在“房住不炒”的時(shí)代與“遏制房?jī)r(jià)上漲”的主基調(diào)下，8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城房?jī)r(jià)，卻令人意外的出現(xiàn)一番普漲。

70個(gè)大中城市里，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量達(dá)到了67個(gè)，漲幅持平的城市有2個(gè)，下跌的城市僅1個(gè)。

房?jī)r(jià)上漲的背后，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個(gè)月最低，8月新增居民戶貸款占比達(dá)55%，為今年以來(lái)最高水平。

市場(chǎng)供需正在走向失衡，這也再度引起了監(jiān)管層的高度警覺。在“731”中央政治局的73字政策定調(diào)，以及年內(nèi)累計(jì)315次調(diào)控政策背景下，調(diào)控大網(wǎng)又一次全面鋪開，重在“打補(bǔ)丁”和穩(wěn)秩序。

“從調(diào)控壓力看，9月起各地調(diào)控政策正繼續(xù)加碼。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前，地方政府擔(dān)負(fù)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主體責(zé)任，住建部等中央部門通過數(shù)據(jù)預(yù)警和約談問責(zé)等機(jī)制加強(qiáng)各地指導(dǎo)。

眼下，土地流拍情況大量出現(xiàn)，被視為樓市可能降溫下行的重要信號(hào)。今年以來(lái)，全國(guó)土地流拍已超800宗，土地流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢(shì)。

東吳證券宏觀固收專業(yè)分析師周岳告訴時(shí)代周報(bào)記者，土地作為房?jī)r(jià)中占比最高的因素，流拍事件頻發(fā)，溢價(jià)率不斷走低，一定程度上將是房?jī)r(jià)回調(diào)的有利因素。

如何跳出“越調(diào)越熱”怪圈

每月中旬由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，一直被視為樓市調(diào)控成效的重要指標(biāo)。尤其是15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，基本已經(jīng)成為當(dāng)前判斷全國(guó)樓市的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

9月15日，一張最新的漲跌排行榜出爐。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅（新房）銷售價(jià)格里，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67個(gè)城市全部上漲。這當(dāng)中，無(wú)錫、徐州、北海、西安環(huán)比漲幅均在3%以上，另有14個(gè)城市環(huán)比上漲在2%–3%，29個(gè)城市環(huán)比上漲1%–2%。

二手住宅亦是同樣的普漲態(tài)勢(shì)：70個(gè)城市樣本中，僅上海、廈門的房?jī)r(jià)環(huán)比微跌0.1%和0.3%，北京、錦州持平，其余66個(gè)城市全部上漲。常德環(huán)比漲幅最高，達(dá)3.2%，另有濟(jì)南、西安、無(wú)錫、徐州等18個(gè)城市環(huán)比漲幅超2%，石家莊、太原、寧波等33個(gè)城市環(huán)比上漲在1-2%之間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉用了12個(gè)字來(lái)概括8月房?jī)r(jià)全貌：一二線城市“總體平穩(wěn)”，三線城市“有所上漲”，15個(gè)熱點(diǎn)城市“有漲有跌”。

據(jù)初步測(cè)算，在新房房?jī)r(jià)序列中，4個(gè)一線城市、31個(gè)二線城市、35個(gè)三線城市環(huán)比分別上漲0.3%、1.3%和2%，同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個(gè)熱點(diǎn)城市中，無(wú)錫環(huán)比漲幅最高，為3.4%，濟(jì)南同比漲幅最高，達(dá)10.2%。

“目前看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于高溫周期中，特別是中西部區(qū)域三四線城市棚改等政策帶來(lái)的高峰期依然存在，量?jī)r(jià)依然處于明顯上漲中，”中原地產(chǎn)分析師稱，“截至今年8月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)39個(gè)月，繼續(xù)刷新了中國(guó)房地產(chǎn)上漲周期最長(zhǎng)歷史”。

市場(chǎng)憂慮，這似乎又回到了“越調(diào)越熱”的樓市怪圈。事實(shí)上，今年前8月，房地產(chǎn)業(yè)的銷售、融資、投資、拿地等指標(biāo)都保持相對(duì)較高的增速。

其中，全國(guó)新房銷售面積在前8月已經(jīng)突破10億平方米大關(guān)，銷售額近8.94萬(wàn)億元，紛紛再創(chuàng)歷史紀(jì)錄；房地產(chǎn)開發(fā)投資7.65萬(wàn)億元，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)；房企購(gòu)地1.64億平方米，土地成交價(jià)款8177億元，同比分別增長(zhǎng)15.6%和23.7%；在供應(yīng)端，全國(guó)新房新開工面積13.33億平方米，同比增長(zhǎng)15.9%。

“從去庫(kù)存到因城施策再到完善租賃市場(chǎng)等，本輪樓市政策的調(diào)整與變化都在指向一個(gè)目標(biāo)—房住不炒，但是市場(chǎng)回饋不可能一步到位，還會(huì)發(fā)生某種程度的反彈，甚至?xí)�刺激市�?chǎng)預(yù)期的反向回應(yīng)，”中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出，“具體到不同城市，樓市表現(xiàn)、政策預(yù)期和市場(chǎng)終端的目標(biāo)也不合轍”。

在張敬偉看來(lái)，從去庫(kù)存政策開始，形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點(diǎn)城市、二三四線城市的逐級(jí)傳導(dǎo)，隨后又是一輪輪城市調(diào)控的接力傳導(dǎo)。三四線城市不僅庫(kù)存無(wú)多，而且迅速邁進(jìn)“萬(wàn)元+”時(shí)代，有些三四線城市甚至無(wú)房可買。

從整體看，全國(guó)性去庫(kù)存周期已經(jīng)完成。截至8月末，國(guó)內(nèi)新房庫(kù)存量近5.39億平方米，比7月末減少555萬(wàn)平方米。按照中原地產(chǎn)分析師的統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)新房庫(kù)存在連續(xù)4年多下調(diào)后，已經(jīng)降至51個(gè)月最低。比如，呼和浩特從幾年前的最早取消限購(gòu)城市，到現(xiàn)在第一個(gè)表態(tài)取消去庫(kù)存。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，大部分城市已經(jīng)需要補(bǔ)充庫(kù)存。

“當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本改變，但房?jī)r(jià)上漲的脆弱性已開始顯現(xiàn)，” 《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》日前發(fā)表頭版評(píng)論文章《謹(jǐn)防樓市形成“合成謬誤”》，文中指出，房?jī)r(jià)脫離基本面上漲，勢(shì)必增加宏觀經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行脆弱性，最終推動(dòng)樓市形成所謂的“合成謬誤”（Fallacy of Composition）。特別是房?jī)r(jià)上漲往往存在棘輪效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)容易自我聚集，需要高度警惕。