臨近2020年的年底，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)對(duì)明年房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法存在不少分歧。有的專家認(rèn)為，明年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)還要上漲。而也有學(xué)者認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的概率在加大。應(yīng)該先是中小城市，然后大城市再加入進(jìn)來(lái)，范圍會(huì)逐步擴(kuò)大。

而我們覺(jué)得，看明年樓市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要由三個(gè)因素來(lái)決定:近期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口。從總體上看，明年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)更大調(diào)整的可能性正在增加。

第一因素，先說(shuō)房地產(chǎn)金融。

今年一些地區(qū)房?jī)r(jià)之所以能大漲主要是依靠金融杠桿的放松。而目前來(lái)看，已經(jīng)有越來(lái)越多的炒房者、投資者正退出樓市。主要原因有兩個(gè):

一方面，近年來(lái)，各地房?jī)r(jià)再怎么漲，漲幅空間十分有限，這對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)日子就不好過(guò)了，他們還指望著房?jī)r(jià)能快速上漲呢!因?yàn)閷?duì)炒房者來(lái)說(shuō)，炒房借款是從銀行借來(lái)的，是有成本的，如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲的話，就會(huì)對(duì)炒房者的投資構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，今年下半年房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)，各大城市出臺(tái)限售、限購(gòu)，以及給房地產(chǎn)市場(chǎng)打補(bǔ)丁，而對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)越高風(fēng)險(xiǎn)就越大。更關(guān)鍵的是，銀行的房貸利率從今年3月起下調(diào)外，已經(jīng)有半年多沒(méi)有上調(diào)了。

這說(shuō)明現(xiàn)在的房貸利率已經(jīng)跌不下去了。其實(shí)銀行也知道，房貸的利率不宜過(guò)低，過(guò)低會(huì)助推房地產(chǎn)泡沫的，所以明年房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款會(huì)逐步減少，特別是個(gè)人購(gòu)貸款將收緊。

第二因素，土地價(jià)格決定樓市拐點(diǎn)來(lái)到。

土地價(jià)格還會(huì)漲嗎?現(xiàn)在看來(lái)，土地價(jià)格不跌就不錯(cuò)了。由于今年上半年我國(guó)為了應(yīng)對(duì)疫情，貨幣政策持續(xù)寬松，導(dǎo)致很多房企拼命拿地建房，上半年地王現(xiàn)象又死灰復(fù)燃。

為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，今年9月央行、住建部向房企融資提出“三道紅線”，房企只要低于這三道紅線就可以融資。

這“三道紅線”分別是:1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2、凈負(fù)債率大于100%;3、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。但問(wèn)題是，經(jīng)過(guò)了上半年的瘋狂拿地建房后，多數(shù)房企的指標(biāo)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)。所以，房企現(xiàn)在要拼命要把杠桿率降到央行提出的標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)在多數(shù)房企都在降價(jià)促銷，回籠資金、降低杠桿，不會(huì)再拼命高價(jià)拿地，未來(lái)土地拍賣價(jià)格將會(huì)逐步回落，甚至還有部分城市地價(jià)有可能出現(xiàn)流拍情況。

第三因素，房?jī)r(jià)漲跌長(zhǎng)期看人口。

從表面上看，我國(guó)現(xiàn)在有14億人，但是60歲以上的老年人就有2.5億人，占總?cè)丝诒戎氐?8%。估計(jì)到2030年，我國(guó)老年人口將達(dá)到5億人之多。與此同時(shí)，出生人口逐年下滑，2016年我國(guó)出生人口1786萬(wàn)人，而到2019年我國(guó)新出生人口卻降至1465萬(wàn)人。

更可怕的是，自從我國(guó)實(shí)行了計(jì)劃生育政策之后，人口出生率呈現(xiàn)遞減之勢(shì)。90后、00后出生人口分別是1.75億、1.45億，要遠(yuǎn)比70后、80后少得多。

現(xiàn)在越來(lái)越多的年輕人，已經(jīng)無(wú)需買(mǎi)房，因?yàn)樗麄兩弦淮�人就傳下�?lái)好幾套房產(chǎn)，未來(lái)人們購(gòu)房需求將越來(lái)越弱。

當(dāng)然，以上三大因素即使證明了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)即將到來(lái)，未來(lái)的房?jī)r(jià)將不會(huì)再大漲了，不過(guò)還是會(huì)有人愿意選擇購(gòu)房，因?yàn)楝F(xiàn)在可投資、可保值、增值的渠道太少，投資房產(chǎn)還是不錯(cuò)的選擇，而我后面告訴你，購(gòu)房后會(huì)遇到三大新麻煩，購(gòu)房者就有可能坐不住了。

首先，近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了提高建房的周轉(zhuǎn)率(這樣可以多賺錢(qián))，在造房方面偷工減料，縮短工期，甚至明明水泥澆灌下去還沒(méi)有完全晾干，就要逼著工人進(jìn)場(chǎng)施工。特別是今年疫情過(guò)后，央行下了三道紅線，使房企的資金鏈?zhǔn)艿綌嗔训娘L(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拼命要降低建造成本，提高建房速度，這樣才能盡快出售房產(chǎn)，回籠資金，度過(guò)這次難關(guān)。所以，購(gòu)房者買(mǎi)到的房子質(zhì)量難有保障，建議還是要找大型房企買(mǎi)房適宜。

再者，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)現(xiàn)在出現(xiàn)嚴(yán)重分化。一邊是以深圳、東莞、寧波、蘇州為代表的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。另一邊像鄭州、石家莊、濟(jì)南、青島，太原還有環(huán)京樓市等二三線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下跌。

國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，閉著眼睛投資房產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。未來(lái)投資者買(mǎi)房要注意控制風(fēng)險(xiǎn)。盡量不要去碰，人口流出量較大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后城市的房產(chǎn)，特別是小縣城。

最后，現(xiàn)在很多人反映，二手房市場(chǎng)已經(jīng)有價(jià)無(wú)市。自今年下半年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)二手房掛牌量激增，但是成交量卻很低。鄭州某小區(qū)業(yè)主掛牌一年沒(méi)有賣出去，而上海一些業(yè)主反映，掛牌半年終于把房子以低于原價(jià)50萬(wàn)的價(jià)格賣出去了。實(shí)際上，房子與股票相比，房子要想變現(xiàn)的周期很長(zhǎng)，股票只要在二級(jí)市場(chǎng)上拋售就可以了，但是房子要想變現(xiàn)，困難卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大得多。