房企正常融資未受明顯影響

值得注意的是，當(dāng)前融資管控政策并不會(huì)影響房企的正常融資行為。上述地方監(jiān)管人士告訴記者：“融資管控的目的在于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)實(shí)物性質(zhì)，淡化投資產(chǎn)品屬性。現(xiàn)在我們要抓的不是明面上的銀行融資，也管不著發(fā)債，而是非銀渠道背后的資金到底有多少最終來(lái)自于銀行融資或者靠銀行背書(shū)，主要還是嚴(yán)控銀行保險(xiǎn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

“當(dāng)前融資政策是加強(qiáng)監(jiān)管而不是“一刀切”地暫停。對(duì)于房企正常融資沒(méi)有影響，但對(duì)于大額度融資會(huì)有明顯收緊。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，從2018年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施呈井噴狀態(tài)，融資需求旺盛。2019年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道監(jiān)管加強(qiáng)，雖然當(dāng)下房企融資依然較多，但融資成本已經(jīng)明顯上升，尤其是規(guī)模偏小的房企融資成本上升更為明顯。其中，美元融資利率超過(guò)了10%。對(duì)于中小房企，尤其是對(duì)于高負(fù)債率的房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)預(yù)計(jì)融資難度將非常大，但是對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資收緊政策的影響相對(duì)有限。

融資收緊對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的效力也正逐步顯現(xiàn)。7月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲數(shù)量為60個(gè)，6月份為63個(gè)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說(shuō)明受近期房屋交易市場(chǎng)的降溫、房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊、房企到位資金面的趨緊等因素影響，各地房企在積極降價(jià)促銷(xiāo)。

1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積8.9億平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額8.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。夏丹分析，7月市場(chǎng)成交情況看似有所好轉(zhuǎn)，卻與6月房企沖業(yè)績(jī)及備案延期有一定的關(guān)系。從需求方影響來(lái)看，政策收緊削弱置業(yè)意向者的入市動(dòng)力，減緩市場(chǎng)成交。融資及其他調(diào)控政策收緊將增加市場(chǎng)觀望情緒，使本來(lái)仍處于增速回落中的市場(chǎng)成交繼續(xù)下行走勢(shì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金及土地購(gòu)置成交回落，也體現(xiàn)出政策收緊效果。1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款下降27.6%，降幅與1-6月份持平。同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金累計(jì)增速2.8%，較上期下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

深層次指向優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)

今年上半年，貨幣政策精準(zhǔn)滴灌加上針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)等因素，使金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。7月末對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額占同期社會(huì)融資規(guī)模存量的68%，同比高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，央行發(fā)布的《2019年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)貸款增速雖繼續(xù)回落，但增速依舊不低。2019年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額41.91萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速比上季度末低1.6個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加3.21萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的 33.2%，比上年全年水平低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

7月29日，人民銀行在北京召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，會(huì)議認(rèn)為，近年來(lái)金融系統(tǒng)加快推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，特別是在加大小微企業(yè)信貸投放方面取得明顯效果，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對(duì)小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧等領(lǐng)域支持力度仍有待加強(qiáng)。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議重申“優(yōu)化信貸投放”這一目標(biāo)，要求金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的中長(zhǎng)期融資，意在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸投放，增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度。會(huì)議召開(kāi)的第二天，人民銀行增加支小再貸款額度500億元，馳援小微民營(yíng)企業(yè)。

從監(jiān)管部門(mén)的舉措來(lái)看，房地產(chǎn)融資不在加大信貸投放的名單中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是信貸傾斜對(duì)象。

“態(tài)度其實(shí)是很明顯了，所以銀行也都在做調(diào)整。”一位股份制銀行分行行長(zhǎng)告訴記者，過(guò)去一段時(shí)間，該行借助房地產(chǎn)行業(yè)的“崛起”，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和監(jiān)管要求下，無(wú)論是從總行層面還是所在地域的各家銀行，都已經(jīng)開(kāi)始?jí)嚎s房地產(chǎn)信貸的投入。“過(guò)去是借房地產(chǎn)‘東風(fēng)’，如今肯定要轉(zhuǎn)換思路，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。”

對(duì)此國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛亦表示，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化一方面要壓降違規(guī)的、不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向的信貸投放；另一方面要將其引導(dǎo)到目前所需要資金的民營(yíng)小微以及一些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)。但后者的增長(zhǎng)趕不上前者的壓降，在數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。確實(shí)，當(dāng)前壓降房地產(chǎn)違規(guī)融資是否真的能夠?qū)①Y金轉(zhuǎn)移至實(shí)體領(lǐng)域還需拭目以待。