2018年落幕，地產(chǎn)年終數(shù)據(jù)昭示著行業(yè)之艱。但冰冷數(shù)字似乎撓不到地產(chǎn)人的痛感，年終獎(jiǎng)發(fā)放時(shí)，“腰斬”的切膚之痛才真切傳來。

蔡帆（化名）真真切切體會(huì)了這種無奈。作為一家TOP20房企人士，他去年的年終獎(jiǎng)大幅減少。“以往我們集團(tuán)總部平均是6個(gè)月，這次大部分同事都只有3~4個(gè)月的水平。”蔡帆告訴第一財(cái)經(jīng)。

行業(yè)艱難時(shí)，房企試圖縮減一切成本過冬。管理費(fèi)用、年終獎(jiǎng)金，都成為每個(gè)老板死摳的“大錢”。暗流涌動(dòng)，沒有地產(chǎn)人能獨(dú)善其身。

腰斬的年終獎(jiǎng)

來現(xiàn)在的房企供職之前，蔡帆經(jīng)歷過好幾家公司，見證了房地產(chǎn)的輝煌和低落時(shí)代。他拿過很高的年終獎(jiǎng)，但看到去年的慘淡情況，蔡帆默不作聲。

事實(shí)上，他所在公司的年終獎(jiǎng)在業(yè)內(nèi)一直狀態(tài)平穩(wěn)，過去很多年幾乎是6個(gè)月工資水平。然而，受整個(gè)行業(yè)大環(huán)境影響，這家公司在去年縮減各項(xiàng)成本開支，開始準(zhǔn)備“過冬”。

“雖然早就預(yù)期今年年終獎(jiǎng)情況不好，但是看到這個(gè)數(shù)字也難免哀傷。不過比起很多金融機(jī)構(gòu)更大的波動(dòng)性，我們也還算穩(wěn)定。”蔡帆告訴記者。

另外一家高速發(fā)展的房企同樣減少了年終獎(jiǎng)發(fā)放。一位地產(chǎn)高層對記者表示，他所在集團(tuán)的中心總經(jīng)理沒有人績效是A，只有四個(gè)B，整體績效完成度影響了團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金包。

過去一年，無論大小房企，績效情況都不夠理想。“我的年終獎(jiǎng)比去年少，賺得也沒有去年多。”一位TOP5房企投資部門人士同樣如此表述。

在騰訊理財(cái)通近日發(fā)布的《2018年終獎(jiǎng)?wù){(diào)查報(bào)告》中，房地產(chǎn)行業(yè)毫無意外擠入前列。年終獎(jiǎng)水平，似乎成為行業(yè)現(xiàn)狀的“試溫計(jì)”。但大數(shù)據(jù)背后，行業(yè)分化的現(xiàn)實(shí)不可忽視。

據(jù)明源研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，50萬以上年終獎(jiǎng)基本集中在地產(chǎn)TOP30，比非地產(chǎn)百強(qiáng)的年終獎(jiǎng)，高出近1倍。其中，35%拿到高年終獎(jiǎng)的是項(xiàng)目總經(jīng)理。以經(jīng)理級別的年終獎(jiǎng)為例，地產(chǎn)30強(qiáng)的營銷經(jīng)理，相比非地產(chǎn)百強(qiáng)的年終獎(jiǎng)，高出近1倍。

而即使30強(qiáng)房企，高額年終獎(jiǎng)也與基層員工無緣。據(jù)了解，一些頭部房企物業(yè)基層只有6000元，營銷基層更少，只有4000元。

看著這份調(diào)查報(bào)告，一位TOP10房企人員心情復(fù)雜。“不能只看平均值，地產(chǎn)年景不好時(shí)，我們年終獎(jiǎng)部分整體打6折。區(qū)域公司老總說，我們算好的，重災(zāi)區(qū)直接歸零，一分錢沒有。”

沒人再想去回憶過往。房地產(chǎn)大年之際，有房企曾給區(qū)域總裁發(fā)超一億元年終獎(jiǎng)，而這與其項(xiàng)目跟投機(jī)制有很大關(guān)系。通過將項(xiàng)目利益與員工利益掛鉤，實(shí)現(xiàn)員工和公司收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

高額收益下，很多企業(yè)紛紛采用該模式。但樓市低溫中，跟投機(jī)制也風(fēng)雨飄搖。一些頭部房企甚至需要總裁來督促實(shí)行，逾期跟投的個(gè)人就要離開工作崗位。

近日，在規(guī)模訴求下，綠城也罕見實(shí)施高周轉(zhuǎn)與跟投機(jī)制。而此前，綠城行政總裁曹舟南曾明確表示反對跟投，“這是典型的包贏不包虧的方式，激勵(lì)基礎(chǔ)上沒有進(jìn)行強(qiáng)約束，還是務(wù)實(shí)一點(diǎn)好。”

“下行”壓力巨大

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)人在年終獎(jiǎng)上感受到寒意時(shí)，整個(gè)行業(yè)的憂慮指數(shù)要再放大數(shù)倍。

過去一年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，同比增長 1.3%，增速比上年回落 6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額149973 億元，同比增長12.2%，比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

縱然銷售成績依然處于正增長狀態(tài)，但行業(yè)規(guī)模或已至天花板。克而瑞研究中心預(yù)測，2019年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額可能會(huì)下降10個(gè)點(diǎn)左右。

一位地產(chǎn)人士告訴記者，近年來，由于拿地和融資成本不斷升高，越來越多的房企加入到規(guī)模擴(kuò)張的行列當(dāng)中，競爭不斷加劇，房企毛利率和凈利率不斷下降已是不爭的事實(shí)。

“銷售數(shù)據(jù)是給銀行看，以便融資。事實(shí)上，不管是規(guī)模增長，還是盈利能力，房地產(chǎn)行業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入下行階段。”上述人士表示。

在總體盈利情況不甚樂觀的情況下，如何在保持規(guī)模穩(wěn)定的前提下有效降低拿地成本、營銷與管控成本、融資成本，成為各大房企面臨的主要問題。

而過去一年，土地市場與融資情況都是讓房企喘不過氣的大山。

2018年全國各城市土地流拍現(xiàn)象增加，低總價(jià)和低溢價(jià)成交逐漸常態(tài)化。在限房價(jià)、競自持等政策束縛下，以及在融資受限與銷售回款乏力的背景下，房企拿地極為謹(jǐn)慎。

對一線城市來說，地價(jià)越來越貴，房企融資較難，在一線城市拿地回款慢，導(dǎo)致土地市場頻繁流拍；二線城市受調(diào)控持續(xù)深化及推出量影響，下半年土地流拍增多；而因棚改貨幣化安置和堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲等政策信號，房企在三四線亦拿地信心不足。

從到位資金來源看，2018年以來，在“房住不炒”理念指引下，去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管等調(diào)控政策持續(xù)升級，房企融資渠道不斷收緊，綜合融資成本不斷攀升，企業(yè)融資越來越難。

盡管海外融資成本較高，但在資金壓力下，房企仍會(huì)選擇發(fā)行海外債。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，至2018年末，房企海外融資利率在9.00%~13.75%，融資成本遠(yuǎn)高于國內(nèi)融資，國內(nèi)融資利率在3.69%~8.50%。

盛宴已然終結(jié)？

時(shí)代車輪轟然碾過，縱然地產(chǎn)人與行業(yè)一起超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，行業(yè)趨勢依然難以扭轉(zhuǎn)。過去的2018年，銷售、新開工、投資皆創(chuàng)十年新高。因此，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，2019年樓市將迎來“盤整期”，各類指標(biāo)增速將不及2018年。

市場反應(yīng)已然開始。隨著房企一月份成績單出爐，地產(chǎn)市場2019開年慘淡局面漸漸明晰。百強(qiáng)房企銷售延續(xù)去年三季度以來的放緩趨勢，龍頭房企銷售額腰斬，市場表現(xiàn)繼續(xù)下行。

數(shù)據(jù)顯示，過去一個(gè)月，超三成百強(qiáng)房企權(quán)益銷售金額同比下滑。其中，13家房企權(quán)益銷售金額降幅超30%，22家房企降幅在30%以內(nèi)。即使目前房企在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)相比去年大幅提升，但整體銷售表現(xiàn)并不盡如人意。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，區(qū)域大分化前夜已經(jīng)來臨。一線城市和部分二線城市，加上環(huán)北京（樓盤）這樣房價(jià)調(diào)整幅度較大的低線區(qū)域，可能已經(jīng)到達(dá)市場底部。

而隨著去庫存刺激政策逐漸退出，尤其是棚改貨幣化安置的收緊，作為成交規(guī)模占比達(dá)到69%的三四線城市市場勢必面臨調(diào)整。尤其是一些缺乏基本面支撐、房價(jià)漲幅過大而購買力捉襟見肘的城市商品房銷售形勢更不樂觀。

2019年，開發(fā)商還能從銷售中回利多少？據(jù)中信證券(600030)研究，未來全國商品房銷售面積難有大幅提升空間。全年盡管存在按揭利率下行，政策松動(dòng)的趨勢，但三四線城市房價(jià)過高，需求透支。2019年全年全國商品房銷售額或?qū)⑼�比下�?4.3%。

但資金承壓不會(huì)減弱。2015~2016年集中發(fā)行的公司債開始密集到期，未來三年，房企償債承壓。據(jù)公開資料，2019年房企信托到期3669億元、債券及中票類到期4189億元，合計(jì)7858億元。

大舟動(dòng)蕩時(shí)，擺渡者何去何從？明源地產(chǎn)研究院顯示，27%的地產(chǎn)人會(huì)因年終獎(jiǎng)選擇跳槽。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績壓力大，如果不能在年底得到回報(bào)，不少地產(chǎn)圈人士表示“不能理解”。

但大部分地產(chǎn)人選擇接受。據(jù)記者了解，面對年終獎(jiǎng)減少，很多地產(chǎn)人比較“淡定”。上述TOP10房企人士表示，加班已經(jīng)是正常工作范圍，但現(xiàn)在即使加班也無法完成績效。年終獎(jiǎng)縮水時(shí)，只能默默接受。