北京寫字樓市場空置率大幅回調(diào),辦公樓市場進(jìn)入去化周期
來源:央廣網(wǎng) 更新時(shí)間:2021年12月26日 【字體:大 中 小】
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央廣網(wǎng)北京12月24日消息(記者 門庭婷)北京的商業(yè)地產(chǎn)市場正在企穩(wěn)。據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)分析,隨著中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)在建項(xiàng)目的陸續(xù)入市,第二輪供應(yīng)高峰期基本結(jié)束。2021年,辦公樓市場年新增供應(yīng)量低于年初預(yù)期,主要是由于部分新項(xiàng)目全部業(yè)主自用或延期入市,全年新入市項(xiàng)目總體量近71萬平方米,主要集中在CBD和麗澤,其中第四季度新增供應(yīng)量接近13.8萬平方米。
對(duì)此,高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示,更合理的新增供應(yīng)量能夠一定程度上平抑由于新增項(xiàng)目集中入市給市場帶來的沖擊,不至于在短期內(nèi)快速推高空置率水平而導(dǎo)致市場參與者出現(xiàn)誤判。截至2021年底,北京甲級(jí)寫字樓核心子市場最重要的兩個(gè)新增供應(yīng)板塊,CBD核心區(qū)中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)的大部分在建項(xiàng)目均已入市,至此也宣告了北京市場的第二輪供應(yīng)高峰期已經(jīng)基本結(jié)束。
凈吸納量創(chuàng)新高,互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大宗租賃成交為“主力”
高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年北京辦公樓凈吸納量近114萬平方米,去除自用面積,全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。四季度凈吸納量達(dá)到30萬平方米,主要集中在亞奧和麗澤。從2021年全年來看,市場需求主要集中在CBD、麗澤和亞奧市場,同時(shí)這三個(gè)子市場也是近幾年新項(xiàng)目入市比較集中的區(qū)域。
高力國際華北區(qū)研究部董事陸明分析稱,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在辦公樓市場范圍內(nèi),互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)在超過5000平米的大宗租賃成交中(僅包含新租和擴(kuò)租)就已經(jīng)接近140萬平方米,其中甲級(jí)約45萬平方米,乙級(jí)25萬平方米,產(chǎn)業(yè)園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交,保守估計(jì)該行業(yè)今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)已經(jīng)成為影響北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。
年度空置率大幅回調(diào),19.4%已成歷史高點(diǎn)
在年中的市場預(yù)測中,高力國際已經(jīng)表明,基于超預(yù)期的需求暴漲,去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3到5年的階段性高點(diǎn)。截至目前,空置率已經(jīng)降至15.1%,年降幅達(dá)到4.4個(gè)百分點(diǎn)。受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求,北京甲級(jí)寫字樓市場已經(jīng)有四個(gè)市場空置率低于10%,分別是金融街(6.9%),中關(guān)村(7.1%),亞奧(8.8%)和望京(8.9%)。CBD作為存量最大的市場目前的空置率也僅為10.9%,年降幅更是達(dá)到了6.5個(gè)百分點(diǎn)。
在子市場方面,空置率降幅最大的市場依然是麗澤,空置率從76.6%降至48.9%,降幅達(dá)到27.7%。其次是亞奧市場,空置率從超過20%的水平降至8.8%,降幅近12個(gè)百分點(diǎn)。這兩個(gè)子市場的快速去化則主要由于互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)外溢所致。
租金呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象,個(gè)別子市場租金回升領(lǐng)先市場平均水平
從整體市場租金來看,寫字樓租金降幅在下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象,第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米,變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金,降幅進(jìn)一步縮窄到只有2.9%,遠(yuǎn)低于2020年超過8%的平均降幅。個(gè)別子市場的租金出現(xiàn)回升,大幅領(lǐng)先市場平均水平。
其中,望京酒仙橋地區(qū)從去年四季度進(jìn)入業(yè)主市場,已經(jīng)維持了一年,租金已現(xiàn)大幅回升,同比上升幅度達(dá)到8.5%。CBD有著北京最大的甲級(jí)樓宇存量,今年的表現(xiàn)更是近十年的最佳,業(yè)主去化壓力進(jìn)一步減小,市場租金在第四季度已出現(xiàn)回升跡象。
產(chǎn)業(yè)園市場去化超百萬平米,空置率大幅下降
2021年全年,北京產(chǎn)業(yè)園市場持續(xù)火爆,共錄得超過139萬平米的市場去化,空置率大幅下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至14.1%。平均租金企穩(wěn)回升,年增長3.5%。超百萬平米的去化主要集中在西部創(chuàng)新市場組團(tuán),特別是上地和北清路,兩個(gè)市場的凈吸納量都在30萬平米左右。
另一個(gè)值得一提的是亦莊市場,前三季度經(jīng)濟(jì)增速同比增長38.3%,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。今年前三季度,經(jīng)開區(qū)展現(xiàn)了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力,規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)達(dá)到4243.6億元,同比增長32%,其中四大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車及交通設(shè)備產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè))的比重進(jìn)一步提升至94.2%。增速最快的當(dāng)屬生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),前三季度總產(chǎn)值達(dá)到1300億元,同比增長256.6%。隨著更多企業(yè)落戶亦莊,全年亦莊產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量近15萬平方米,空置率已經(jīng)從21.6%降至11.7%。
2021年宏觀經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)回歸到疫情前的水平,疫情雖然反復(fù)但實(shí)際影響已經(jīng)基本消散,寫字樓需求呈爆發(fā)式增長。高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為,整體辦公樓市場正在從供應(yīng)高峰期走向未來3-5年的去化周期,從三期疊加的市場態(tài)勢走向以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期。在這期間,隨著雄安新區(qū)和北京城市副中心逐漸成熟并在未來五年承擔(dān)更多的非首都功能,北京的城市格局和產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)顯著變化,新一輪的產(chǎn)業(yè)更替、城市功能更新和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重構(gòu)將為北京這座千年古都注入新的活力,加速京津冀城市群的發(fā)展,甚至成為引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展高地。
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