擴(kuò)大內(nèi)需，需要房地產(chǎn)的積極參與。

近日，圍繞“十四五”時(shí)期實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略主要目標(biāo)，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》，明確促進(jìn)消費(fèi)投資，完善分配格局，提升供給質(zhì)量，完善市場(chǎng)體系，暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)五個(gè)目標(biāo)，并提出了82項(xiàng)措施，全面促進(jìn)消費(fèi)、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、推動(dòng)共同富裕。

其中在衣食住行的“住”這一領(lǐng)域，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，明確要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新發(fā)展模式。

這也意味著，在未來(lái)樓市政策的優(yōu)化過(guò)程中，針對(duì)剛需、改善性住房需求的支持政策有望進(jìn)一步完善，而針對(duì)投資投機(jī)需求的限制性政策或更加精細(xì)化。

具體來(lái)看，需加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

租賃住房市場(chǎng)將迎來(lái)新的機(jī)遇。此次方案明確提出，要完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”再被重申。比如要繼續(xù)完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

此外，各地要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，健全住房公積金制度。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路和推進(jìn)方向未變，房住不炒、租購(gòu)并舉的住房制度依然是重中之重。因此，雖然未來(lái)半年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的趨勢(shì)將更為明確，但房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲，預(yù)計(jì)不同等級(jí)城市將輪動(dòng)走穩(wěn)回升。

從今日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年11月份，各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比總體仍然延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，其中一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍然不穩(wěn)，供需兩端市場(chǎng)信心不足，因此強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)”，或更有利于市場(chǎng)情緒修復(fù)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專(zhuān)業(yè)研究員李宇嘉分析，從此次戰(zhàn)略實(shí)施的背景來(lái)看，三年疫情加上“三期疊加”（增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期），國(guó)內(nèi)消費(fèi)為主的內(nèi)需基礎(chǔ)受到一定沖擊，社會(huì)消費(fèi)能力、潛力和預(yù)期也受到挫傷。

為實(shí)現(xiàn)“十四五”目標(biāo)，國(guó)家要推動(dòng)一攬子促進(jìn)內(nèi)需戰(zhàn)略。“從2008年金融危機(jī)以來(lái)，由于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，擴(kuò)大內(nèi)需就不能偏離房地產(chǎn)，甚至從貢獻(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)可謂是最大的內(nèi)需。”

目前人均住房面積超過(guò)41平米，人均擁有1.06間，戶(hù)均擁有1.1套，高收入人群換房需求、資產(chǎn)配置需求減弱。因此，接下來(lái)讓3億新市民、城市無(wú)房戶(hù)有能力支付住房需求，先租再買(mǎi)、漸次遞進(jìn)，從而在未來(lái)升級(jí)到商品房需求是新的方向。

李宇嘉指出，此次戰(zhàn)略再次強(qiáng)調(diào)圍繞潛在需求，打造有租有買(mǎi)、供應(yīng)低成本、低門(mén)檻的住房保障體系，降低消費(fèi)門(mén)檻和成本，才能釋放消費(fèi)的潛力，將潛力轉(zhuǎn)化為能力。

“保障房也是解決新市民當(dāng)前居住問(wèn)題的重要舉措。”張波向界面新聞表示，共有產(chǎn)權(quán)和保租房是兩個(gè)有力抓手，近幾年保租房的供應(yīng)量已經(jīng)有了明顯增加，加之今年以來(lái)多渠道共建的方式，大大提高了保租房房源數(shù)量，有力保障了新市民的居住需求。

這類(lèi)需求，對(duì)于理解后續(xù)市場(chǎng)潛力和房企的投資方向同樣具有啟發(fā)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企要深入學(xué)習(xí)此類(lèi)需求，尤其是要測(cè)算此類(lèi)需求總規(guī)模、以及對(duì)供給端的影響和要求、未來(lái)如何基于此類(lèi)需求創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。唯有這樣，才能真正把握此類(lèi)需求內(nèi)容，積極做好轉(zhuǎn)型或探索出新發(fā)展模式。

整體而言，近年來(lái)針對(duì)租賃市場(chǎng)的支持政策已在全方位跟進(jìn)，未來(lái)有望進(jìn)一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位，長(zhǎng)租房租購(gòu)?fù)瑱?quán)的相關(guān)政策亦將有實(shí)質(zhì)性落位。

來(lái)源：界面新聞