所以這還是比較傳統的中介思維，于長期看來，中介不擺脫二房東的思維很難在長租公寓中躋身高端玩家。

背靠房地產的長租公寓品牌看似風頭正盛，但也面臨運營盈利困惑。作為最早進入長租公寓市場的玩家，萬科泊寓方面在此前接受媒體采訪時表示：“長租公寓業(yè)務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長。”就長遠看來開發(fā)商是有極大優(yōu)勢在這三類玩家中突圍。

萬科泊寓

2房企困惑：遠方有藍海，眼前無平路

對于開發(fā)商來說，進入長租公寓是一個長期的投資，與普通的高周轉、高回報的住宅產品不一樣，公寓產品的回報率較為滯后，同時產生的利益不高。但開發(fā)商還是紛紛布局長租公寓市場，基本排名靠前的一線開發(fā)商都布局了自己的長租公寓產品。比如：龍湖的冠寓、萬科的泊寓……

愿意加入這個租賃市場有很大的原因是長租公寓無關土地屬性，對于拿地要求不高，大大降低了開發(fā)商的拿地難度和成本。

未來，在城中村以及集體土地的開發(fā)中，長租公寓都會有很大的優(yōu)勢。同時，對于開發(fā)商來說，未來一線城市的住宅市場終會飽和，但是與住宅需求會成為永續(xù)收入，為企業(yè)帶來源源不斷的現金流。

事實上，長租公寓行業(yè)發(fā)展過程中，開發(fā)商面對未來萬億租賃市場的藍圖，快速布局各大城市，但當下存在著兩大問題，一個是盈利，另一個則是品牌打造。其中，盈利是長租公寓品牌面臨的最大難題。

去年，龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石就表示，龍湖做冠寓三年之內不考慮盈利，但要快速布局16個城市，涵蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南。長租公寓特殊的盈利模式在于，開得越多，成本越小，越有盈利空間。這是現在為什么不盈利眾多開發(fā)商也愿意快速擴展規(guī)模。站在這樣的機遇之下，任何一線房企都不想錯過。

3屬性改變：穿著地產糖衣，盈利在于金融操作

隨著對長租公寓的不斷試水，眾多玩家都感受到長租公寓身上的地產屬性極弱，反而是金融屬性越來越強。正是基于此，不動產信托投資基金（REITs）這個詞匯熱門起來，作為房地產證券化的重要手段，REITs是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，直接轉化為資本市場上證券資產的金融交易過程。

2017年，新派公寓發(fā)行國內長租公寓首單類REITs以來，加上開發(fā)商的紛紛加入，長租公寓仿佛“迷上了”資產證券化這條融資之路。尤其是開發(fā)商系長租公寓的進場，這些擅長使用金融工具的老玩家，資產證券化是一種能幫助他們迅速獲得長租公寓拓展資本的渠道。