在境外發(fā)債以及信托等一系列融資政策收緊的預(yù)期下，僅熱了一個季度的土地市場開始轉(zhuǎn)涼。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，熱點城市的土地交易量以及溢價率出現(xiàn)走低。

而這僅僅是開始，預(yù)期土地市場繼續(xù)降溫的可能性非常大。甚至有觀點認(rèn)為，政府或通過降低出讓條件吸引房企參與土拍，這或成為一線城市拿地窗口期。

土地交易額及溢價率走低

7月31日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，引發(fā)A股房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的近百家房企股價下跌。

與此同時，在剛剛過去的7月，受信托與境外融資政策收緊的預(yù)期影響，房企的拿地意愿已經(jīng)出現(xiàn)退燒。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月單月拿地最多的企業(yè)是萬科、中海、俊發(fā)分列前三名，只有15家企業(yè)拿地超過50億元。與此同時，7月，全國熱點的一二線城市土地成交溢價率只有12%，相比之前幾個月明顯下調(diào)。從4月開始，一二線城市土地單月溢價率均保持在20%左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的土地成交數(shù)據(jù)也在驗證土地市場的降溫， 7月全國主要地級市溢價率為14.11%，環(huán)比上月大幅下跌5.82％。7月全國主要地級市共流拍37宗地塊，流拍率為4.11%。從溢價率持續(xù)下跌及流拍率小幅升高說明房企拿地更加謹(jǐn)慎。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在全國主要地級市，7月土地成交863宗，同比下跌18.28%；成交規(guī)劃建筑面積為8074萬平方米，同比下跌23.07%。其中住宅用地成交為3217.02億元，環(huán)比下跌28.07%，同比小幅下跌3.98%。

對于當(dāng)前的土地走勢，中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉分析稱，相比第二季度，7月房企拿地步伐漸緩，對非熱點土地關(guān)注度減少，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率出現(xiàn)下調(diào)。從拿地企業(yè)構(gòu)成看，民企占比少，國企占比多， 不難發(fā)現(xiàn)資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。

不乏大手筆成交的高價地

雖然全國土地市場降溫，但從日前土地的交易情況來看，仍不乏大手筆的土地成交案例。

7月31日，福建福州集中出讓10宗地塊，總成交價達(dá)199.73億元，建發(fā)、藍(lán)光、正榮等房企均有斬獲。在同一天，成都2宗涉宅用地入市出讓，其中，錦江通建+珠海華發(fā)聯(lián)合體競得的錦江區(qū)林家坡片區(qū)地塊，樓面地價19800元/平方米，溢價率達(dá)41.43%，成為成都樓面價新“高價地”。

而此前的7月30日，成都4地塊拍出35.48億元， 中梁、朗詩、卓越、新力各得一宗地。在當(dāng)天，武漢35億元成交3宗地，中城長信置業(yè)25億元摘得一宗地。

7月29日，廣州在土地市場攬金50.2億元，成交總面積12.85萬平方米，競得人包括佳兆業(yè)、時代中國、綠城、美的置業(yè)等。

值得一提的是，7月26日，俊發(fā)以92億元底價奪得昆明官渡區(qū)新螺螄灣片區(qū)11宗地，刷新了昆明土地拍賣成交總價紀(jì)錄�？“l(fā)也因此位居房企7月土地成交金額第三位。

也是因為俊發(fā)的貢獻(xiàn)，昆明土地出讓金月入304億元，位居各地土地成交額首位。據(jù)諸葛找房的榜單顯示，南京以263.69億元緊隨其后。不過，從整體來看，榜單總額持續(xù)走低。

7月，一線城市住宅用地共成交19宗，同比增加18.75%。其中上海成交15宗，廣州成交3宗，北京僅成交1宗。

北京成交的這一宗住宅用地位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村，中海以79.4億元、18.79%溢價率奪得該地塊，其成交總價及36683元/平方米的成交單價均位列7月土地成交排行首位。該地塊與曾經(jīng)的“高價地”葛洲壩北京中國府相鄰，預(yù)計未來或?qū)⒋蛟鞛楸本┧沫h(huán)內(nèi)的又一高端產(chǎn)品。

預(yù)期下半年土地市場再轉(zhuǎn)冷

8月，土地市場的供應(yīng)并未見減少。北京預(yù)計將出讓3宗地塊，建設(shè)用地面積總計22.02萬平方米，起始總價合計71.47億元。與此同時，南京也擬掛牌12宗地塊，總出讓面積68.92萬平方米，總起價193.25億元。

不過，政策持續(xù)收緊的預(yù)期之下，諸葛找房市場研究分析員姜國君認(rèn)為，房企或?qū)⒄{(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向“重銷售輕投資”。因此拿地更加理性。

此前，市場流傳富力地產(chǎn)發(fā)布一份內(nèi)部文件，提出下半年原則上暫停拿地。對此，富力地產(chǎn)相關(guān)人士給予否定。

7月29日，富力地產(chǎn)以3.66億元獨攬威海市臨港區(qū)3宗建設(shè)用地，總建筑面積26.68萬平方米，是威海臨港區(qū)近年來出讓面積較大的地塊之一。隨后的7月31日，富力又以1.86億元獲得包頭市青山區(qū)兩宗地。用實際行動回應(yīng)了不拿地的說法。

對于房企是否拿地，張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場拿地看融資，融資難時土地流標(biāo)多。 整體看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段。預(yù)計8月開始，土地市場與樓市一樣，可能再回至今年一季度水平。整體土地市場降溫的可能性非常大。

同策分析人士也認(rèn)為，2019年下半年，在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，面臨市場需求動力不足，房企為沖業(yè)績將打折促銷跑量。由此，預(yù)計下半年土地市場熱度亦會有所下降。今年三季度或為一線城市拿地窗口期。

此外，更有渤海證券人士表示，由于市場轉(zhuǎn)冷，房企利潤空間遭受擠壓。為了穩(wěn)定土地市場并保持一定土地財政收入，政府或通過降低出讓條件吸引房企參與土拍。