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      房企年終獎(jiǎng)“腰斬”背后的行業(yè)之痛

      作者:未知 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2019年02月13日 【字體:

      2018年落幕,地產(chǎn)年終數(shù)據(jù)昭示著行業(yè)之艱。但冰冷數(shù)字似乎撓不到地產(chǎn)人的痛感,年終獎(jiǎng)發(fā)放時(shí),“腰斬”的切膚之痛才真切傳來(lái)。

      蔡帆(化名)真真切切體會(huì)了這種無(wú)奈。作為一家TOP20房企人士,他去年的年終獎(jiǎng)大幅減少。“以往我們集團(tuán)總部平均是6個(gè)月,這次大部分同事都只有3~4個(gè)月的水平。”蔡帆告訴第一財(cái)經(jīng)。

      行業(yè)艱難時(shí),房企試圖縮減一切成本過(guò)冬。管理費(fèi)用、年終獎(jiǎng)金,都成為每個(gè)老板死摳的“大錢”。暗流涌動(dòng),沒有地產(chǎn)人能獨(dú)善其身。

      腰斬的年終獎(jiǎng)

      來(lái)現(xiàn)在的房企供職之前,蔡帆經(jīng)歷過(guò)好幾家公司,見證了房地產(chǎn)的輝煌和低落時(shí)代。他拿過(guò)很高的年終獎(jiǎng),但看到去年的慘淡情況,蔡帆默不作聲。

      事實(shí)上,他所在公司的年終獎(jiǎng)在業(yè)內(nèi)一直狀態(tài)平穩(wěn),過(guò)去很多年幾乎是6個(gè)月工資水平。然而,受整個(gè)行業(yè)大環(huán)境影響,這家公司在去年縮減各項(xiàng)成本開支,開始準(zhǔn)備“過(guò)冬”。

      “雖然早就預(yù)期今年年終獎(jiǎng)情況不好,但是看到這個(gè)數(shù)字也難免哀傷。不過(guò)比起很多金融機(jī)構(gòu)更大的波動(dòng)性,我們也還算穩(wěn)定。”蔡帆告訴記者。

      另外一家高速發(fā)展的房企同樣減少了年終獎(jiǎng)發(fā)放。一位地產(chǎn)高層對(duì)記者表示,他所在集團(tuán)的中心總經(jīng)理沒有人績(jī)效是A,只有四個(gè)B,整體績(jī)效完成度影響了團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金包。

      過(guò)去一年,無(wú)論大小房企,績(jī)效情況都不夠理想。“我的年終獎(jiǎng)比去年少,賺得也沒有去年多。”一位TOP5房企投資部門人士同樣如此表述。

      在騰訊理財(cái)通近日發(fā)布的《2018年終獎(jiǎng)?wù){(diào)查報(bào)告》中,房地產(chǎn)行業(yè)毫無(wú)意外擠入前列。年終獎(jiǎng)水平,似乎成為行業(yè)現(xiàn)狀的“試溫計(jì)”。但大數(shù)據(jù)背后,行業(yè)分化的現(xiàn)實(shí)不可忽視。

      據(jù)明源研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),50萬(wàn)以上年終獎(jiǎng)基本集中在地產(chǎn)TOP30,比非地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的年終獎(jiǎng),高出近1倍。其中,35%拿到高年終獎(jiǎng)的是項(xiàng)目總經(jīng)理。以經(jīng)理級(jí)別的年終獎(jiǎng)為例,地產(chǎn)30強(qiáng)的營(yíng)銷經(jīng)理,相比非地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的年終獎(jiǎng),高出近1倍。

      而即使30強(qiáng)房企,高額年終獎(jiǎng)也與基層員工無(wú)緣。據(jù)了解,一些頭部房企物業(yè)基層只有6000元,營(yíng)銷基層更少,只有4000元。

      看著這份調(diào)查報(bào)告,一位TOP10房企人員心情復(fù)雜。“不能只看平均值,地產(chǎn)年景不好時(shí),我們年終獎(jiǎng)部分整體打6折。區(qū)域公司老總說(shuō),我們算好的,重災(zāi)區(qū)直接歸零,一分錢沒有。”

      沒人再想去回憶過(guò)往。房地產(chǎn)大年之際,有房企曾給區(qū)域總裁發(fā)超一億元年終獎(jiǎng),而這與其項(xiàng)目跟投機(jī)制有很大關(guān)系。通過(guò)將項(xiàng)目利益與員工利益掛鉤,實(shí)現(xiàn)員工和公司收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

      高額收益下,很多企業(yè)紛紛采用該模式。但樓市低溫中,跟投機(jī)制也風(fēng)雨飄搖。一些頭部房企甚至需要總裁來(lái)督促實(shí)行,逾期跟投的個(gè)人就要離開工作崗位。

      近日,在規(guī)模訴求下,綠城也罕見實(shí)施高周轉(zhuǎn)與跟投機(jī)制。而此前,綠城行政總裁曹舟南曾明確表示反對(duì)跟投,“這是典型的包贏不包虧的方式,激勵(lì)基礎(chǔ)上沒有進(jìn)行強(qiáng)約束,還是務(wù)實(shí)一點(diǎn)好。”

      “下行”壓力巨大

      當(dāng)?shù)禺a(chǎn)人在年終獎(jiǎng)上感受到寒意時(shí),整個(gè)行業(yè)的憂慮指數(shù)要再放大數(shù)倍。

      過(guò)去一年,全國(guó)商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) 1.3%,增速比上年回落 6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額149973 億元,同比增長(zhǎng)12.2%,比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

      縱然銷售成績(jī)依然處于正增長(zhǎng)狀態(tài),但行業(yè)規(guī);蛞阎撂旎ò。克而瑞研究中心預(yù)測(cè),2019年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額可能會(huì)下降10個(gè)點(diǎn)左右。

      一位地產(chǎn)人士告訴記者,近年來(lái),由于拿地和融資成本不斷升高,越來(lái)越多的房企加入到規(guī)模擴(kuò)張的行列當(dāng)中,競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇,房企毛利率和凈利率不斷下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

      “銷售數(shù)據(jù)是給銀行看,以便融資。事實(shí)上,不管是規(guī)模增長(zhǎng),還是盈利能力,房地產(chǎn)行業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入下行階段。”上述人士表示。

      在總體盈利情況不甚樂觀的情況下,如何在保持規(guī)模穩(wěn)定的前提下有效降低拿地成本、營(yíng)銷與管控成本、融資成本,成為各大房企面臨的主要問(wèn)題。

      而過(guò)去一年,土地市場(chǎng)與融資情況都是讓房企喘不過(guò)氣的大山。

      2018年全國(guó)各城市土地流拍現(xiàn)象增加,低總價(jià)和低溢價(jià)成交逐漸常態(tài)化。在限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持等政策束縛下,以及在融資受限與銷售回款乏力的背景下,房企拿地極為謹(jǐn)慎。

      對(duì)一線城市來(lái)說(shuō),地價(jià)越來(lái)越貴,房企融資較難,在一線城市拿地回款慢,導(dǎo)致土地市場(chǎng)頻繁流拍;二線城市受調(diào)控持續(xù)深化及推出量影響,下半年土地流拍增多;而因棚改貨幣化安置和堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲等政策信號(hào),房企在三四線亦拿地信心不足。

      從到位資金來(lái)源看,2018年以來(lái),在“房住不炒”理念指引下,去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管等調(diào)控政策持續(xù)升級(jí),房企融資渠道不斷收緊,綜合融資成本不斷攀升,企業(yè)融資越來(lái)越難。

      盡管海外融資成本較高,但在資金壓力下,房企仍會(huì)選擇發(fā)行海外債。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù),至2018年末,房企海外融資利率在9.00%~13.75%,融資成本遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)融資,國(guó)內(nèi)融資利率在3.69%~8.50%。

      盛宴已然終結(jié)?

      時(shí)代車輪轟然碾過(guò),縱然地產(chǎn)人與行業(yè)一起超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),行業(yè)趨勢(shì)依然難以扭轉(zhuǎn)。過(guò)去的2018年,銷售、新開工、投資皆創(chuàng)十年新高。因此,業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為,2019年樓市將迎來(lái)“盤整期”,各類指標(biāo)增速將不及2018年。

      市場(chǎng)反應(yīng)已然開始。隨著房企一月份成績(jī)單出爐,地產(chǎn)市場(chǎng)2019開年慘淡局面漸漸明晰。百?gòu)?qiáng)房企銷售延續(xù)去年三季度以來(lái)的放緩趨勢(shì),龍頭房企銷售額腰斬,市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)下行。

      數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去一個(gè)月,超三成百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額同比下滑。其中,13家房企權(quán)益銷售金額降幅超30%,22家房企降幅在30%以內(nèi)。即使目前房企在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)相比去年大幅提升,但整體銷售表現(xiàn)并不盡如人意。

      業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,區(qū)域大分化前夜已經(jīng)來(lái)臨。一線城市和部分二線城市,加上環(huán)北京(樓盤)這樣房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大的低線區(qū)域,可能已經(jīng)到達(dá)市場(chǎng)底部。

      而隨著去庫(kù)存刺激政策逐漸退出,尤其是棚改貨幣化安置的收緊,作為成交規(guī)模占比達(dá)到69%的三四線城市市場(chǎng)勢(shì)必面臨調(diào)整。尤其是一些缺乏基本面支撐、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大而購(gòu)買力捉襟見肘的城市商品房銷售形勢(shì)更不樂觀。

      2019年,開發(fā)商還能從銷售中回利多少?據(jù)中信證券(600030)研究,未來(lái)全國(guó)商品房銷售面積難有大幅提升空間。全年盡管存在按揭利率下行,政策松動(dòng)的趨勢(shì),但三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)高,需求透支。2019年全年全國(guó)商品房銷售額或?qū)⑼认陆?4.3%。

      但資金承壓不會(huì)減弱。2015~2016年集中發(fā)行的公司債開始密集到期,未來(lái)三年,房企償債承壓。據(jù)公開資料,2019年房企信托到期3669億元、債券及中票類到期4189億元,合計(jì)7858億元。

      大舟動(dòng)蕩時(shí),擺渡者何去何從?明源地產(chǎn)研究院顯示,27%的地產(chǎn)人會(huì)因年終獎(jiǎng)選擇跳槽。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)壓力大,如果不能在年底得到回報(bào),不少地產(chǎn)圈人士表示“不能理解”。

      但大部分地產(chǎn)人選擇接受。據(jù)記者了解,面對(duì)年終獎(jiǎng)減少,很多地產(chǎn)人比較“淡定”。上述TOP10房企人士表示,加班已經(jīng)是正常工作范圍,但現(xiàn)在即使加班也無(wú)法完成績(jī)效。年終獎(jiǎng)縮水時(shí),只能默默接受。

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