盡管上半年的房企財報表現(xiàn)靚麗，但隱藏的問題也不少。一個突出的問題是，受一二線城市限價、限簽、限售等政策影響，許多房企在上半年計提了存貨跌價減值準備，對未來的市場下滑做出預判。

其中，萬科、綠地等龍頭房企，出于會計處理的審慎，計提存貨跌價準備超過10億。

業(yè)內(nèi)預計，隨著去庫存進入尾聲，三四線城市上漲趨緩，龍頭房企位于三四線城市的項目也將受到影響。面對下行的銷售價格，三四線城市庫存難消或將成為累贅。

同時，在一、二線城市有大量土地儲備的房企，在調(diào)控嚴打模式下如何沖破銷售壓力、實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，也面臨巨大考驗。

高額存貨跌價準備

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，在前20標桿房企中，存貨跌價準備最高的是綠地。財報顯示，綠地上半年期末存貨跌價準備約26.26億元，期初約19.79億元。

一向穩(wěn)健經(jīng)營的萬科，其2018年中報計提存貨跌價準備為15.37億元，雖較2017年底的16.13億元有所下降，但仍在行業(yè)中居高不下。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，萬科共計提12個項目，分別位于烏魯木齊、大連、寧波、煙臺、南充、鎮(zhèn)江、撫順、營口、溫州、南通、唐山等地，中西部區(qū)域和北方區(qū)域較為突出。

此前的8月，萬科在中期業(yè)績投資者會議上表示，未來還將審慎計提，尤其對一些受調(diào)控影響的項目進行減值計提。

“千億俱樂部”里的房企也有不少計提了存貨跌價準備。如保利發(fā)展、華夏幸福、金地集團、新城控股、泰禾、陽光城的期末存貨跌價準備分別達2.27億元、4.34億元、1.81億元、1.99億元、2.89億元、1.07億元。

其中，新城控股計提存貨跌價準備均為開發(fā)產(chǎn)品，期末余額達1.99億，本期計提增加額0.13億，轉銷額0.37億。半年報顯示，轉銷存貨跌價準備的原因在于實現(xiàn)銷售并結轉營業(yè)成本。

香港上市的企業(yè)則采取了“已竣工可出售物業(yè)減值虧損”這一統(tǒng)計口徑。財報顯示，融創(chuàng)在這一口徑下虧損凈額達2.03億元，年初為1.07億元。

另外一些上市房企無計提公布，但限價、限簽等政策影響的是整個行業(yè)，它們的利潤預期也會減少，甚至可能虧本。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，計提存貨跌價準備是財務管理審慎性的體現(xiàn)，尤其面對當前比較嚴厲的房價管控，房價部分下跌或難以上漲，都會影響庫存的估值；類似跌價準備的計提，背后和房企的心態(tài)有關，說明預期已在改變。

除此之外，房企的存貨周轉率也在下降。在億翰智庫發(fā)布的上半年H1上市房企存貨周轉率&總資產(chǎn)周轉率TOP100榜單中，整體存貨相較2017年同比增加11.2%，其中80家企業(yè)存貨同比處于增長狀態(tài)，僅20家企業(yè)存貨有所減少。

與此同時，房企平均存貨周轉率卻有所下滑，僅為0.12，去年同期數(shù)據(jù)為0.17。

不同規(guī)模企業(yè)存貨周轉均下行。TOP1-20企業(yè)2018年上半年平均存貨周轉率為0.16，2017年平均存貨周轉率為0.23，同比下降30.4%；而位于梯隊TOP 21-50、TOP 51-100的房企，2018年上半年的平均存貨周轉率均較2017年同期的存貨周轉率呈現(xiàn)下降趨勢。

研究表明，由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日益趨緊不放松，“限購”、“限價”、“限貸”、“限售”等政策的施行，使得住宅市場供需兩端承壓，部分企業(yè)項目的難以去化，從而導致各梯隊平均存貨周轉率均呈下行趨勢。

如龍湖集團、新城控股、富力地產(chǎn)等實際周轉率下降較為明顯的房企，并不是其銷售速度出現(xiàn)下降，而更多是受到了持續(xù)擴張的存貨拖累。

更嚴峻的是，多位業(yè)內(nèi)人士指出，下半年調(diào)控力度有增無減，樓市進入下行周期的預期已經(jīng)形成，行業(yè)調(diào)整已至。