擴大內(nèi)需，需要房地產(chǎn)的積極參與。

近日，圍繞“十四五”時期實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略主要目標(biāo)，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》，明確促進消費投資，完善分配格局，提升供給質(zhì)量，完善市場體系，暢通經(jīng)濟循環(huán)五個目標(biāo)，并提出了82項措施，全面促進消費、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、推動共同富裕。

其中在衣食住行的“住”這一領(lǐng)域，重點強調(diào)促進居住消費健康發(fā)展，明確要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新發(fā)展模式。

這也意味著，在未來樓市政策的優(yōu)化過程中，針對剛需、改善性住房需求的支持政策有望進一步完善，而針對投資投機需求的限制性政策或更加精細(xì)化。

具體來看，需加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

租賃住房市場將迎來新的機遇。此次方案明確提出，要完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。

“租購?fù)瑱?quán)”再被重申。比如要繼續(xù)完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

此外，各地要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，健全住房公積金制度。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路和推進方向未變，房住不炒、租購并舉的住房制度依然是重中之重。因此，雖然未來半年內(nèi)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的趨勢將更為明確，但房價不會出現(xiàn)大漲，預(yù)計不同等級城市將輪動走穩(wěn)回升。

從今日國家統(tǒng)計局公布的最新房價數(shù)據(jù)來看，2022年11月份，各線城市房價環(huán)比總體仍然延續(xù)下降態(tài)勢，其中一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期仍然不穩(wěn)，供需兩端市場信心不足，因此強調(diào)“加強房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)”，或更有利于市場情緒修復(fù)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉分析，從此次戰(zhàn)略實施的背景來看，三年疫情加上“三期疊加”（增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期），國內(nèi)消費為主的內(nèi)需基礎(chǔ)受到一定沖擊，社會消費能力、潛力和預(yù)期也受到挫傷。

為實現(xiàn)“十四五”目標(biāo)，國家要推動一攬子促進內(nèi)需戰(zhàn)略。“從2008年金融危機以來，由于城鎮(zhèn)化快速推進，擴大內(nèi)需就不能偏離房地產(chǎn)，甚至從貢獻來看，房地產(chǎn)可謂是最大的內(nèi)需。”

目前人均住房面積超過41平米，人均擁有1.06間，戶均擁有1.1套，高收入人群換房需求、資產(chǎn)配置需求減弱。因此，接下來讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進，從而在未來升級到商品房需求是新的方向。

李宇嘉指出，此次戰(zhàn)略再次強調(diào)圍繞潛在需求，打造有租有買、供應(yīng)低成本、低門檻的住房保障體系，降低消費門檻和成本，才能釋放消費的潛力，將潛力轉(zhuǎn)化為能力。

“保障房也是解決新市民當(dāng)前居住問題的重要舉措。”張波向界面新聞表示，共有產(chǎn)權(quán)和保租房是兩個有力抓手，近幾年保租房的供應(yīng)量已經(jīng)有了明顯增加，加之今年以來多渠道共建的方式，大大提高了保租房房源數(shù)量，有力保障了新市民的居住需求。

這類需求，對于理解后續(xù)市場潛力和房企的投資方向同樣具有啟發(fā)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，房企要深入學(xué)習(xí)此類需求，尤其是要測算此類需求總規(guī)模、以及對供給端的影響和要求、未來如何基于此類需求創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。唯有這樣，才能真正把握此類需求內(nèi)容，積極做好轉(zhuǎn)型或探索出新發(fā)展模式。

整體而言，近年來針對租賃市場的支持政策已在全方位跟進，未來有望進一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位，長租房租購?fù)瑱?quán)的相關(guān)政策亦將有實質(zhì)性落位。

來源：界面新聞