四家大型物業(yè)股上市應(yīng)該是近期最受資本市場關(guān)注的事情。

據(jù)悉，恒大物業(yè)、金科智慧服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活四家物管企業(yè)的上市流程已進(jìn)入尾聲，將在不久后接連登陸港交所。

出于三道紅線及房企本身降負(fù)債的要求，分拆物業(yè)上市募集資金成為不少房企降杠桿、加權(quán)益的路徑。

一位分析人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，通過股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益，將會(huì)顯著降低資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。

興業(yè)證券一份研報(bào)中指出，2020年物業(yè)行業(yè)迎來IPO高峰，目前百強(qiáng)房企中遞表的物管企業(yè)達(dá)11家，年內(nèi)港股物管板塊的上市企業(yè)有望超過30家，包含4家龍頭物管公司，總在管規(guī)模有望超過33億平米。

數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)、金科智慧服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活4家待上市物管企業(yè)，合約面積均超過1億平米，合約在管比均超過1.4倍，且存量項(xiàng)目儲(chǔ)備面積充足。

不過，與前兩年物業(yè)股的火熱程度相比，近期市場對物業(yè)股的情緒卻普遍轉(zhuǎn)冷，不止在于已上市物業(yè)股回調(diào)，新上市物業(yè)股破發(fā)的案例亦不罕見。

恒大們分拆物業(yè)上市

四家物業(yè)公司上市正在有條不紊地進(jìn)行。

根據(jù)最新披露的信息，恒大物業(yè)將尋求在下周(11月9日至11月15日期間)通過港交所上市聆訊，消息指恒大此次IPO計(jì)劃集資最多30億美元。

與此同時(shí)，華潤萬象已通過港交所聆訊，消息稱計(jì)劃募資金額約為10億美元。

相比起上述兩家企業(yè)來說，融創(chuàng)服務(wù)與金科智慧服務(wù)的進(jìn)展更快。融創(chuàng)服務(wù)在通過港交所上市聆訊后，計(jì)劃于6日建簿，集資最多10億美元(約77.5億港元)。

而金科智慧服務(wù)已公布其IPO全球發(fā)售情況，預(yù)計(jì)于2020年11月17日正式掛牌交易，股份代號(hào)9666。

根據(jù)公告，金科智慧服務(wù)擬全球發(fā)售1.33億股，其中1196.2萬股在香港公開發(fā)售，1.21億股為國際配售。每股發(fā)售價(jià)在41.8港元至47.6港元之間，預(yù)計(jì)最多將募集資金約63.26億港元。

四家企業(yè)的合約面積均超過1億平米，均屬于較大型物管企業(yè)上市，而規(guī)模優(yōu)勢最大的企業(yè)為恒大物業(yè)，在管面積為2.54億平米，合約面積達(dá)到5.13億平米。

實(shí)際上，出于三道紅線及房企本身降負(fù)債的要求，分拆業(yè)務(wù)上市早已被房企搬上日程。

其中，恒大與融創(chuàng)兩家高負(fù)債房企的分拆需求則更為迫切。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，從2019年開始，融創(chuàng)越來越將“降杠桿”作為重要目標(biāo)，并于今年中期將凈負(fù)債率從上年末172%降至149%，中期業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)管理層再提出年底120%、明年100%以內(nèi)的凈負(fù)債目標(biāo)。

而分拆物業(yè)公司獲取股權(quán)融資補(bǔ)充權(quán)益，能夠最直觀地降低母公司的凈負(fù)債率。

與融創(chuàng)相比，恒大面臨的債務(wù)問題無疑更加嚴(yán)峻。自從“三道紅線”融資新規(guī)披露以來，作為連踩三條紅線的頭部房企之一，恒大就已采取多個(gè)措施優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，包括中國恒大配股、恒大汽車配股、為恒大物業(yè)引入戰(zhàn)投、推動(dòng)恒大汽車與恒大物業(yè)上市、149億出售廣匯集團(tuán)40.964%股權(quán)等等。

恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞曽透露，“恒大分拆旗下金碧物業(yè)上市，并成功引入戰(zhàn)投入股235億港元，恒大凈負(fù)債率預(yù)計(jì)將因此降低19個(gè)百分點(diǎn)。”