當明星抱團股一路雪崩之際，地產(chǎn)板塊開始展示出其抗跌屬性。從估值上看，地產(chǎn)股似乎已經(jīng)走過了近一年來最為黯淡的筑底時刻。

地產(chǎn)股在本輪大盤調(diào)整中展示出來的抗跌屬性，一方面與板塊估值較低相關(guān)，另一方面，則是多家公司祭出回購或增持方案積極護盤。第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計顯示，自年初截至3月9日，已經(jīng)有華僑城A(000069.SZ)、美好置業(yè)(000667.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)、藍光發(fā)展(600466.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ) 、中國金茂(00817.HK)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、中國奧園(03883.HK)、時代控股(01233.HK)等在內(nèi)的二十家左右房企發(fā)布了股份回購或增持方案。

隨著政策利空消息的不斷釋放，業(yè)內(nèi)預(yù)計短期內(nèi)政策面將趨于溫和，疊加各家公司密集回購或增持，目前仍舊處于低估的地產(chǎn)股是否有望迎來屬于自己的春天?

回購增持保股價

近段時間以來，地產(chǎn)股“跌跌不休”的狀況稍有好轉(zhuǎn)。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，申銀萬國港股地產(chǎn)板塊92家公司，今年年初總市值錄得35935.73億元，最新開盤日3月9日這一數(shù)字已上升為37661.70億元。滬深地產(chǎn)板塊已經(jīng)走出了今年一月底創(chuàng)下的近一年來的市值洼地20247.61億元。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，申銀萬國滬深地產(chǎn)板塊138家公司，今年年初市值錄得21586.92億元，3月9日開盤日這一數(shù)字僅微微下跌至21514.54億元。

地產(chǎn)板塊市值已經(jīng)走過了近一年來最為黯淡的筑底時刻。板塊整體錄得微漲背景下，個別股價異動房企已開啟回購及增持行動。

自年初截至3月9日，已經(jīng)有華僑城A、美好置業(yè)、華發(fā)股份、藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展 、中國金茂、中國奧園等在內(nèi)的二十家左右房企發(fā)布了股份回購或增持方案。

以新近控股股東擬增持金額較大的榮盛發(fā)展為例，2月19日，榮盛發(fā)展公布了公司控股股東及一致行動人增持公司股份的最新進展。按照計劃，榮盛發(fā)展控股股東榮盛控股股份有限公司及一致行動人榮盛創(chuàng)業(yè)投資有限公司，自2021年2月4日起六個月內(nèi)，以不低于1億元增持榮盛發(fā)展公司股份。

截至2月18日，榮盛創(chuàng)投已通過集中競價方式增持并持有榮盛發(fā)展1082.56萬股，占公司總股本的0.25%，增持金額6703.42萬元，平均增持價格為6.192元/股。

對于大手筆擬增持公司股份的原因，榮盛發(fā)展坦言，“基于對公司未來持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的信心、對公司管理團隊的高度認可及目前公司股價嚴重低估的情形。”

有深圳券商機構(gòu)地產(chǎn)分析人士向第一財經(jīng)記者直言，榮盛發(fā)展增持與重倉的環(huán)京地產(chǎn)市場低景氣度、公司業(yè)績難有想象空間等有直接關(guān)系。“華夏幸福(600340.SH)、中國金茂等這些京津冀房企或是債務(wù)爆雷或者業(yè)績下滑，市場對榮盛發(fā)展有所顧慮，也是合理的情緒波動。”

涉增持行動的房企，大多因業(yè)績盈利不達預(yù)期導(dǎo)致股價下跌較多。

以回購頻次及金額靠前的中國金茂為例，2021年1月25日，中國金茂發(fā)布公告稱，預(yù)計2020年全年的歸母公司凈利或同比下降約40%至50%。利空消息之后，中國金茂連續(xù)數(shù)日進行股份回購操作，但股價仍應(yīng)聲下跌。截止到3月9日，中國金茂總市值已縮水至384.39億港元。

與中國金茂類似的還有融信中國。2月26日，融信中國(03301.HK)發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計2020年度歸屬股東凈利潤同比下降20%-30%。更早之前的2020年，因為市值縮水過半等因素，它也頻頻進行回購。

另有少數(shù)房企回購股票情況較為特殊。例如，華僑城A、宋都股份(600077.SH)、藍光發(fā)展均以集中競價交易的方式實施回購，主要用于實施股權(quán)激勵。

“類似華僑城A這種在公司股價被低估、處于價格較低位時，回購實施股權(quán)激勵能夠降低股權(quán)收購的成本。”深圳一家上市房企的投資者關(guān)系負責(zé)人表示。

另有迪馬股份(600565.SH)、華發(fā)股份等少數(shù)房企以定向回購方式回購股票，并予以股權(quán)激勵注銷。

不同出發(fā)點下，回購或者增持行為基本都緊扣給市場傳遞信心、提振股價等，但回購及增持行動產(chǎn)生的結(jié)果不盡相同。有公司股價因股東增持或者回購，股價走勢“立竿見影”。例如，孫宏斌連續(xù)兩次“抄底”融創(chuàng)中國(01918.HK)后，公司股價節(jié)節(jié)走高，期間最高沖至35.9港元/股，創(chuàng)出年內(nèi)新高，相較于孫宏斌增持價漲幅近30%。

然而，也有美好置業(yè)、華僑城A、中海地產(chǎn)等房企，回購之后股價較最新收盤價下跌兩成以上。

行情漸趨明朗

綜合來看，地產(chǎn)板塊的行情正在修復(fù)。但滬深地產(chǎn)板塊相較于一年前市值高點25093.64億元，仍處于市值縮水狀態(tài)。即便是相比去年下半年，目前地產(chǎn)板塊市值整體仍處于低位。

去年9月，包括中海地產(chǎn)、新城控股(601155.SH)、復(fù)星國際(00656.HK)等在內(nèi)的近十家房企曾進行至少15次股份回購。

面對今年這輪正在興起的回購和增持，市場普遍認為，有對上市公司股價形成支撐，提振市場信心的訴求在內(nèi)。同時，與去年的回購潮興起的背景相似:涉地產(chǎn)的各類調(diào)控政策此間不斷出臺。

這期間，除了以住建部門為首的樓市調(diào)控政策被再度祭出以外，最引起地產(chǎn)行業(yè)矚目的莫過于金融端的管控。

去年8月底，業(yè)界所謂的“三道紅線”新規(guī)出臺。被地產(chǎn)金融政策精準鎖定的開發(fā)商首先站到了調(diào)控的中心。突然而至的涉房企財務(wù)面監(jiān)管政策來襲，房企降杠桿似箭在弦上，這被認為是過半房企市值三季度縮水的核心因素之一。

而后，涉金融端的調(diào)控政策仍在加碼。央行、銀保監(jiān)會于2020年12月31日發(fā)布了差別化住房信貸政策《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱“《通知》”)。

彼時，有部分開發(fā)商人士向第一財經(jīng)記者直言，“對比往年，能明顯感知房地產(chǎn)市場2020年的調(diào)控趨嚴態(tài)勢不改。但主管部門從資金端控房企杠桿之后，又收緊消費端的房貸口徑，多少還是有些意外管控的強度之大。”

措手不及的《通知》落地，上海、廣州等銀行迅即進行房貸業(yè)務(wù)的微調(diào)，表現(xiàn)為房貸放款變緩、利率上調(diào)等。

與此同時，上海、杭州、深圳、東莞等個別樓市過熱城市在幾乎貫穿一整年的調(diào)控政策作用下，也越發(fā)明晰了調(diào)控指向的具體群體。

以房價漲幅位居70大城市前列的深圳為例，調(diào)控從“7·15新政”的管控需求端，開始逐步向“2·8新政”的“3595個小區(qū)二手住宅成交價格參考機制”跟進，精準發(fā)力管控樓市供需兩端。市場也開始明顯意識到，樓市炒作投機群體、激進加杠桿囤房群體等成為“2·8新政”鎖定的核心打擊群體。

不過，隨著宏觀和微觀層面調(diào)控政策的加碼與釋放，市場預(yù)計政策將迎來一段落地穩(wěn)定期，短期難有大的宏觀政策出臺，而這有利于接連承受重壓的房地產(chǎn)板走向明朗。事實上，地產(chǎn)板塊在今年1月底以來，也走出市值洼地開始逐步攀升。

如今，年報披露在即，上市公司大股東和高管在財報披露窗口期到來之前買入自家股票，也在一定程度上向市場展示對公司的基本面的信心。

當然，年報出臺前回購及增持，也帶有對沖公司業(yè)績不及預(yù)期的的意味。

但是放到更長的時間軸去看，嚴監(jiān)管背景下，繼泰禾集團(000732.SZ)、福晟集團再到華夏幸福出現(xiàn)財務(wù)危機，行業(yè)正在加速擠房企泡沫，基本面優(yōu)質(zhì)的房企正在逐步向價值中樞靠攏。至于地產(chǎn)板塊市值何時重回價值高點，這仍是未知數(shù)。