盡管上半年的房企財(cái)報(bào)表現(xiàn)靚麗，但隱藏的問題也不少。一個(gè)突出的問題是，受一二線城市限價(jià)、限簽、限售等政策影響，許多房企在上半年計(jì)提了存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備，對(duì)未來的市場(chǎng)下滑做出預(yù)判。

其中，萬科、綠地等龍頭房企，出于會(huì)計(jì)處理的審慎，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備超過10億。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著去庫存進(jìn)入尾聲，三四線城市上漲趨緩，龍頭房企位于三四線城市的項(xiàng)目也將受到影響。面對(duì)下行的銷售價(jià)格，三四線城市庫存難消或?qū)⒊蔀槔圪槨?/p>

同時(shí)，在一、二線城市有大量土地儲(chǔ)備的房企，在調(diào)控嚴(yán)打模式下如何沖破銷售壓力、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，也面臨巨大考驗(yàn)。

高額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，在前20標(biāo)桿房企中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備最高的是綠地。財(cái)報(bào)顯示，綠地上半年期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約26.26億元，期初約19.79億元。

一向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的萬科，其2018年中報(bào)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為15.37億元，雖較2017年底的16.13億元有所下降，但仍在行業(yè)中居高不下。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，萬科共計(jì)提12個(gè)項(xiàng)目，分別位于烏魯木齊、大連、寧波、煙臺(tái)、南充、鎮(zhèn)江、撫順、營(yíng)口、溫州、南通、唐山等地，中西部區(qū)域和北方區(qū)域較為突出。

此前的8月，萬科在中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)議上表示，未來還將審慎計(jì)提，尤其對(duì)一些受調(diào)控影響的項(xiàng)目進(jìn)行減值計(jì)提。

“千億俱樂部”里的房企也有不少計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。如保利發(fā)展、華夏幸福、金地集團(tuán)、新城控股、泰禾、陽光城的期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備分別達(dá)2.27億元、4.34億元、1.81億元、1.99億元、2.89億元、1.07億元。

其中，新城控股計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備均為開發(fā)產(chǎn)品，期末余額達(dá)1.99億，本期計(jì)提增加額0.13億，轉(zhuǎn)銷額0.37億。半年報(bào)顯示，轉(zhuǎn)銷存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的原因在于實(shí)現(xiàn)銷售并結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

香港上市的企業(yè)則采取了“已竣工可出售物業(yè)減值虧損”這一統(tǒng)計(jì)口徑。財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)在這一口徑下虧損凈額達(dá)2.03億元，年初為1.07億元。

另外一些上市房企無計(jì)提公布，但限價(jià)、限簽等政策影響的是整個(gè)行業(yè)，它們的利潤(rùn)預(yù)期也會(huì)減少，甚至可能虧本。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是財(cái)務(wù)管理審慎性的體現(xiàn)，尤其面對(duì)當(dāng)前比較嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)管控，房?jī)r(jià)部分下跌或難以上漲，都會(huì)影響庫存的估值；類似跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提，背后和房企的心態(tài)有關(guān)，說明預(yù)期已在改變。

除此之外，房企的存貨周轉(zhuǎn)率也在下降。在億翰智庫發(fā)布的上半年H1上市房企存貨周轉(zhuǎn)率&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率TOP100榜單中，整體存貨相較2017年同比增加11.2%，其中80家企業(yè)存貨同比處于增長(zhǎng)狀態(tài)，僅20家企業(yè)存貨有所減少。

與此同時(shí)，房企平均存貨周轉(zhuǎn)率卻有所下滑，僅為0.12，去年同期數(shù)據(jù)為0.17。

不同規(guī)模企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)均下行。TOP1-20企業(yè)2018年上半年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.16，2017年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.23，同比下降30.4%；而位于梯隊(duì)TOP 21-50、TOP 51-100的房企，2018年上半年的平均存貨周轉(zhuǎn)率均較2017年同期的存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

研究表明，由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日益趨緊不放松，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”、“限售”等政策的施行，使得住宅市場(chǎng)供需兩端承壓，部分企業(yè)項(xiàng)目的難以去化，從而導(dǎo)致各梯隊(duì)平均存貨周轉(zhuǎn)率均呈下行趨勢(shì)。

如龍湖集團(tuán)、新城控股、富力地產(chǎn)等實(shí)際周轉(zhuǎn)率下降較為明顯的房企，并不是其銷售速度出現(xiàn)下降，而更多是受到了持續(xù)擴(kuò)張的存貨拖累。

更嚴(yán)峻的是，多位業(yè)內(nèi)人士指出，下半年調(diào)控力度有增無減，樓市進(jìn)入下行周期的預(yù)期已經(jīng)形成，行業(yè)調(diào)整已至。