壓制。但任志強(qiáng)在論壇上表示，從目前的情況看，今年房地產(chǎn)市場的銷售，從面積到金額，都可能創(chuàng)歷史新高。

另一方面，任志強(qiáng)指出，很多城市在限制住房價格的上漲，但卻從來沒有任何政策限制地價的上漲。從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價上漲的速度還在持續(xù)，這種上漲一定會影響到住房。也就是說地價的上漲一定會影響到房價。

市場配置資源的時候，土地的價格是以產(chǎn)出的價格來決定的，但是在壟斷的土地價格中，價格促進(jìn)了產(chǎn)品和預(yù)期的提升。所以，土地價格造成的影響很大。再看住房和土地價格的對比，就可以明顯看到，住房價格用全國平均數(shù)和全國平均土地數(shù)看，相差很低，最直接的差價根本不夠蓋房。

2、房企將很快進(jìn)入還貸高峰期，到期債務(wù)約達(dá)萬億

2017年1-5月，108家房企新增融資579.69億元，增速降低45.3%，其中銀行貸款降低29.6%，票據(jù)債券降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息債務(wù)8520億元， 2010年—2014年5年內(nèi)的新增有息債務(wù)8200億元。

這108家房企，所融資的情況出現(xiàn)了一個巨大的差別。無論是銀行貸款、債券和票據(jù)和其他融資都是在持續(xù)下降。那么，很快就要進(jìn)入還貸的高峰期，房產(chǎn)企業(yè)明年大概有3300多億的還債，后年有4000多億的還債。那么，也就是說，2017-2019年這3年房地產(chǎn)企業(yè)大約有1萬多億到期債務(wù)，這和信貸的控制有直接的關(guān)系。

任志強(qiáng)坦言，接下來的時間，有些房企的現(xiàn)金流可能會因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)，并且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業(yè)未來的變化。

Wind資訊此前也曾報道過，央行調(diào)查統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人阮健弘表示相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年年底以來，隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落，抑制房地產(chǎn)泡沫初見成效。

此外，今年1月6月份房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)增長很快，契稅增長18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高于其他稅費(fèi)兩倍多。所以任志強(qiáng)認(rèn)為，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的情況，特別是由于資金緊張導(dǎo)致這種情況的出現(xiàn)，那時才有可能對現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策提出調(diào)整。