來源：中國證券報(bào)

自今年3月《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》發(fā)布以來，已有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展“帶押過戶”服務(wù)，多地陸續(xù)明確“帶押過戶”具體流程，多家銀行也宣布“首單”落地。

中國證券報(bào)記者調(diào)研了解到，當(dāng)前“帶押過戶”主要局限于同行辦理，跨銀行乃至跨支行時(shí)仍面臨一些堵點(diǎn)，影響辦理時(shí)效。專家表示，“帶押過戶”需要賣房人、購房人、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行等多方密切配合。

最快僅需兩周

所謂不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，是指已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”具有降低交易成本、加快辦理速度的優(yōu)勢，可減少買賣雙方往返銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記中心的次數(shù)。

目前多地銀行已經(jīng)開展“帶押過戶”業(yè)務(wù)，最快僅需兩周時(shí)間。江蘇某監(jiān)管部門人士告訴記者：“江蘇多家銀行已經(jīng)啟動(dòng)了。”中國銀行北京分行也有房貸經(jīng)理表示，雖然自己還沒有經(jīng)手過，但該行可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。東莞銀行工作人員告訴記者：“我們目前已經(jīng)落地了行內(nèi)‘帶押過戶’業(yè)務(wù)，有大概兩三周的時(shí)間了。”

不少公眾對(duì)于“帶押過戶”也是躍躍欲試。在北京從事信托行業(yè)的李先生告訴記者：“我一直有置換房產(chǎn)的打算，‘帶押過戶’不需要還清剩余按揭貸款，能減少資金壓力和資金成本。即使操作流程復(fù)雜，也是值得一試的。”

數(shù)據(jù)顯示，目前，共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等地已經(jīng)全面開展。天津銀保監(jiān)局表示，截至一季度末，轄內(nèi)4家銀行已實(shí)現(xiàn)本行內(nèi)部“帶押過戶”業(yè)務(wù)投產(chǎn)落地，共投放178筆、金額1.58億元。另有多家銀行正進(jìn)行系統(tǒng)測試或內(nèi)部法律審核，也將于近期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)投產(chǎn)。

跨行辦理手續(xù)較復(fù)雜

記者調(diào)研了解到，目前“帶押過戶”主要局限于同一銀行內(nèi)部辦理，跨行辦理手續(xù)較為復(fù)雜，部分銀行甚至委婉“勸退”客戶。此外，還存在各銀行辦理標(biāo)準(zhǔn)不一、賣房銀行不同意“帶押過戶”等問題。

辦理“帶押過戶”，需要銀行作為抵押權(quán)人出具多項(xiàng)材料。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心一名工作人員介紹，含有抵押權(quán)的房產(chǎn)在過戶時(shí)，需要雙方銀行的經(jīng)辦人出席，且賣方銀行的經(jīng)辦人還需要出具相關(guān)材料，如營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、委托書、同意不動(dòng)產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的文件等。其他地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心也均表示銀行同意并出具材料非常重要。

若跨行辦理“帶押過戶”，則需要銀行和客戶耗費(fèi)更長的周期。東莞銀行一名房貸客戶經(jīng)理向記者表示：“跨銀行或同一銀行內(nèi)部跨分支機(jī)構(gòu)辦理都比較麻煩，雙方銀行都需要同意并協(xié)辦。建議買方選擇賣方所在的銀行進(jìn)行辦理，這樣會(huì)比較方便，畢竟資料檔案都在。”

上述東莞銀行房貸經(jīng)理進(jìn)一步表示，即使雙方銀行同意跨行辦理，還涉及到系統(tǒng)改造和升級(jí)的問題。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉分析稱，“帶押過戶”在技術(shù)上主要是不同銀行間在不動(dòng)產(chǎn)貸款評(píng)估、審核流程、風(fēng)控要求的標(biāo)準(zhǔn)化、信息共享，不動(dòng)產(chǎn)登記部門和金融部門之間要進(jìn)行系統(tǒng)對(duì)接、信息共享。

多方合力解難題

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，“帶押過戶”實(shí)施的主要難點(diǎn)在于銀行是否同意，尤其是涉及不同銀行難度會(huì)更高。所以在有些城市，新老抵押目前只能在同一個(gè)銀行辦理。

王玉臣建議，“帶押過戶”離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，包括賣方、購房人、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行。甚至必要的時(shí)候，還需要相關(guān)公證部門的配合，任何一個(gè)主體都必須及時(shí)到位。此外，新按揭貸款如何保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。

針對(duì)賣方銀行可能不同意“帶押過戶”，客戶辦理成本過高的難題，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師趙耀提出，買方銀行可以在協(xié)議中要求賣方貸款銀行或賣方提前準(zhǔn)備抵押注銷登記手續(xù)材料，或授權(quán)買方貸款銀行（或第三方公證機(jī)構(gòu)、買受人）辦理，并約定生效時(shí)間或條件。

目前，多地多部門也正在著力解決難題，提升辦理效率。蕪湖市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蕪湖市自然資源和規(guī)劃局已聯(lián)合相關(guān)監(jiān)管機(jī)關(guān)邀請(qǐng)推動(dòng)更多金融機(jī)構(gòu)參與支持“帶押過戶”業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記部門還將繼續(xù)強(qiáng)化部門協(xié)同、深化電子材料運(yùn)用、堅(jiān)持改革創(chuàng)新、壓縮業(yè)務(wù)辦理時(shí)限。

值得一提的是，多地還在探索模式創(chuàng)新，降低交易成本。例如，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設(shè)置專門低息“過橋貸”機(jī)構(gòu)等方式，北京創(chuàng)新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。