來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

房地產(chǎn)市場下行、行業(yè)不確定性劇增，這是房地產(chǎn)及其上下游行業(yè)從業(yè)者正在經(jīng)歷的變幻時期。

走過高山行至低谷，如何撥開迷霧繼續(xù)堅定前行，是整個房地產(chǎn)行業(yè)必須直面的課題。從業(yè)者對之有充分的共識，居住需求不會憑空消失，人們對美好生活的向往更加強烈，圍繞居住提供產(chǎn)品及服務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)新的市場空間也將被打開。

從高周轉(zhuǎn)高杠桿的類金融化商業(yè)模式切入至居住服務(wù)賽道，這對從業(yè)者們是機遇，更是挑戰(zhàn)。面對當(dāng)下，從業(yè)者們更應(yīng)轉(zhuǎn)變思維順應(yīng)變化，在向陽的賽道上，尋找確定性的增長。

2022年7月29日，在“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第22屆年會”的六方會談《第二曲線：存量大時代的機遇和挑戰(zhàn)》中，與會嘉賓研討了房后服務(wù)的市場機會，探討了居住服務(wù)領(lǐng)域的成長模式。在新的時代背景下，房企的第二增長曲線日漸清晰，新的發(fā)展模式漸行漸近。

大有可為

房后市場規(guī)模與房地產(chǎn)不可同日而語，不過它的高光點在于這是一門確定性高且持續(xù)性強的生意。

合景悠活副總裁王中琦在會談中表示，不管房地產(chǎn)行業(yè)怎么變化，對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，春天還有很長，我們也還有很長的坡道可以去發(fā)展。

這種認識是基于物業(yè)服務(wù)的特性。

融創(chuàng)服務(wù)集團執(zhí)行董事兼專業(yè)財務(wù)官及副總裁楊曼就指，物業(yè)服務(wù)是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，對財務(wù)杠桿依賴低。相對于地產(chǎn)開發(fā)偏向一次性的業(yè)務(wù)模式，物業(yè)服務(wù)更具有持續(xù)性，也因此，從發(fā)展階段來看，地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)處在中后期，物業(yè)服務(wù)仍舊處在非常初期的階段，具有較大的發(fā)展空間。

“地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)當(dāng)前的波動只會對物業(yè)服務(wù)行業(yè)增速產(chǎn)生一定影響，長遠來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在方向和趨勢上都不會有大的改變。恰恰相反，當(dāng)前的波動只會倒逼物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地挖掘行業(yè)自身的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;楊曼說。

碧桂園服務(wù)專業(yè)財務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬也持相同觀點。黃鵬表示，物業(yè)服務(wù)行業(yè)具有巨大的延展性和韌性，其本身的經(jīng)營模式具有抗周期、輕資產(chǎn)的特點，業(yè)務(wù)延伸上也有多元化的可能。

延展性和韌性巨大，表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)可以為業(yè)主和客戶提供的外延可以不斷延伸之上。

黃鵬就認為，在物業(yè)企業(yè)服務(wù)的人口基數(shù)足夠大之時，也有越來越多能夠?qū)�客戶提供服�?wù)的場景誕生。“長期來看，物業(yè)服務(wù)的長期增長并不需要擔(dān)心，物業(yè)市場還可以高速成長十年。如果基于資產(chǎn)和客戶的服務(wù)之上，整體的市場空間高達10萬億以上，而且整個物業(yè)行業(yè)對此也有共識。”

來自商管領(lǐng)域的企業(yè)代表萬物梁行CEO葉世源也談到，在中國，IFM這類綜合設(shè)施管理服務(wù)的外包規(guī)模比起全球的平均水平仍然有一定差距，但隨著物業(yè)企業(yè)對之的重視，這類服務(wù)也錄得較快增速，整個市場也越來越成熟。“伴隨著中國經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭，IFM將是商企物業(yè)賽道的下一個主戰(zhàn)場。”

模式重構(gòu)

盡管居住市場空間巨大，但面對房地產(chǎn)市場不斷下行的沖擊，應(yīng)對隨之而來的增長瓶頸，是當(dāng)務(wù)之急。

新城悅的動作可以作為一個典型案例。

新城悅服務(wù)專業(yè)戰(zhàn)略官尤建峰介紹道，2022年3月，新城悅服務(wù)提出了“大社區(qū)+大后勤”戰(zhàn)略，基于目前新城悅服務(wù)的主要業(yè)態(tài)——住宅業(yè)態(tài)和非住宅業(yè)態(tài)，針對不同的客戶群體，進行全新的戰(zhàn)略排布。

融創(chuàng)服務(wù)的應(yīng)對與之類似。楊曼表示，一方面是通過市場化方式，從市場存量項目中做大業(yè)務(wù)規(guī)模，盡管從長期來看，新增的住宅項目會減少，但存量項目空間巨大。另一方面，在業(yè)態(tài)布局上，除了住宅類項目，非住宅類也是很大的業(yè)務(wù)增長點，融創(chuàng)服務(wù)當(dāng)前即在展館類和醫(yī)院類方面尋求突破。此外，社區(qū)價值也是物業(yè)服務(wù)可以重點挖潛的關(guān)鍵。

聚焦代建領(lǐng)域的旭輝建管對市場的冷暖感知更加真切。

旭輝建管總裁吳俊就稱，在代建業(yè)務(wù)拓展上，應(yīng)將全項目周期的開發(fā)運營管理的經(jīng)驗，通過智能制造的建造能力、解決復(fù)雜產(chǎn)品問題的解題能力等，轉(zhuǎn)化為客戶提供服務(wù)。

此外，也應(yīng)該不要有甲方心態(tài)，以東家的視角、管家的身份、專家的能力和“長工”的心態(tài)，用乙方的思維解決問題。

商管領(lǐng)域企業(yè)的應(yīng)對可以相對從容，卻也并非一蹴而就。

以萬物梁行為例，根據(jù)葉世源的觀察，隨著互聯(lián)網(wǎng)、新能源以及高端制造業(yè)等行業(yè)的不斷發(fā)展，綜合設(shè)施管理服務(wù)的需求也進一步被催生，因此未來物業(yè)企業(yè)在這一領(lǐng)域也將有更多的增量機會。

葉世源表示，隨著大開發(fā)時代進入尾聲，物業(yè)企業(yè)能夠突圍應(yīng)該基于兩個方面，一是橫向拓寬服務(wù)邊界服務(wù)更多客戶，二是深度挖掘客戶需求，提供更深度的服務(wù)。

王中琦也提到，未來物業(yè)服務(wù)行業(yè)還有許多的機會等待挖掘。“隨著服務(wù)領(lǐng)域的延展，有許多不同業(yè)態(tài)和專項服務(wù)的市場等待我們?nèi)ラ_拓和完善，因此要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)該有全業(yè)態(tài)發(fā)展的能力，也可以更關(guān)注差異化的品牌和產(chǎn)品打造，一個市場足夠大，企業(yè)之間沒有必要在小范圍內(nèi)拼殺內(nèi)卷，可以開辟更多的藍海賽道。”

向陽而生

資本市場過去一年對房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的態(tài)度有變。這與企業(yè)自身的治理以及行業(yè)所處的環(huán)境有關(guān)。要讓資本市場對之重建信任，除了在經(jīng)營業(yè)績上有所成就以外，更應(yīng)該對企業(yè)的信息透明度有顯著提升。

黃鵬就分析稱，在運營體系方面，物業(yè)企業(yè)本身的業(yè)務(wù)要做到穩(wěn)健發(fā)展，能夠應(yīng)對外部客觀因素的挑戰(zhàn)，保持足夠的競爭力，扎實地穩(wěn)住業(yè)務(wù)基本盤；從公司治理角度，則要讓資本市場對之產(chǎn)生足夠信任，要做到財務(wù)健康、管理透明和業(yè)務(wù)獨立。

王中琦則認為，資本市場態(tài)度轉(zhuǎn)淡對企業(yè)而言是必經(jīng)之路，對企業(yè)的成長是有益的。

“物業(yè)行業(yè)與資本市場打交道的時間不長，經(jīng)驗不夠豐富，因而兩者的相處過程是相互了解和磨合的。物業(yè)行業(yè)在過去一段時間享受了房地產(chǎn)成長的紅利，也要做好迎接挑戰(zhàn)的心理建設(shè)。短期來看，許多公司也都被深深教育了一課，短期的財務(wù)收益再精彩資本市場也不會對之有多大的反響。”王中琦說。

王中琦提到，應(yīng)該做好自己的業(yè)務(wù)底盤，追求規(guī)模經(jīng)濟的同時多思考如何解決規(guī)模不經(jīng)濟的問題，“服務(wù)本身要回歸初心，關(guān)注客戶滿意度和服務(wù)質(zhì)量。未來，良好的經(jīng)營能力自然會表現(xiàn)出優(yōu)秀的經(jīng)營業(yè)績，其他的就交給資本市場了，你若盛開，清風(fēng)自來。”

尤建峰也提到，物業(yè)服務(wù)應(yīng)該回歸初心。

尤建峰表示，物業(yè)估值具備長期性，應(yīng)回歸本心追求有質(zhì)增長。“資本市場對物業(yè)行業(yè)的考量是長期且動態(tài)的，因此不會因為市場的短期波動而導(dǎo)致整個市場整體萎靡不振，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展邏輯及發(fā)展方向也不會因為市場的一時波動而改變。”

“不論資本力量如何重塑，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展邏輯并不會因之改變，物企和物業(yè)從業(yè)人員在今天要更加堅守自己的初心，物業(yè)是類公共服務(wù)行業(yè)，好的服務(wù)品質(zhì)才是追求有質(zhì)量增長的前提。”尤建峰強調(diào)。