6 地價(jià)還會(huì)降

丁祖昱發(fā)現(xiàn)，把2018年所有出讓的土地和2017、2016年該區(qū)域周邊的土地進(jìn)行對(duì)比，超過(guò)6成的土地地價(jià)均出現(xiàn)下降�；�于這個(gè)數(shù)據(jù)，丁祖昱認(rèn)為，2019年土地價(jià)格仍有下行空間且是抄底“撿漏”的好時(shí)機(jī)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年整體地價(jià)回落，這是5年來(lái)的首次。截至2018年第四季度，一、二線城市的溢價(jià)率已跌破10%，大部分地塊均以底價(jià)成交；而平均溢價(jià)率曾經(jīng)超過(guò)50%的三四線城市溢價(jià)率也回落至18%。

雖土地溢價(jià)率走低，但限于融資環(huán)境趨緊和銷(xiāo)售去化表現(xiàn)不振等難題，相較于國(guó)企和央企，2018年下半年，民營(yíng)房企在招拍掛市場(chǎng)的表現(xiàn)較為保守。

“土地價(jià)格或已達(dá)到底部區(qū)域，但購(gòu)房者還在觀望，房?jī)r(jià)預(yù)期還會(huì)下跌，項(xiàng)目的獲利空間能有多大、公司現(xiàn)金流是否足以支撐開(kāi)發(fā)成本等都是我們拿地時(shí)的考慮因素。”一位房企管理人員對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以城市能級(jí)來(lái)看，隨著貨幣化安置逐漸減少，房企或回歸核心一二線城市拿地，致使該類(lèi)城市成交量、價(jià)回溫。

7 租賃業(yè)大洗牌

對(duì)于近來(lái)大熱的租賃行業(yè)，丁祖昱表示，“機(jī)遇”在于將個(gè)人房源轉(zhuǎn)化為機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，且運(yùn)營(yíng)企業(yè)需“傍上”房企這棵“大樹(shù)”，以此減輕壓力。

有中介人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，大的機(jī)構(gòu)和平臺(tái)進(jìn)入租賃行業(yè)，或可改善此前房源信息雜亂及房東因直租隨意加價(jià)、違約等現(xiàn)象，提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化和透明化。

但是，上述人士也指出，住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化或也意味著機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)房源的壟斷，其對(duì)租金的定價(jià)將具備巨大影響力。

2018年，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉就曾點(diǎn)名，以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為擴(kuò)張規(guī)模，以高于市場(chǎng)的價(jià)格從房東手中爭(zhēng)搶房源，再通過(guò)其囤積的大量房源形成可干預(yù)市場(chǎng)租金水平的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

實(shí)際上，與因盲目擴(kuò)張而資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓類(lèi)似的案例在2018年并不少見(jiàn)。

“資金和運(yùn)營(yíng)能力不足是不少租賃企業(yè)陷入發(fā)展瓶頸的原因。與品牌房企合作，可借助房企的融資渠道與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，加大租賃業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張。”上述人士表示。

但是，對(duì)于已涉足或?qū)⒆》孔赓U列為其多元化戰(zhàn)略板塊之一的房企來(lái)說(shuō)，與中小型、區(qū)域性租賃機(jī)構(gòu)合作或許并不具吸引力。

據(jù)了解，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等目前已形成一定的長(zhǎng)租規(guī)模。以將租賃住宅列為其核心業(yè)務(wù)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，截至2018年上半年，其已累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間。

碧桂園、保利、越秀、華潤(rùn)、首創(chuàng)、正榮等房企也在長(zhǎng)租領(lǐng)域立下“壯志”，比如碧桂園就計(jì)劃，到2020年，圍繞一線城市及周邊區(qū)域，拓展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。

此外，美的置業(yè)、綠地、中海、花樣年、陽(yáng)光城等房企均有試水長(zhǎng)租公寓的動(dòng)作。

不過(guò)，在目前樓市整體走弱的環(huán)境下，受投資回報(bào)周期及資金沉淀等因素影響，房企是否會(huì)從獨(dú)立開(kāi)發(fā)建造轉(zhuǎn)向收購(gòu)已較為成熟的租賃項(xiàng)目還有待觀察。

“目前租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不平衡，低端需求被低估導(dǎo)致低價(jià)房源少，再加上房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)性，租賃市場(chǎng)發(fā)展還較不成熟。”中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉表示。

8 物業(yè)管理被看好

2018年，隨著碧桂園、雅居樂(lè)、新城、佳兆業(yè)、旭輝等房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，物業(yè)成為2018年房企多元化轉(zhuǎn)型中的新“戰(zhàn)場(chǎng)”。

社區(qū)復(fù)合型需求的增長(zhǎng)、資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司估值的認(rèn)可、BAT“嗅香而來(lái)”尋求在社區(qū)業(yè)態(tài)布局上合作、房企通過(guò)并購(gòu)搶占物業(yè)管理規(guī)模和資源……上述種種跡象均讓丁祖昱看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

相反，針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，由于“老”的定義和界限在不斷改變中，且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式目前還處于培育期，丁祖昱建議房企特別是民營(yíng)房企現(xiàn)階段“稍安勿躁”。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，真實(shí)入住率不高，且與住宅項(xiàng)目差異不大，而醫(yī)護(hù)型的“老年社區(qū)”在運(yùn)營(yíng)上或面臨較多問(wèn)題。

“物業(yè)行業(yè)之所以拔尖，在于物業(yè)公司上市動(dòng)作比較多。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“在物理管理領(lǐng)域，創(chuàng)新業(yè)態(tài)形式較多，比如以物業(yè)項(xiàng)目為平臺(tái)，通過(guò)應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云平臺(tái)等技術(shù)，連接供應(yīng)商和業(yè)主，挖掘新消費(fèi)場(chǎng)景，并從中抽取交易傭金。”

作為與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)接軌的增值業(yè)務(wù)，物業(yè)管理是不少房企切入存量房市場(chǎng)的首選“玩法”，而分拆物業(yè)獨(dú)立上市也有助于房企借力融資新通道換賽道競(jìng)爭(zhēng)。

但也有房企對(duì)于物業(yè)上市保持觀望狀態(tài)，比如萬(wàn)科。據(jù)悉，在被問(wèn)及萬(wàn)科物業(yè)何時(shí)上市時(shí)，萬(wàn)科董事局主席郁亮表示，需待萬(wàn)科物業(yè)具備千億級(jí)市值的實(shí)力和基礎(chǔ)后再考慮上市。

萬(wàn)科的“按兵不動(dòng)”不無(wú)道理。從2018年上市的房企物業(yè)公司來(lái)看，多數(shù)物業(yè)公司營(yíng)收還難擺脫對(duì)母公司或關(guān)聯(lián)方住宅業(yè)務(wù)的依賴(lài)，如何擴(kuò)大第三方市場(chǎng)份額、實(shí)現(xiàn)收入多樣化還考驗(yàn)著這些資本市場(chǎng)上的“新兵”。