大邑高鐵站站前廣場及周邊

對于房貸市場的具體影響

目前最新的房貸利率為2015年10月24日公布，5年期以上的貸款基準(zhǔn)利率為4.90%，時下各地執(zhí)行的商業(yè)性個人住房貸款利率基本上為上浮狀態(tài)。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院公布的2019年7月中國房貸市場報告顯示，全國首套房貸款平均利率為5.44%（上浮11%左右），二套房貸款平均利率為5.76%（上浮17.6%左右）。一線城市中，上海和深圳房貸利率水平環(huán)比有所下降，北京和廣州與上月持平；二線城市中，多數(shù)城市紛紛上調(diào)房貸利率，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率與相應(yīng)期限的LPR利率掛鉤。利率將參照最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率再加點形成，首套房最低不得低于公布的利率，二套利率則不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點形成的最終利率。假如9月20日公布的LPR利率不調(diào)整，5年期以上仍然為4.85%。那么新的首套房貸最低利率不得低于4.85%，結(jié)合以前4.9%的基準(zhǔn)利率來看，優(yōu)惠了0.05%，相當(dāng)于9.9折。二套房方面，商業(yè)貸款房貸利率最低加60個基點，則最低利率不得低于5.45%，相較于基準(zhǔn)利率則上浮11%左右。這個數(shù)據(jù)與上面7月份實際房貸有一些差異，因為我們還沒有考慮到各省市“因城施策”確定的利率加點具體下限。

10月8日執(zhí)行的新政對大邑等成都地區(qū)購房市場影響幾何？

目前成都市場上公開的個人商業(yè)性住房貸款利率一手房首套不得低于上浮15%（5.635%），二套不得低于上浮20%（5.88%）。而在本月初，有媒體報道四川已有部分銀行執(zhí)行首套上浮不低于20%（5.88%），二套上浮不低于25%（6.125%）的最新房貸利率政策。與歷次貸款利率相比，5.88%位于2015年3月1日到5月10日之間，當(dāng)時5年期以上利率為5.90%，然后開啟下降通道。而6.125%的利率則位于2014年11月22日至2015年2月28日之間。

據(jù)大邑淘房網(wǎng)了解，目前大邑有的首套房購房者商業(yè)性貸款利率在去年就上浮了20%，大部分購房者上浮15%（5.635%）。10月8日新政施行后，人民銀行成都分行將根據(jù)轄區(qū)的房地產(chǎn)市場形勢變化，確定首套和二套個人住房商貸利率加點下限。如果本次四川省加點下限少于73基點，那么新政策對于咱們大邑等成都地區(qū)的購房者更為有利。

不過我們應(yīng)該注意到， 在8月20日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上中國人民銀行副行長劉國強表示，對于房地產(chǎn)市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。有一點是肯定的：房貸的利率不下降。有購房者可能會注意到，具體的LPR肯定也會出現(xiàn)下調(diào)的情況，若下跌后首套房和二套房的房貸最低利率自然也會隨之下調(diào)。不過我們需要注意，這個下調(diào)帶來的是最低利率下調(diào)，而實際執(zhí)行的利率還包含各地因城施策，銀行根據(jù)客戶資信綜合考量的加點，因此市面上短期內(nèi)很難出現(xiàn)房貸利率普遍下降的現(xiàn)象，因此新政短期內(nèi)對成都的房貸市場影響有限。

LPR每月公布一次，還款中的房貸利率（利率重定價）多久調(diào)整一次？

在以往購房者每月償還房貸時，一般是基準(zhǔn)利率調(diào)整后，根據(jù)具體的購房合同，按照利率變動的次月或次年1月進行利率調(diào)整而以新的標(biāo)準(zhǔn)償還房貸，據(jù)大邑淘房網(wǎng)了解，大部分購房者的房貸合同為次年1月調(diào)整。

新政指出，10月8日后的房貸合同個人住房貸款利率重定價周期可由購房者與銀行雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。若執(zhí)行1年，則與以前的還貸模式基本上差不多，可能大部分房貸合同會基于此模式。

當(dāng)然，對于購房者來說，不管房貸利率計算方式如何變化，有購房需求時遇到自己如意的戶型，房價也在承受的范圍內(nèi)時即可出手，因為買房的最佳時機一般是因人而異的，不必過分糾結(jié)時點。

最后我們再提醒一點，本次調(diào)整僅針對商業(yè)性貸款，公積金貸款利率政策暫不做調(diào)整，5年期以上的基準(zhǔn)利率仍為3.25%，成都二套房公積金貸款則上浮10%，即3.575%，首套房最低首付3成，二套房4成，不過按照成都當(dāng)前政策，每人只有2次使用公積金貸款的機會。