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      多家房企計提存貨跌價準(zhǔn)備數(shù)十億 樓市下行預(yù)期形成

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 更新時間:2018年10月05日 【字體:

      盡管上半年的房企財報表現(xiàn)靚麗,但隱藏的問題也不少。一個突出的問題是,受一二線城市限價、限簽、限售等政策影響,許多房企在上半年計提了存貨跌價減值準(zhǔn)備,對未來的市場下滑做出預(yù)判。

      其中,萬科、綠地等龍頭房企,出于會計處理的審慎,計提存貨跌價準(zhǔn)備超過10億。

      業(yè)內(nèi)預(yù)計,隨著去庫存進(jìn)入尾聲,三四線城市上漲趨緩,龍頭房企位于三四線城市的項目也將受到影響。面對下行的銷售價格,三四線城市庫存難消或?qū)⒊蔀槔圪槨?/p>

      同時,在一、二線城市有大量土地儲備的房企,在調(diào)控嚴(yán)打模式下如何沖破銷售壓力、實現(xiàn)現(xiàn)金回籠,也面臨巨大考驗。

      高額存貨跌價準(zhǔn)備

      據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計,在前20標(biāo)桿房企中,存貨跌價準(zhǔn)備最高的是綠地。財報顯示,綠地上半年期末存貨跌價準(zhǔn)備約26.26億元,期初約19.79億元。

      一向穩(wěn)健經(jīng)營的萬科,其2018年中報計提存貨跌價準(zhǔn)備為15.37億元,雖較2017年底的16.13億元有所下降,但仍在行業(yè)中居高不下。

      據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計,萬科共計提12個項目,分別位于烏魯木齊、大連、寧波、煙臺、南充、鎮(zhèn)江、撫順、營口、溫州、南通、唐山等地,中西部區(qū)域和北方區(qū)域較為突出。

      此前的8月,萬科在中期業(yè)績投資者會議上表示,未來還將審慎計提,尤其對一些受調(diào)控影響的項目進(jìn)行減值計提。

      “千億俱樂部”里的房企也有不少計提了存貨跌價準(zhǔn)備。如保利發(fā)展、華夏幸福、金地集團(tuán)、新城控股、泰禾、陽光城的期末存貨跌價準(zhǔn)備分別達(dá)2.27億元、4.34億元、1.81億元、1.99億元、2.89億元、1.07億元。

      其中,新城控股計提存貨跌價準(zhǔn)備均為開發(fā)產(chǎn)品,期末余額達(dá)1.99億,本期計提增加額0.13億,轉(zhuǎn)銷額0.37億。半年報顯示,轉(zhuǎn)銷存貨跌價準(zhǔn)備的原因在于實現(xiàn)銷售并結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

      香港上市的企業(yè)則采取了“已竣工可出售物業(yè)減值虧損”這一統(tǒng)計口徑。財報顯示,融創(chuàng)在這一口徑下虧損凈額達(dá)2.03億元,年初為1.07億元。

      另外一些上市房企無計提公布,但限價、限簽等政策影響的是整個行業(yè),它們的利潤預(yù)期也會減少,甚至可能虧本。

      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,計提存貨跌價準(zhǔn)備是財務(wù)管理審慎性的體現(xiàn),尤其面對當(dāng)前比較嚴(yán)厲的房價管控,房價部分下跌或難以上漲,都會影響庫存的估值;類似跌價準(zhǔn)備的計提,背后和房企的心態(tài)有關(guān),說明預(yù)期已在改變。

      除此之外,房企的存貨周轉(zhuǎn)率也在下降。在億翰智庫發(fā)布的上半年H1上市房企存貨周轉(zhuǎn)率&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率TOP100榜單中,整體存貨相較2017年同比增加11.2%,其中80家企業(yè)存貨同比處于增長狀態(tài),僅20家企業(yè)存貨有所減少。

      與此同時,房企平均存貨周轉(zhuǎn)率卻有所下滑,僅為0.12,去年同期數(shù)據(jù)為0.17。

      不同規(guī)模企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)均下行。TOP1-20企業(yè)2018年上半年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.16,2017年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.23,同比下降30.4%;而位于梯隊TOP 21-50、TOP 51-100的房企,2018年上半年的平均存貨周轉(zhuǎn)率均較2017年同期的存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢。

      研究表明,由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日益趨緊不放松,“限購”、“限價”、“限貸”、“限售”等政策的施行,使得住宅市場供需兩端承壓,部分企業(yè)項目的難以去化,從而導(dǎo)致各梯隊平均存貨周轉(zhuǎn)率均呈下行趨勢。

      如龍湖集團(tuán)、新城控股、富力地產(chǎn)等實際周轉(zhuǎn)率下降較為明顯的房企,并不是其銷售速度出現(xiàn)下降,而更多是受到了持續(xù)擴(kuò)張的存貨拖累。

      更嚴(yán)峻的是,多位業(yè)內(nèi)人士指出,下半年調(diào)控力度有增無減,樓市進(jìn)入下行周期的預(yù)期已經(jīng)形成,行業(yè)調(diào)整已至。

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