降杠桿時代來臨

目前各種消息顯示，“三道四檔”確定了各家房企負債總量。換而言之，負債指標健康的房企，可以增加的規(guī)模會大，反之則亦然。

近日，華創(chuàng)證券固收團隊認為，若實施“三道四檔”，未來房企需要提高存貨周轉(zhuǎn)率，擴大預收款規(guī)模，以降低剔除預收款的資產(chǎn)負債率。

“統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，剔除預收款的資產(chǎn)負債率指標未達標的房企居多，因此新政落地后，提高存貨周轉(zhuǎn)速度、擴大銷售或?qū)⑹嵌鄶?shù)房企的選擇。”該團隊在報告中稱。

此外，該團隊還提示，房企銷售回款周期或?qū)⒖s短，以保證經(jīng)營性現(xiàn)金流的充沛；“短借長還”的行為或?qū)�減少，房企的負債結(jié)構(gòu)有望改善。

近日，多位房企人士向時代周報記者表示，在他們看來，監(jiān)管是鼓勵房企回歸經(jīng)營、避免激進擴張。

在此約束下，房企若想維持融資端的擴張速度，則需要同步提高銷售及回款的速度，保證經(jīng)營性現(xiàn)金流充沛，而非長期依靠“借新還舊”維持資金周轉(zhuǎn)。

這或許也意味著，房企正在向過往高杠桿高周轉(zhuǎn)高負債模式告別。

從目前各家在業(yè)績會上的回應來看，基本對“三道四檔”積極樂觀，且表示已主動降杠桿、減負債。

8月26日，融創(chuàng)董事長孫宏斌用“很從容”來回應此事。

他表示，公司早就開始調(diào)結(jié)構(gòu)降杠桿降負債。

萬科總裁、專業(yè)執(zhí)行官祝九勝也表示，萬科有能力有信心適應變化。他稱：“萬科保持現(xiàn)金為王。”

不少中小房企管理層也認為公司自身可以適應。

弘陽地產(chǎn)專業(yè)財務官申廣平在8月27日業(yè)績會上就表示，公司目前滿足三道紅線規(guī)定，也會繼續(xù)堅持在有財務約束下的規(guī)模利潤和杠桿的平衡增長。

在孫宏斌看來，按照規(guī)定，即使是綠檔的房企負債增速也不超過15%，這基本鎖定了房企的增速。

“三道四檔”實施后，規(guī)模化的房企特別是前十強房企的排位基本會固化，“沒有足夠規(guī)模的房企，基本不可能像此前一樣實現(xiàn)鯉魚跳龍門。”孫宏斌認為。

旭輝控股董事局主席林中則認為，優(yōu)秀的企業(yè)會實施均衡發(fā)展的戰(zhàn)略，財務穩(wěn)健以及堅持長期主義的企業(yè)會受益于這種政策；對于依靠高財務杠桿以及盈利能力弱的企業(yè)，“三道四檔”的影響可能會稍大一點。

警惕表外融資

盡管多家房企表示，并不擔憂融資監(jiān)管的加強，但多位市場人士則認為，“三道四檔”實施細則需要更加細化。

“比如處在紅色檔的房企，一旦無法繼續(xù)獲得增量信貸資金，房企的資金鏈不排除會斷裂。”8月31日，一位大型國有銀行信貸部人士對時代周報記者這樣說道。

該人士同時也表示，應該警惕房企為了降負債會使表外融資大量增加的可能性。

近日，標普信評也指出，“三道四檔”將有效控制行業(yè)表內(nèi)財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金。

過往時間里，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過收并購、合作等方式展開業(yè)務。體現(xiàn)在報表中，是長期股權(quán)投資在總資產(chǎn)中占比量的提升。

此外，采用合作開發(fā)模式的大部分重要信息并未公開披露，因此有可能加大市場評估開發(fā)企業(yè)真實信用指標的難度。

“為了降負債，現(xiàn)階段房企對債務進行存量管理，但今后會傾向于借助擴大少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模來降低凈負債率，一旦聯(lián)營、合營的事件增多，明股實債的風險也可能上升。”上述信貸部人士對時代周報記者表示。