臨近2020年的年底，現(xiàn)在國內對明年房價走勢的看法存在不少分歧。有的專家認為，明年國內房價還要上漲。而也有學者認為，明年房價出現(xiàn)大跌的概率在加大。應該先是中小城市，然后大城市再加入進來，范圍會逐步擴大。

而我們覺得，看明年樓市是否出現(xiàn)拐點，主要由三個因素來決定:近期看金融、中期看土地、長期看人口。從總體上看，明年國內房地產出現(xiàn)更大調整的可能性正在增加。

第一因素，先說房地產金融。

今年一些地區(qū)房價之所以能大漲主要是依靠金融杠桿的放松。而目前來看，已經(jīng)有越來越多的炒房者、投資者正退出樓市。主要原因有兩個:

一方面，近年來，各地房價再怎么漲，漲幅空間十分有限，這對于炒房者來說日子就不好過了，他們還指望著房價能快速上漲呢!因為對炒房者來說，炒房借款是從銀行借來的，是有成本的，如果房價長期不漲的話，就會對炒房者的投資構成風險。

另一方面，今年下半年房地產調控全面升級，各大城市出臺限售、限購，以及給房地產市場打補丁，而對于炒房者來說，房價越高風險就越大。更關鍵的是，銀行的房貸利率從今年3月起下調外，已經(jīng)有半年多沒有上調了。

這說明現(xiàn)在的房貸利率已經(jīng)跌不下去了。其實銀行也知道，房貸的利率不宜過低，過低會助推房地產泡沫的，所以明年房地產領域的貸款會逐步減少，特別是個人購貸款將收緊。

第二因素，土地價格決定樓市拐點來到。

土地價格還會漲嗎?現(xiàn)在看來，土地價格不跌就不錯了。由于今年上半年我國為了應對疫情，貨幣政策持續(xù)寬松，導致很多房企拼命拿地建房，上半年地王現(xiàn)象又死灰復燃。

為了防范金融風險，今年9月央行、住建部向房企融資提出“三道紅線”，房企只要低于這三道紅線就可以融資。

這“三道紅線”分別是:1、剔除預收款后的資產負債率大于70%;2、凈負債率大于100%;3、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。但問題是，經(jīng)過了上半年的瘋狂拿地建房后，多數(shù)房企的指標都遠遠高于“三道紅線”的標準。所以，房企現(xiàn)在要拼命要把杠桿率降到央行提出的標準�，F(xiàn)在多數(shù)房企都在降價促銷，回籠資金、降低杠桿，不會再拼命高價拿地，未來土地拍賣價格將會逐步回落，甚至還有部分城市地價有可能出現(xiàn)流拍情況。

第三因素，房價漲跌長期看人口。

從表面上看，我國現(xiàn)在有14億人，但是60歲以上的老年人就有2.5億人，占總人口比重的18%。估計到2030年，我國老年人口將達到5億人之多。與此同時，出生人口逐年下滑，2016年我國出生人口1786萬人，而到2019年我國新出生人口卻降至1465萬人。

更可怕的是，自從我國實行了計劃生育政策之后，人口出生率呈現(xiàn)遞減之勢。90后、00后出生人口分別是1.75億、1.45億，要遠比70后、80后少得多。

現(xiàn)在越來越多的年輕人，已經(jīng)無需買房，因為他們上一代人就傳下來好幾套房產，未來人們購房需求將越來越弱。

當然，以上三大因素即使證明了房價拐點即將到來，未來的房價將不會再大漲了，不過還是會有人愿意選擇購房，因為現(xiàn)在可投資、可保值、增值的渠道太少，投資房產還是不錯的選擇，而我后面告訴你，購房后會遇到三大新麻煩，購房者就有可能坐不住了。

首先，近年來，開發(fā)商為了提高建房的周轉率(這樣可以多賺錢)，在造房方面偷工減料，縮短工期，甚至明明水泥澆灌下去還沒有完全晾干，就要逼著工人進場施工。特別是今年疫情過后，央行下了三道紅線，使房企的資金鏈受到斷裂的風險，現(xiàn)在開發(fā)商拼命要降低建造成本，提高建房速度，這樣才能盡快出售房產，回籠資金，度過這次難關。所以，購房者買到的房子質量難有保障，建議還是要找大型房企買房適宜。

再者，國內房價現(xiàn)在出現(xiàn)嚴重分化。一邊是以深圳、東莞、寧波、蘇州為代表的城市房價出現(xiàn)上漲。另一邊像鄭州、石家莊、濟南、青島，太原還有環(huán)京樓市等二三線城市房價開始出現(xiàn)下跌。

國內房價出現(xiàn)分化，對投資者來說，閉著眼睛投資房產的時代已經(jīng)終結。未來投資者買房要注意控制風險。盡量不要去碰，人口流出量較大、產業(yè)結構單一的、經(jīng)濟發(fā)展相對滯后城市的房產，特別是小縣城。

最后，現(xiàn)在很多人反映，二手房市場已經(jīng)有價無市。自今年下半年開始，國內二手房掛牌量激增，但是成交量卻很低。鄭州某小區(qū)業(yè)主掛牌一年沒有賣出去，而上海一些業(yè)主反映，掛牌半年終于把房子以低于原價50萬的價格賣出去了。實際上，房子與股票相比，房子要想變現(xiàn)的周期很長，股票只要在二級市場上拋售就可以了，但是房子要想變現(xiàn)，困難卻遠遠要大得多。