一份尚未正式出臺執(zhí)行的文件，成為過去半個月里地產(chǎn)行業(yè)討論關(guān)注的焦點(diǎn)。

地產(chǎn)圈內(nèi)人士稱其為“三道四檔”，即監(jiān)管部門設(shè)置了“三道紅線”，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，由此來對房企融資作出調(diào)控。

據(jù)媒體報道，8月20日，住建部和央行在北京召集了有12家房企參與的座談會，會議內(nèi)容涉及“三道四檔”。

根據(jù)相關(guān)部委網(wǎng)站8月23日發(fā)布的信息，會議“為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”。

近日，3家與會房企的相關(guān)人士向時代周報記者確認(rèn)了“三道四檔”的存在，據(jù)透露，“在會議開會當(dāng)天作為材料讓各家討論征求意見，會議結(jié)束后資料就上交”。眼下，當(dāng)中有參會房企還將要向上遞交反饋意見。

盡管截至發(fā)稿，監(jiān)管的“靴子”尚未明確落地，但地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)感覺到變化的來臨。

8月28日，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在內(nèi)部發(fā)信稱，盡管龍湖忝列“綠檔”，仍應(yīng)“朝乾夕惕”。

吳亞軍的理解是：“這其實是過去幾年控房價、降杠桿、啟動內(nèi)需、實現(xiàn)雙循環(huán)的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。”

“紅橙黃綠”四檔劃分

按照地產(chǎn)行業(yè)人士的話，在歷年來房地產(chǎn)資金管控層面，監(jiān)管部門從未如此細(xì)致地劃定具體臨界線。

據(jù)媒體報道，這“三道紅線”是指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。

監(jiān)管層根據(jù)房企越線的數(shù)量，將其分為“紅橙黃綠”四檔，并決定有息負(fù)債年增速的上限。

其中，沒有越線為綠色檔房企，上限為15%；一個指標(biāo)、兩個指標(biāo)越線，則會被分別歸為黃色檔和橙色檔，上限為10%和5%；三個指標(biāo)均越線的紅檔，則不能新增有息負(fù)債。

踩線的房企不在少數(shù)。

根據(jù)Wind2019年年報數(shù)據(jù)，308家上市房企中，紅色檔房企、橙色檔房企、黃色檔房企各有56家、56家和108家，總計占7成；處在綠檔的房企為96家，占3成。綠色檔房企多為央企、國企以及負(fù)債情況較好的民企。

8月20日參會的12家房企各處在不同顏色的檔位。

在該人士看來，此次的監(jiān)管政策是對過往地產(chǎn)調(diào)控思路的延續(xù)，金融監(jiān)管部門本就對房地產(chǎn)持警惕態(tài)度，以防止房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，成為威脅金融安全的“灰犀牛”。

“只不過這一次，監(jiān)管用有息負(fù)債劃出了指標(biāo)，設(shè)定了臨界值。”上述參會人士稱。

為了提振疫情之后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從年初至今的寬松貨幣政策，讓市場對放松地產(chǎn)宏觀調(diào)控有所預(yù)期。

8月30日，在另一位參會人士看來，在此時重申房地產(chǎn)金融審慎管理制度是一種表態(tài)，顯示了監(jiān)管部門的決心。