來源：新京報

記者：張曉蘭

編輯：楊娟娟

當前，越來越多以保障性租賃住房（簡稱“保租房”）為主力的新建大型社區(qū)進入住房租賃市場，市場活力加速激活�？硕�瑞統(tǒng)計顯示，今年一季度，重點城市共有8個大型租賃社區(qū)入市，供應19516間房源。

實際上，過去三年最大的政策利好當數(shù)保租房。從2021年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》開始，時至目前，國家和各地政府從最初的完成供應目標，新增租賃相關用地加快保租房的籌建，逐漸過渡到形成真正有效的供應。

在此背景下，大量保租房入市，對民營租賃企業(yè)將帶來怎樣的影響？應該如何看待保租房和市場化租賃住房之間的關系？民營租賃企業(yè)又該如何創(chuàng)新破局？

據(jù)機構統(tǒng)計，今年一季度，重點城市共有8個大型租賃社區(qū)入市，其中保租房成為主力。

大型租賃社區(qū)集中入市，保租房供應高峰來臨

今年一季度，保租房出現(xiàn)入市高峰。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，一季度重點城市共有8個大型租賃社區(qū)入市，供應19516間房源，其中保租房成為供應主力；從項目分布來看，8個項目集中在上海和廈門，其中，上海布局項目最多，房源共計11516間，占開業(yè)規(guī)模的59%。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析稱，自2020年以來，“大型租賃社區(qū)”就是租賃行業(yè)的高熱詞匯。大型租賃社區(qū)對住房租賃市場的發(fā)展、構建新時代住房制度改革和長效機制建設，提供了有益的探索和實踐價值。大型租賃社區(qū)作為市場租賃房源的重要供給，也是未來租賃產(chǎn)品的主流發(fā)展方向。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，一季度，集中式長租公寓的開業(yè)規(guī)模也持續(xù)增長。其中，TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模92.40萬間，同比增長7.58%，環(huán)比增長0.14%。在眾多長租企業(yè)“納保”（即納入保障性租賃住房）的背景下，集中式長租公寓中也有相當比重的保租房房源。

從政策導向上來看，2021年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（下稱《意見》），第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等5大方面，全方位支持保租房發(fā)展�！兑庖姟穲猿謫栴}導向，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難，制度設計上突出了針對性、科學性、規(guī)范化和市場化。針對新市民、青年人等群體特點，明確保障標準，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金。

兩年多來，國家和各地政府從最初的完成供應目標，新增租賃相關用地加快保租房的籌建，逐漸過渡到形成真正有效的供應，滿足更多實際需求的供應。由此，保租房的供應量逐漸增大。

值得注意的是，在保租房的產(chǎn)品結構方面，大多數(shù)是20-40平方米小戶型，而市場化的租賃住房，之前租賃企業(yè)為追求坪效，因此在產(chǎn)品結構上也大多是小戶型。在此背景下，業(yè)內(nèi)人士指出，保租房的集中入市，或?qū)κ袌龌�租賃住房企業(yè)造成一定的影響。

保租房集中入市，或倒逼租賃企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

對于上述問題，在近日舉行的主題為“新發(fā)展模式下的住房租賃”的2023中國住房租賃發(fā)展論壇上，魔方生活服務集團CEO柳佳指出，“目前住房租賃行業(yè)在復蘇階段，民營租賃企業(yè)其實還面臨很多困難，特別是在保租房集中上市時，還是要呼吁一下，特別是有5000間、7000間，甚至達8000間的單一位置的保障房批量上市，對民營租賃企業(yè)而言，可能面臨的挑戰(zhàn)較大。”

那么，應該如何看待保租房和市場化租賃住房兩者之間的關系？在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長趙鑫明看來，不能把保租房和市場化長租房對立起來，不管是保租房，還是市場化企業(yè)提供的租賃產(chǎn)品，均是“租購并舉”中解決居住問題的重要渠道。此外，在保障性租賃住房中，也需要市場化機構提供經(jīng)營管理服務，市場化企業(yè)可以用其經(jīng)驗幫助保障性租賃住房做好運營管理，發(fā)揮好兩者的優(yōu)勢。

趙鑫明還表示，在產(chǎn)品上，雙方有互補性，“保租房畢竟設計標準上受到嚴格控制和限制，市場化租賃住房在這方面可以起到一個很好的補充。市場化企業(yè)可以利用自己更加了解市場的優(yōu)勢，提供更加豐富的產(chǎn)品。由此，產(chǎn)品會更加多樣化，有助于租賃市場的發(fā)展。”

“大量保租房入市，對民營企業(yè)的市場規(guī)模會造成一定影響。如果沒有保租房，民營企業(yè)的市場份額相對會大一些，但保租房的入市，也可以有效防止一些民營租賃企業(yè)通過盲目擴張的方式，即通過占房源的方式來發(fā)展，而是倒逼住房租賃企業(yè)尤其是民營租賃企業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，而這也是徹底的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。從這個角度分析，保租房的入市，對民營租賃企業(yè)在住房租賃領域的發(fā)展中，可以起到積極作用。”趙鑫明如是說。

面對大量保租房入市帶來的競爭關系，在中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳看來，保租房的產(chǎn)品結構，決定了這更多是一種過渡性的住房需求，而不是真正意義上可以一輩子租住的產(chǎn)品。因此，民營企業(yè)在住房租賃市場發(fā)展，就需要提供差異化的產(chǎn)品，比如提供更高端的或更長期的租賃產(chǎn)品，由此與保租房錯開。不過，目前租賃市場還是以過渡性租賃需求為主，要找到差異化的需求并不容易，因此，民營企業(yè)想做出不一樣的場景，可能要做更細致的調(diào)研和產(chǎn)品設計，做出長期居住的租房產(chǎn)品，由此來創(chuàng)造其他需求。

行業(yè)新形勢下，企業(yè)經(jīng)營模式如何創(chuàng)新突破？

新京報記者注意到，各大民營租賃企業(yè)立足現(xiàn)實，經(jīng)過這兩年的探索，在戰(zhàn)略選擇以及模式創(chuàng)新等方面都摸索出了自己的發(fā)展路徑。

“現(xiàn)在，中國企業(yè)單純的規(guī)模擴張的時代已經(jīng)過去了，需要通過質(zhì)變推動量變。”自如董事長、CEO熊林指出，自如管理房源早前就已突破100萬間，在過去3年，自如發(fā)生了12年來經(jīng)營中最大的變化，而2021年正是自如開啟這場“質(zhì)變”的第一年。

在2021年，自如將用了10年的“省心租”模式，徹底變革為“增益租”模式，由此發(fā)起模式質(zhì)變。據(jù)熊林介紹，2021年以來，自如新收業(yè)主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在自如委托房源中占比達到55%，今年春節(jié)后簽約量同比2019年增長11%。而且增益租模式也已在自如集中式租賃產(chǎn)品中推行，實現(xiàn)多品類產(chǎn)品經(jīng)營模式質(zhì)變。

而優(yōu)客逸家方面，為應對市場競爭，其一大特點在于，從微觀治理視角，幫助基層做好社區(qū)運營、治理工作。據(jù)優(yōu)客逸家CEO劉翔介紹，作為有專業(yè)能力積淀的市場化運營商，至少需做好兩個方面的應對：一是面對大量保租房即將入市的市場變化，應擴展思路，做好結構性創(chuàng)新，開展有質(zhì)量的差異化競爭；二是應積極轉(zhuǎn)換心態(tài)、擁抱變化，圍繞國家住房租賃發(fā)展思路，結合治理需求，輸出運營能力，做好民生服務。

另據(jù)柳佳介紹，面對行業(yè)新形勢，住房租賃企業(yè)需要科學應變，思考自身的運營管理能力如何與保租房建設相匹配。未來，行業(yè)分工將更加細化，房地產(chǎn)開發(fā)商、國有企業(yè)、土地出讓方都有可能成為項目方，重點負責新增物業(yè)或存量物業(yè)的供給，各類基金或投資企業(yè)則作為資金方，只負責投資；而連結二者的運營方，負責用資金對物業(yè)進行管理，最終產(chǎn)生收益。由專業(yè)的人做專業(yè)的事情，三方合作才能夠?qū)⑹找孀畲蠡�。除此之外，魔方主動求變，進行科技創(chuàng)新和數(shù)字化發(fā)展，開發(fā)規(guī)范、數(shù)字化管理系統(tǒng)。

與此同時，安歆則是以住宿為基本盤，基于B端幫助政府部門給產(chǎn)業(yè)園區(qū)賦能的同時，以“住”為基礎，強調(diào)“人”的價值，基于C端進行人群運營。據(jù)安歆集團創(chuàng)始人兼CEO徐早霞介紹，宿舍型租賃住房發(fā)展進入新時期，需要兼顧政府、企業(yè)、人才的多方訴求，需要運營企業(yè)做好多方價值的翻譯器，實現(xiàn)“三大三小”——大民生小利潤，大行業(yè)小企業(yè)，大情懷小生意，從民生視角推動共同富裕，以高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)配套助力招商留商穩(wěn)商及實體產(chǎn)業(yè)升級，以保租房助力人才安居，最終通過綜合解決方案實現(xiàn)可復制可持續(xù)可監(jiān)管。

樂乎公寓方面，據(jù)樂乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意介紹，各長租公寓企業(yè)仍以開拓白領及藍領公寓產(chǎn)品線為主，同質(zhì)化程度高，細分市場探索不足，隨著客戶群體范圍擴大與需求、觀念的明確，要求行業(yè)提供更“合適”的產(chǎn)品。產(chǎn)品轉(zhuǎn)型可能性在于，在維護好主營業(yè)務客群的同時，拓展不同群體的客戶產(chǎn)品，比如向中高端、學生宿舍、家庭、養(yǎng)老等細分市場擴張；此外，戶型也更為細分，其中設計是重要競爭力。