多城首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整 “因城施策”支持剛需群體
來源：中國經(jīng)營網(wǎng) 更新時間：2023年02月01日 【字體：大 中 小】
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本報記者 吳靜 王金龍 北京報道
居民信貸政策正在成為今年各地支持購房需求的重要發(fā)力點。
《中國經(jīng)營報》記者了解到，自1月初央行明確“房貸利率下限允許下調(diào)”以來，全國各地開啟了房貸利率的密集調(diào)整。據(jù)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整房貸利率下限的城市已接近20個。
首套房貸利率進入“3時代”
近日，記者從鄭州市場人士處了解到，多家國有大行及股份行已確認，鄭州首套房按揭貸款年利率自1月29日起下調(diào)，工行、建行、中原銀行等銀行首套房按揭貸款利率已下調(diào)至3.8%。而在此前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標準。此外，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。
據(jù)了解，早在去年3月份，鄭州市就率先發(fā)布全面“救市”政策，通過松綁限購、限貸，重啟貨幣化安置等方式激發(fā)市場需求。但2022年鄭州樓市成交量依然未有明顯回升，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年，鄭州全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規(guī)模連續(xù)三年下滑。截至目前，鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比已連續(xù)5個月均下降。
除了鄭州之外，近期，已有多個城市開啟了首套房貸利率調(diào)整。比如央行天津分行近日宣布自2023年1月起，天津市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限執(zhí)行“不低于相應(yīng)期限LPR-40個基點”（按照當(dāng)前5年期LPR計算，即為3.9%)。與鄭州一樣同為二線城市的石家莊目前執(zhí)行的首套房房貸利率最低為3.8%。甚至，三四線城市如珠海，部分國有銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。
根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整利率下限的城市已接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，以及肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等三四線城市。
實際上，自2022年以來，信貸政策支持力度不斷深化。LPR報價已分別于當(dāng)年1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計下調(diào)35個基點。
2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布房貸新政，允許6～8月新房價格同、環(huán)比三連降的城市階段性調(diào)整房貸利率下限。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，彼時70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。
據(jù)融360數(shù)字科技研究院統(tǒng)計，LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，2022年全國首套房貸利率下限下降55個基點，由原來的4.65%下降至4.1%，二套房貸利率下限下降35個基點，由原來的5.25%下降至4.9%。
今年1月5日，央行、銀保監(jiān)會再發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。其中，有38個城市滿足這一條件。該政策發(fā)布以后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等10余個城市跟進調(diào)整首套房貸利率。
未來將有更多城市跟進
在1月初宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制之時，人民銀行、銀保監(jiān)會就指出，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。
根據(jù)克而瑞對2022年全國100個城市新建商品住宅成交均價同比漲幅數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，其中有70個城市2022年住宅成交均價同比漲幅不超過5%，由此其指出百城中有七成城市房價疲軟。克而瑞相關(guān)報告認為，此類城市是接下來房貸利率下調(diào)概率最大的城市。而天津、鄭州、石家莊等二線或重點城市率先調(diào)整，將會對省內(nèi)其他城市帶來啟發(fā)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的城市有望跟進調(diào)整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市。而一線及核心二線城市新房市場韌性較強，房價整體平穩(wěn)運行，房貸利率或更多從加點數(shù)上進行調(diào)整。
從目前來看，房貸利率下調(diào)對市場預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動效果仍有待進一步觀察。不過，陳文靜指出，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。
陳文靜認為，隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對于大部分城市而言，經(jīng)濟環(huán)境以及房價預(yù)期仍較弱，市場修復(fù)需要更長時間。若政策執(zhí)行到位，全國市場最早或?qū)⒂诙径绕蠓�(wěn)。
