貓膩藏在哪

全口徑銷(xiāo)售額的“貓膩”藏在哪？

一方面很多公司利用合作模式，進(jìn)一步擴(kuò)大了自己的全口徑銷(xiāo)售規(guī)模。比如一個(gè)項(xiàng)目有5個(gè)公司合作，那么每個(gè)公司都可以把這個(gè)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售的金額確認(rèn)到自己公司的全口徑銷(xiāo)售里去，因而讓很多公司膨脹。

除了這個(gè)方式外，房企還有其他方式來(lái)增加自己的名義銷(xiāo)售。

“比如我們可以通過(guò)股權(quán)出讓的形式，把我們的物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一部分給自己的基金公司，那么這個(gè)時(shí)候我們可以確認(rèn)自己銷(xiāo)售收入。不過(guò)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及網(wǎng)簽，等到最后基金公司二次銷(xiāo)售的時(shí)候，進(jìn)入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，我們可以再一次確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。這相當(dāng)于一個(gè)項(xiàng)目享受確認(rèn)了兩次，進(jìn)而增加了自己的銷(xiāo)售情況。”一家房企知名人士透露。

此外，很多時(shí)候每個(gè)公司對(duì)于銷(xiāo)售的確認(rèn)方式有區(qū)別，因而有很大的空間。比如綠地控股（600606.SH）這類(lèi)國(guó)企，一般是網(wǎng)簽以后才確認(rèn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。而很多民營(yíng)地產(chǎn)公司為了追求規(guī)模，當(dāng)客戶(hù)交付定金之后，就確認(rèn)銷(xiāo)售，因而看起來(lái)全口徑銷(xiāo)售規(guī)模大了很多。

“很多公司都有自己的銷(xiāo)售系統(tǒng)，機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)很多時(shí)候也只會(huì)和我們的銷(xiāo)售系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)，那么確認(rèn)的方式就有操作空間。很多房子我們還可以賣(mài)給員工，最后進(jìn)行更名，那么還可以二次確認(rèn)銷(xiāo)售。比如，我們有些房子賣(mài)了以后遭遇退房，但是退房后我們可以再銷(xiāo)售，那么可以再次計(jì)算銷(xiāo)售。”一家上市公司營(yíng)銷(xiāo)人士告訴記者。

多重差異背后，讓整個(gè)市場(chǎng)不斷膨脹，因而很多房企有了大量空間，來(lái)提高自己的銷(xiāo)售規(guī)模和排名。

而追求銷(xiāo)售規(guī)模背后，實(shí)際上是融資、拿地的利益需求。

對(duì)于中小房企而言，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)之后，在資金、土地、銷(xiāo)售等領(lǐng)域都將受到極大的制約。

“大部分地產(chǎn)商本質(zhì)上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準(zhǔn)入，否則進(jìn)入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負(fù)責(zé)人告訴記者。

目前看來(lái)，大部分銀行的白名單客戶(hù)在TOP30左右，而大部分信托白名單客戶(hù)在TOP50左右。

除了融資端口外，很多勾地和并購(gòu)的時(shí)候，對(duì)方往往也對(duì)企業(yè)有一定的要求。

“以前我們做一個(gè)并購(gòu)，對(duì)方是國(guó)企，就要求在中房協(xié)的地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)排名進(jìn)入一定的規(guī)模，不然就不予以合作。”一家TOP15房企高層透露。

正是因?yàn)榉N種利益需求，房企不得不想盡辦法，在各類(lèi)規(guī)模數(shù)據(jù)上“注水”。

克而瑞就認(rèn)為，基于目前行業(yè)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)日趨常態(tài)化，銷(xiāo)售操盤(pán)口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)及投資能力，應(yīng)受到更多的關(guān)注。同時(shí)，從企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)及未來(lái)發(fā)展的角度出發(fā)。在目前政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩、龍頭房企提質(zhì)控速的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，房企一味追求全口徑銷(xiāo)售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。規(guī)模房企的視線(xiàn)更應(yīng)該專(zhuān)注于企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)管控及產(chǎn)品力的提升。