經(jīng)歷了不盡如人意的“金九銀十”之后，房企銷售數(shù)據(jù)在各大排行榜單上看，卻繼續(xù)保持不錯態(tài)勢。從三家主流機構檢測數(shù)據(jù)看，25家房企全口徑銷售數(shù)據(jù)均超過千億。

從權益金額榜單看，則只有16家房企銷售數(shù)據(jù)過千億�？硕�瑞分析，2019年1~10月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。

不過，不少房企的銷售金額和實際結算金額差距巨大，它們通過多種方式虛高了全口徑銷售額。那么，全口徑銷售數(shù)據(jù)究竟藏了哪些“貓膩”？哪些企業(yè)在這里面出現(xiàn)巨大差額？

營業(yè)收入與銷售差額巨大

從目前的情況看，絕大多數(shù)上市房企在月度公告及財務報告中進行業(yè)績披露的口徑均為全口徑，即將集團連同合營、聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績，不考慮是否操盤及實際股權占比。

而權益銷售額，是房企按項目持股比例應占的銷售金額，不包括母公司以及關聯(lián)方權益、員工跟投部分。權益銷售額能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平。

克而瑞的一份研究報告就指出，上市企業(yè)在業(yè)績公告中并不披露項目銷售明細，所披露的銷售金額、面積均注明未經(jīng)審核。在數(shù)據(jù)披露過程中，行業(yè)內(nèi)實則也沒有一套規(guī)范、統(tǒng)一的審核方式，因此不排除會有部分房企全口徑業(yè)績存在注水的可能。

第一財經(jīng)梳理財務報表時發(fā)現(xiàn)，將一部分房企的財務數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)對應，差距便出現(xiàn)了。

比如，銷售權益金額不到全口徑金額60%的正榮地產(chǎn)（06158.HK，下稱“正榮”）公告顯示，2017年及2018年，正榮營業(yè)收入分別為200億元、264億元，而這兩年的銷售金額分別為701億元、1080億元。

一般而言，地產(chǎn)公司的銷售金額會在1~2年之內(nèi)結轉成為營業(yè)收入。據(jù)此推測，正榮應該有大量項目未結轉。

截至2019年中期，正榮合約負債（即預收賬款）462億元。對房企而言，預收賬款即銷售未交付的樓盤，即便加上正榮沒有結轉的項目，營業(yè)收入與銷售額之間差距也很大。

同樣有較大差異的是泰禾集團（000732.SZ，下稱“泰禾”）。根據(jù)泰禾公告，2016年~2018年營業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。不過，泰禾從未主動公告自己的銷售數(shù)據(jù)。同期，各家排行機構統(tǒng)計泰禾全口徑銷售數(shù)據(jù)2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。

截至2019年前三季度，泰禾預收賬款545億元，即便全部進行結轉，也無法達到上述機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。

顯然，很多看起來動輒幾百億、千億的公司，實際銷售并未有如此之規(guī)模。