代女士家在被盜后安裝上了防盜窗

律師說法>>>

1、物管不能證明已完全盡到安保義務(wù)則應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任

那物業(yè)的做法是否合法？代女士與物業(yè)的口頭約定是否有法律效力呢？

紅星新聞記者就此咨詢了四川澳南律師事務(wù)所主任曾林剛，曾律師認(rèn)為：本案的法律關(guān)系為物業(yè)服務(wù)合同糾紛，雙方的權(quán)利義務(wù)均源于物業(yè)服務(wù)合同，主要適用《合同法》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。因此，物管公司對業(yè)主被盜損失是否承擔(dān)責(zé)任，需要根據(jù)雙方合同約定進行認(rèn)定。

但從實踐來看，物業(yè)服務(wù)合同一般都有安保條款。若物管公司不能證明其已完全盡到安保義務(wù)，如實施防盜措施、站崗值班、安保巡邏、出入登記等行為，則應(yīng)對業(yè)主被盜的部分損失承擔(dān)賠償責(zé)任，實踐中也有相應(yīng)的判例。

之所以說是部分被盜損失，是因為業(yè)主對自己的財物也負有注意和保護的義務(wù)，也應(yīng)對被盜損失承擔(dān)責(zé)任。

關(guān)于雙方口頭約定抵扣物管費的效力問題，曾律師表示，因物管公司系獨立法人主體，故其員工的口頭承諾需物管公司事后追認(rèn)方有效。若無追認(rèn)則難以得到支持，且從舉證角度也存在困難。

2、在保存相關(guān)協(xié)商證據(jù)時，應(yīng)與對方簽訂書面協(xié)議否則口說無憑

四川英濟律師事務(wù)所陳逢逢律師也同意上述說法，陳律師還表示：該事件中，雖然代女士沒有直接證據(jù)表明就被盜賠償一事與物業(yè)公司協(xié)商一致，但是發(fā)生盜竊事件后，代女士收到物業(yè)公司的繳費通知書中沒有住宅物業(yè)服務(wù)費項目，物業(yè)公司以“代女士對物業(yè)費有異議”就未在繳費通知單上列明“住宅物業(yè)服務(wù)費”顯然不成立，物業(yè)公司必須作出合理的解釋，否則可以認(rèn)定物業(yè)公司與代女士之間達成了某種解決方案，以住宅物業(yè)服務(wù)費折抵物業(yè)公司可能承擔(dān)的賠償責(zé)任，而具體折抵多少，需要雙方進一步提供相關(guān)證據(jù)證明。

曾律師認(rèn)為，若雙方協(xié)商不成，既可以由業(yè)主起訴物管公司要求賠償部分被盜損失，也可在物管公司起訴業(yè)主支付物管費時以物管公司違約抗辯或提起反訴，通過物管公司的賠償與需繳納的物管費進行品迭抵扣，從而達到維護自身權(quán)益。

針對類似事情，陳逢逢律師建議：若業(yè)主發(fā)生被盜事件，首先應(yīng)在第一時間向公安機關(guān)報案并告知物業(yè)公司，并保存與物業(yè)公司協(xié)商的相關(guān)證據(jù)。同時，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司調(diào)取被盜前后小區(qū)監(jiān)控設(shè)備保留的錄像證據(jù)，以此作為后續(xù)證明物業(yè)公司履行安保義務(wù)的情況。

曾律師補充道：在保存相關(guān)協(xié)商證據(jù)時，可以盡量與對方簽訂書面協(xié)議，“因為口說無憑，即便有錄音，但除法定代表人外的其他人無權(quán)代表公司意志，容易產(chǎn)生爭議，而且電子證據(jù)存在諸多限制，能否得到法院的認(rèn)可也是問題。”

紅星新聞記者 馬天帥 章玲 圖片視頻由受訪者提供