來(lái)源：界面新聞

記者｜張子怡

深圳上半年雖然繼續(xù)創(chuàng)造過(guò)豪宅盤(pán)“日光”的成績(jī)，但就整體市場(chǎng)成交量而言，二手房參考價(jià)政策威力不減，加上市場(chǎng)環(huán)境的變化，新房和二手房都處于量?jī)r(jià)齊降的水平。

樂(lè)有家研究中心近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比下跌39%，同比也下跌39%。這是近年來(lái)的成交低谷，比2020年上半年還少了601套。

值得注意的是，廣州6月一手住宅網(wǎng)簽達(dá)1.25萬(wàn)套，深圳6個(gè)月的一手住宅網(wǎng)簽量總和，比不上廣州2個(gè)月的網(wǎng)簽量。

由于近三年深圳加大新房供應(yīng)量，疊加二手房受參考價(jià)政策影響成交量大幅下降，深圳樓市逐漸以新房成交占主導(dǎo)。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，深圳新房成交占28%，二手房成交占72%。從2021年下半年開(kāi)始，深圳一手住宅成交量重回主導(dǎo)地位，占比超過(guò)二手。

2022年上半年，深圳樓市總交易量為26091套，其中一手住宅占62%，二手占38%�？偨灰琢颗c2021年上半年比，少了2.8萬(wàn)套，與2021年下半年比少1.2萬(wàn)套。

過(guò)去，深圳新房市場(chǎng)由于去化快，在開(kāi)發(fā)商眼里“安全感”十足，也是深圳土拍市場(chǎng)向來(lái)熱俏的重要原因。

如今隨著銷(xiāo)量的整體走低，深圳新房市場(chǎng)的去化周期也逐漸走高。過(guò)去12個(gè)月里，深圳一手住宅去化周期從2021年7月的5.7個(gè)月，到2022年6月的10.3個(gè)月，近乎翻倍。

即便是市場(chǎng)下行期間，市中心區(qū)域仍是新房銷(xiāo)售情況最好的區(qū)域。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，寶安、南山及光明是2022年上半年一手住宅網(wǎng)簽前三甲，交易量超過(guò)2500套，但環(huán)比均是下跌。同比中，羅湖、福田、南山與光明呈現(xiàn)上漲，其中羅湖與福田漲勢(shì)超過(guò)200%。龍華排名第四，網(wǎng)簽2397套。

南山、福田和羅湖作為深圳核心區(qū)域，近年來(lái)土地供應(yīng)極少，房?jī)r(jià)上漲迅速。在新房限價(jià)的影響下，新房預(yù)售價(jià)格遠(yuǎn)低于同片區(qū)二手房?jī)r(jià)格。在位置不錯(cuò)的情況下，入市的新房往往銷(xiāo)售情況都會(huì)不錯(cuò)。

今年上半年備受市場(chǎng)關(guān)注的網(wǎng)紅豪宅盤(pán)：海德園A區(qū)、招商仕林臻邸、潤(rùn)璽二期、崗廈天元花園等非普宅項(xiàng)目，認(rèn)籌人數(shù)多、去化率也高，均在南山和福田。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁孟凡振表示，今年深圳的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，豪宅盤(pán)會(huì)積極入市，購(gòu)房者里尤其是華強(qiáng)北做芯片生意的老板，都會(huì)購(gòu)置豪宅，而且都是一次性付款。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)也顯示，在貸款方式上，2021年至2022年上半年購(gòu)房者選擇變動(dòng)不大，但追溯到2020年會(huì)發(fā)現(xiàn)一次性付款的比例有顯著的上漲。從10%翻倍增長(zhǎng)至21%。這也體現(xiàn)了資金實(shí)力雄厚的購(gòu)房者看到了深圳樓市底部區(qū)間的機(jī)會(huì)，決策速度加快。

不過(guò)界面新聞了解到，一次性付款比例上升以及豪宅市場(chǎng)火熱，另一原因涉及經(jīng)營(yíng)貸抵押房產(chǎn)的問(wèn)題。目前深圳經(jīng)營(yíng)抵押貸再度火熱，利率也有降低，有購(gòu)房者通過(guò)該方式盤(pán)活資金。

深圳二手房參考價(jià)實(shí)行長(zhǎng)達(dá)一年半時(shí)間，參考價(jià)未曾調(diào)整，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)也相當(dāng)慘淡。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳二手住宅成交量竟不及10000套，環(huán)比下跌19%，同比下跌65%，是2007年以來(lái)最差的一個(gè)上半年，出現(xiàn)了16年以來(lái)的最低谷，比2008年上半年還要少52%。

從2021年7月開(kāi)始，深圳二手房成交價(jià)出現(xiàn)明顯的下跌。環(huán)比持續(xù)下滑，到2022年6月，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)回到2020年末2021年初的水平，個(gè)別區(qū)域甚至回到2019年。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，深圳二手房房?jī)r(jià)同比上漲5%，環(huán)比下降5%；2022年6月，價(jià)格同比、環(huán)比同降，分別下降2%和1%。

二手房成交排名前列的20大熱門(mén)片區(qū)中，過(guò)半數(shù)的片區(qū)價(jià)格出現(xiàn)了下滑。以2022年二季度二手房?jī)r(jià)，對(duì)比2021年四季度，龍崗中心城、大芬、東門(mén)、翠竹等片區(qū)價(jià)格下跌超過(guò)4%，跌幅最多的是羅湖布心區(qū)域，價(jià)格下跌達(dá)6.96%；黃貝嶺、西麗、景田、南頭的漲幅則在4%以上。整體來(lái)看，剛需片區(qū)多數(shù)下滑，改善片區(qū)比較穩(wěn)定。

孟凡振預(yù)計(jì)，下半年深圳有可能調(diào)整二手房參考，部分上調(diào)，也有部分會(huì)下調(diào)價(jià)格，業(yè)主肯定會(huì)跟著參考上調(diào)價(jià)格，但購(gòu)房者貸款額度也會(huì)相應(yīng)提高。不過(guò)如無(wú)政策加持則成交量只會(huì)在低位中緩慢震蕩上行，剛需上車(chē)、置換升級(jí)機(jī)會(huì)多。