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      樓市表現(xiàn)冷淡銷售額走低 房企大幅融資“補血”

      作者:薛宇飛 來源:中新經(jīng)緯微信公號 更新時間:2019年02月17日 【字體:

      中新經(jīng)緯微信公號2月15日消息,郭峰(化名)供職于河北石家莊市某大型房產(chǎn)中介公司,春節(jié)假期雖然結(jié)束了好幾天,但他仍在老家享受著休閑時光。郭峰說:“過了年,房地產(chǎn)市場一般都需要有個恢復(fù)期,現(xiàn)在去上班也沒多少事兒可干,況且,市場已經(jīng)不如從前。”

      始于2018年下半年的房地產(chǎn)市場調(diào)整仍在繼續(xù),2019年1月的樓市表現(xiàn)依舊冷淡。截至2月13日,30家公布業(yè)績的房企合計銷售額同比下調(diào)了11%,龍頭房企業(yè)績下滑明顯;土地交易市場表現(xiàn)不佳,40個一二線城市1月賣地收入同環(huán)比陷入負增長;房企融資雖然大幅增長,但仍難完全緩解房企缺錢窘境。

      這樣的市場環(huán)境下,1月份陸續(xù)召開的地方兩會,則以“三穩(wěn)”、一城一策作為新的回應(yīng),業(yè)內(nèi)人士認為,未來不排除部分城市的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)微調(diào),但要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的大原則不會改變。

      市場遇冷,龍頭房企銷售額走低

      中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至2月13日,有30家房企公布了1月份銷售額,合計銷售3189.4億元,比2018年同期的3574.76億元下調(diào)了11%。

      克而瑞研究中心稱,1月,中國百強房企銷售規(guī)模較去年同期有所下滑,其中TOP50企業(yè)下滑幅度明顯,權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑10.7%。1月百強房企中有超3成房企的權(quán)益銷售金額同比下滑,特別是目前房企在售項目個數(shù)相比去年大幅提升的情況下,整體的銷售表現(xiàn)仍不盡如人意。在這些房企中,有13家房企的權(quán)益銷售金額降幅超30%,22家房企的降幅在30%以內(nèi)。

      三大龍頭房企的銷售額出現(xiàn)了大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示,1月,萬科合同銷售金額為488.8億元,恒大合約銷售金額為431.7億元,碧桂園歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額為330.7億元,三家當(dāng)月銷售額均同比負增長近30%。

      中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示,1月房企銷售數(shù)據(jù)放緩的原因,除市場本身退燒外,與2018年1月份有2017年的大量銷售結(jié)轉(zhuǎn)也有關(guān)系。龍頭房企的業(yè)績放緩,則很大程度是受三四線城市樓市逐漸退燒的影響。

      1月的整體銷售情況雖不佳,但仍有部分企業(yè)表現(xiàn)突出,如中海、新力、華發(fā)等?硕鹧芯恐行恼J為,這些房企業(yè)績出現(xiàn)同比上升,主要與部分企業(yè)將2018年認購數(shù)據(jù)延遲到今年1月簽約確認、布局三四線城市受益、企業(yè)降價跑量有關(guān)。

      張大偉稱,2018年是房地產(chǎn)行業(yè)刷新歷史記錄的一年,標(biāo)桿房企市場占有率繼續(xù)提高,大部分房企的銷售額都上漲了超三成。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,房企業(yè)績增長逐漸乏力,多家龍頭房企都表現(xiàn)疲軟。從2019年后續(xù)趨勢看,一二線城市繼續(xù)低迷,三四線城市會退燒,除非出現(xiàn)大規(guī)模政策變化,否則大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調(diào)的可能。

      土拍轉(zhuǎn)冷,房企大幅融資補血

      在樓市降溫后,土地市場也跟著轉(zhuǎn)冷。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,1月40個一二線城市賣地2525.9億元,比2018年同期下調(diào)15.4%,環(huán)比下調(diào)32.4%。張大偉稱,整體看,近幾個月熱點城市土地成交額同比漲幅放緩,平均土地溢價率上,40個城市中有32個城市溢價率下調(diào),熱點城市的土地溢價率基本降至10%左右。

      中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,1月份全國300個城市共成交土地1958宗,環(huán)比減少43%,同比減少1%;成交土地面積8191萬平方米,環(huán)比減少41%,同比減少3%。全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米,環(huán)比減少6%,同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3506元/平方米,環(huán)比減少8%,同比減少26%。

      有業(yè)內(nèi)人士指出,1月的土地市場降溫,一方面受臨近春節(jié)的影響,企業(yè)拿地節(jié)奏放緩;另一方面則是市場整體降溫,土地流標(biāo)現(xiàn)象增多,對房企心態(tài)造成影響,致使拿地積極性下降。

      除了樓市進入調(diào)整期,張大偉認為,監(jiān)管部門對信托等資金管理嚴格,也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對總價較高的地塊相對謹慎。從2016年“930新政”開始,全國一二線城市對房地產(chǎn)市場進行了嚴格調(diào)控,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,拿非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

      張大偉預(yù)計,整體看,2019年的樓市將繼續(xù)執(zhí)行嚴格調(diào)控,大部分房企對土地市場的熱情會逐漸降低,搶地積極性與土地的溢價率有所降低,對非優(yōu)質(zhì)土地的定價亦走低。不過,為了加大銷售額,房企依然會在一二線城市集中拿地。

      在償債高峰到來前,房企還在大力融資。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,1月份以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃井噴,公布的數(shù)量達90多起,合計金額超過2100億元,刷新最近一年多以來的月度融資額新高。從2018年四季度開始,房企融資難度有所緩解,由于“缺血”過多,房企融資難度依然比較大。

      1月,同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元,環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。該研究院認為,對房企來說,由于受到還債潮的集中兌付,這一輪融到的資金基本用于還債,眼下保命大于發(fā)展,現(xiàn)金流重于利潤,快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。

      地方定調(diào),或出現(xiàn)局部寬松

      樓市即政策市,調(diào)控政策的走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場有著直接影響。1月以來,各地相繼召開了地方兩會,不少城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行了新的闡釋,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,各地有關(guān)房地產(chǎn)政策的兩會內(nèi)容及其他樓市政策多達68次。

      張大偉分析,2019年的地方兩會,針對房地產(chǎn)市場的政策有幾個新特點,即棚戶區(qū)改造建設(shè)減少、一城一策房地產(chǎn)調(diào)控、“三穩(wěn)”等成為未來房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢,其中,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期成為最關(guān)鍵的政策方向。

      “穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,是2018年下半年以來房地產(chǎn)政策的主要基調(diào),大部分省份的兩會對此都有明確提及,2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。”張大偉也說,“穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié),大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌同樣也不是穩(wěn)定。”

      張大偉預(yù)計,今年的樓市調(diào)控將逐漸出現(xiàn)寬松與收緊并存,不排除部分城市進行政策微調(diào),但要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的大原則不會改變,“只要房價不漲的城市,房地產(chǎn)政策都有松動的可能。”

      (原標(biāo)題《透支的需求,缺錢的房企》)

      來源:中新經(jīng)緯微信公號(薛宇飛)

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