使用率不到2% 媒體:動用公共維修金門檻不能太高
作者:未知 來源:工人日報 更新時間:2019年04月25日 【字體:大 中 小】
民法典物權(quán)編草案二審稿4月20日提交十三屆全國人大常委會第十次會議審議,其中的一大亮點(diǎn)是完善了公共維修資金使用的表決程序——使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
公共維修資金制度始于1998年,20多年來,這一基金的累計(jì)金額越來越多,但使用比例一直很低。據(jù)報道,截至2013年7月,北京繳存基金348.1億元,使用5.38億元,使用率1.55%。有的地區(qū)使用率更低。公共維修資金使用率低,造成很多小區(qū)公共設(shè)施損壞后無法及時修復(fù),影響小區(qū)品質(zhì)和業(yè)主的生活品質(zhì),而導(dǎo)致使用難的主要原因是表決難、程序繁瑣。
根據(jù)現(xiàn)有制度規(guī)定,使用這筆資金要經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。然而由于小區(qū)業(yè)主對公共維修資金使用看法不一,再加上很多業(yè)主不經(jīng)常在家,要獲得三分之二以上業(yè)主同意比較困難。而物權(quán)編草案一審稿中,要求“雙過四分之三”同意,二審稿中擬規(guī)定業(yè)主“雙過半”同意即可,進(jìn)一步降低了表決難度。
在表決難之外,公共維修資金使用面臨的梗阻,還有申請程序繁瑣。該資金申請程序是:先鑒定損壞程度,業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案,經(jīng)兩個“三分之二”以上的業(yè)主簽名同意,并經(jīng)兩次公示后,才能進(jìn)行審批。某業(yè)委會負(fù)責(zé)人曾指出,光損壞鑒定就要排隊(duì)半年,一圈走下來得一年多。
因此,在降低表決難度的同時,還應(yīng)該簡化程序、節(jié)省時間。此次審議的二審稿規(guī)定,緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。雖然這個申請程序簡單,但僅限于緊急情況下。而且,召開小區(qū)業(yè)主大會也不容易。
筆者以為,提高表決效率,不妨多采用現(xiàn)代技術(shù)手段。如今廣州有約1200個小區(qū)建立了數(shù)據(jù)庫,小區(qū)業(yè)主可使用電子投票系統(tǒng)決策小區(qū)重要事項(xiàng);“北京業(yè)主”APP已覆蓋1200余個小區(qū),業(yè)主可使用APP投票表決公共事項(xiàng),類似做法都值得推廣。
此外,還需及時修改已存在多年的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,使其與法律規(guī)定保持一致,從而統(tǒng)一提升資金使用效率。同時要完善相關(guān)監(jiān)督機(jī)制,加強(qiáng)對這部分資金日常管理和使用的監(jiān)督監(jiān)管,防止被房產(chǎn)部門挪用,讓其中的每一分錢都花在刀刃上。
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