關(guān)鍵詞3：二手房市場

市場預(yù)期已從底部回升，下半年交易將進一步復(fù)蘇

在上半年各地政策優(yōu)化的共同影響下，核心城市群二手房市場復(fù)蘇節(jié)奏快、力度大。

克而瑞統(tǒng)計顯示，今年1-5月全國二手房累計成交面積3799萬平方米，同比下降49%。其中，1月20個重點城市成交面積同比下降53%，至5月降幅收窄至47%。不過，4月起二手房市場開始回暖，環(huán)比降幅由4月9%收窄至5月7%，至5月末全國二手房市場已完成結(jié)構(gòu)性筑底。

究其原因，一方面主要城市同比降幅趨穩(wěn)且有收窄跡象，另一方面環(huán)比降幅收窄，其中部分二線及三四線城市5月已環(huán)比增長。整體市場出現(xiàn)筑底變化的主要原因是4月以來政策監(jiān)管環(huán)境快速寬松，如房貸利率和購房首付降低、二手房買賣增值稅征免年限5改2等。

經(jīng)過4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。6月8個重點城市二手房成交量為389萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比降幅收窄10pcts至下降31%。受此拉動，8城前6月累計同比降幅較前5月收窄3pcts至下降45%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，5月份及6月份，貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長，環(huán)比增幅分別為14%、25%。從階段性數(shù)據(jù)看，二季度成交量比一季度增長約15%。特別是上海，處于景氣擴張區(qū)間，表明短期房價將出現(xiàn)修復(fù)上漲。杭州、廈門、成都、合肥、大連、佛山、南昌、福州、東莞、廣州等城市預(yù)期處于平穩(wěn)區(qū)間。

“從房價走勢來看，今年上半年二手房價格整體也呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢。根據(jù)中指研究院百城價格指數(shù)，2022年上半年，百城二手住宅價格累計上漲0.17%。”徐躍進認為，“今年4月以來，二手住宅價格波動較小，各月環(huán)比漲跌幅均也在0.05%以內(nèi)。其中長三角城市群房價穩(wěn)步恢復(fù)；珠三角及京津冀新房價格整體平穩(wěn)運行，二手房價格表現(xiàn)低迷；山東半島城市群新房及二手房價格仍持續(xù)調(diào)整。”

對于下半年的二手房場走勢，克而瑞認為，基于6月主要城市二手房成交量環(huán)比大增，下半年二手房市場將伴隨新房市場一并回升，部分城市二手市場增速將超過新房市場，但整體成交規(guī)模在三季度仍將處于歷史低位，全年成交規(guī)模將同比2021年穩(wěn)中有降。

貝殼研究院則認為，市場的預(yù)期和信心也在逐步恢復(fù)。貝殼二手房市場景氣指數(shù)目前已經(jīng)觸底、正在回升，預(yù)計即將突破20的榮枯線。一旦越過20，就意味著房價上漲的螺旋就能夠啟動。值得注意的是，代表著需求變化的“帶看量指數(shù)”今年以來開始恢復(fù)上升，預(yù)示著未來交易將進一步復(fù)蘇。

關(guān)鍵詞4：土地市場

6月土地市回暖明顯，下半年供求或有所提升

隨著6月22日鄭州首批次集中供地收官，2022年全國首批次22城集中供地全部完成，共收金4969億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，22城今年首批集中供地共計推出涉宅用地469宗，供應(yīng)建設(shè)用地面積2135萬平米，推出規(guī)劃建面4713萬平米。最終成交397宗，成交規(guī)劃建面3907萬平米。

與2021年集中供地相比，今年集中供地呈現(xiàn)四大特點：推出端集中供地增至四批次，首批次推出規(guī)模同比走低；成交熱度穩(wěn)重有進，庫存量少城市回升明顯；拿地企業(yè)依舊國央企主導(dǎo)，供給端有意降成本做出讓利。

而不同城市在供應(yīng)和成交面積上分化明顯。上半年300城住宅用地推出規(guī)�？s量明顯，由于房企拿地積極性不足，住宅用地成交面積同比明顯下降，土拍市場低溫運行，全國流拍撤牌率仍處高位。

其中天津流拍宗數(shù)最多，出讓的30宗地塊中有15宗提前撤牌9宗流拍；濟南15個組團包含31宗涉宅用地，出讓時14宗涉宅用地流拍。此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈陽流拍1宗，流拍宗數(shù)占比分別為33%、32%、25%、20%。

進入6月以來，土地市場回暖趨勢明顯。6月監(jiān)測城市出讓金總額較5月增逾六成，其中上海以近864億元領(lǐng)跑；長三角地區(qū)宅地密集入市，占據(jù)出讓金總額榜單八席。而排在末尾的沈陽和長春僅分別有14億元和2.6億元，城市之間分化愈發(fā)明顯。

對于下半年的土地市場走勢，中指研究院預(yù)測，由于今年集中供地次數(shù)增加至4次，也增加了房企拿地靈活性，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，未來供地將“量縮價漲”；預(yù)計下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬，降門檻、降地價、提利潤，提升企業(yè)拿地意愿。

“各線城市住宅用地供求規(guī)模均下降，優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲。從22城首批集中供地來看，供地規(guī)模繼續(xù)縮量，土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整放寬，但多城市成交熱度仍在低位，土拍熱度分化明顯，房企整體拿地仍偏謹慎，國央企仍為拿地主力。”

陳文靜表示，預(yù)計下半年土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，后續(xù)批次土地供應(yīng)力度或有所加大，但在房企在銷售不暢、償債高峰情況下，短期投資意愿仍偏弱，整體土拍市場熱度改善或有限。熱點城市隨著交易市場的率先企穩(wěn)恢復(fù)，土地市場或繼續(xù)好轉(zhuǎn)，其他城市預(yù)計繼續(xù)低溫運行。整體來看，預(yù)計下半年土地供求量有所提升，土拍熱度或好于上半年。