誰推高了房租？

北京、深圳等多地居民感受到房租上漲；業(yè)內人士認為核心問題是供需緊張等因素

6月底7月初，生活在北京的金女士計劃在公益西橋附近租一套兩居室，彼時的價格在7500元左右。但出差十天回京后，金女士發(fā)現(xiàn)，公益西橋附近同一區(qū)域兩居室的房租普遍上漲了1000元。

和金女士一樣感受到房租“上漲”的人不在少數(shù)。有機構報告數(shù)據(jù)顯示，7月北上廣深4個一線城市租賃價格指數(shù)環(huán)比均有所上漲。是誰推高了房租？有業(yè)內人士表示，租賃機構價格上漲對整體租房市場造成影響，但核心問題是租售比懸殊，供需緊張。

據(jù)媒體報道，近日，北京市住建委聯(lián)合多個部門，集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、中原地產(chǎn)等多家房源信息發(fā)布主要網(wǎng)站。要求各互聯(lián)網(wǎng)站自即日起，均須按要求在網(wǎng)頁顯著位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構營業(yè)執(zhí)照和從業(yè)人員信息卡。對于住房租賃經(jīng)營企業(yè)發(fā)布房源信息的，其營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中需含有“住房租賃”。此次整改要求在9月1日前完成。

北京租房者：房租近兩月漲500-1500元

小雪從5月份開始關注租房網(wǎng)站。在雙井周邊的一個單間，5月-6月之間的租金在2600-2800元，到7月中旬時已經(jīng)漲到超過3000元。最終她在自如上租了一個三居室中一間13平米的臥室，房租3290元/月，外加10%的服務費。

小雪表示，7月份以來，自如上的房租價格就一直在上漲，“團結湖那邊的房子從3400漲到4300”。

一名北大畢業(yè)生看中了海淀路社區(qū)的一個三居室中的一間臥室。原來的房租是3000元/月，最近幾天他接到中介通知，稱房東直接漲價1500元/月。

在各大高校租房交流群中，很多畢業(yè)生反映北京最近房租漲價太快，漲幅在500-1500元/月之間，一個月之內漲價800元、1000元的情況普遍。

一名房地產(chǎn)業(yè)內人士對新京報記者表示，自如平均每年會漲價約10％，月租漲幅在200-300元之間，區(qū)域地段不同可能略有不同。但今年的漲幅大大超過往年的幅度。

根據(jù)最近租房的畢業(yè)生反映：海淀三四環(huán)左右的單間漲幅都有1000多，朝陽區(qū)較內環(huán)的一居室漲價接近1000元，望京區(qū)域有出現(xiàn)最近漲價900元的情況。五環(huán)外地段也出現(xiàn)上漲，亦莊單間從5月的2300元漲到現(xiàn)在的2900元；通州土橋附近的二居室，去年房租為4500元，今年7月漲到5300元。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年7月份北京租賃市場單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。在租金變動方面，東城區(qū)和順義區(qū)租金漲幅最大，環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%。單平米月租金漲幅靠前的商圈包括安定門、西山、紅廟。

資本推高房租？“過半房源被代理壟斷”

目前租賃市場交易分成兩類：一類是普通租賃，租戶和業(yè)主直接交易，另外一類是中介，中間有一個轉租方，轉租方參與了出租，獲得差價。

在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓是否推升了租金引發(fā)了爭議。有媒體質疑，資本介入導致房租上漲。

公開數(shù)據(jù)顯示，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，進入北京、上海、深圳、杭州、南京，超過100萬租客；蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，已進入北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓；2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數(shù)。

“現(xiàn)在大中介、小中介、甚至一些個人都加入到房屋租賃市場。以北京等市場為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套長租型公寓，局部區(qū)域甚至占比高達40%。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉說，在天通苑、回龍觀等地區(qū)已經(jīng)很少有一手房東，房子基本都通過各種大大小小的中介對外放租。

“如果都是小公司，小業(yè)主，互相有競爭，但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，它是有壟斷定價權的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。”張大偉說，當下租賃市場超過一半房源已經(jīng)被各種租賃代理機構壟斷，最大的租賃機構已經(jīng)控制幾十萬套房源。

有房東向新京報記者表示，與自如簽約三年，期間給業(yè)主的房租價格不變。如果簽約5年的話，每年可漲1.3%。

該業(yè)主稱，其房子位于珠江帝景小區(qū)，兩居室，120平米。與自如簽約三年，自如給他的房租價格是每月7500元。“一年只給11個月的房租，因為有1個月他要收作管理費。”記者檢索發(fā)現(xiàn)，自如上該小區(qū)的兩居室價格在11690-11990元/月，且面積只有89平米左右。該小區(qū)在貝殼租房上一套110平米的兩居室，月租金為13800元。

“本來供需結構就緊張，長租公寓企業(yè)放大這種緊張，并不新增加房源，多了一道關口賺取租金差價。從差價比例看，小部分房源甚至差價比房主所得還高。”業(yè)內人士表示。

在張大偉看來，中介吃差價并不是導致房租上升的根本原因。“租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業(yè)虧損。但越來越多的資本推動下，將中低端租賃房源改造成中高端，事實上拉高了租金價格。”

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，中國的房地產(chǎn)市場租金回報率長期偏低、中國租房需求與日俱增、資本進入導致租房成本不斷攀升。“中國的租房市場不能一概而論，但是對于大多數(shù)租房居住的人來說，面對房租上漲估計將會是大概率事件。”