近日，多家上市物業(yè)企業(yè)發(fā)布2022年業(yè)績，綜合數(shù)據(jù)可見，上市物業(yè)企業(yè)毛利、凈利普遍下滑，央企、國企系上市物業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)則相對樂觀。南都·灣財社記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期發(fā)布業(yè)績的上市物企，如萬物云、碧桂園服務(wù)、時代鄰里、新城悅服務(wù)、合景悠活、雅生活等民企類物企均出現(xiàn)凈利潤同比下滑。

增收不增利，樣本上市物企凈利平均跌7.9%

2022年，地產(chǎn)負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)增量空間收窄，城市服務(wù)等非傳統(tǒng)賽道開始受到越來越多的關(guān)注，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正從各個角度尋覓新機(jī)。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院日前發(fā)布的《卓越指數(shù)2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)報告》顯示，2022年，物企增收不增利的現(xiàn)象普遍，除了利潤率降低及增值服務(wù)縮水外，最核心的原因是地產(chǎn)行業(yè)及宏觀環(huán)境波動引起的大額減值準(zhǔn)備。

在2022 年上半年，超過一半物企的非業(yè)主增值服務(wù)營收出現(xiàn)下滑，各板塊收入比重發(fā)生明顯變化，不過基礎(chǔ)物管在本輪周期中表現(xiàn)穩(wěn)固，占收入的比重也明顯上升。樣本上市物企平均凈利潤不增反減，平均跌幅達(dá) 7.9%，增收不增利的現(xiàn)象突出。30 家主流樣本物業(yè)企業(yè)中僅 9 家利潤增幅超過20%，且其中絕大多數(shù)為國資物企，共12 家出現(xiàn)利潤縮水，部分物企甚至產(chǎn)生虧損。

2022 年物企業(yè)績承壓是整個行業(yè)都存在的結(jié)構(gòu)性問題，非業(yè)主增值、租售、美居等和房地產(chǎn)鏈條息息相關(guān)的業(yè)務(wù)線受環(huán)境沖擊更大，而社區(qū)增值服務(wù)也因各地疫情原因受到影響。

以2022年上半年為例，30 家樣本物企中，國資物企凈利潤平均增幅達(dá)到 30.3%，和樣本整體7.9%的跌幅形成鮮明對比，民營物企的關(guān)聯(lián)方抗風(fēng)險能力相對更低，受房地產(chǎn)市場周期沖擊和疫情影響更大，進(jìn)而帶來關(guān)聯(lián)方利益輸送和成本共享等問題。

物企并購熱度降低，但國企仍在買

往年，上市民企物企干勁沖天，熱衷于買買買。而在2022年，物企仍在并購，但主角主要已是國企央企。

在2022 年，物管行業(yè)并購熱度略有降低，但未完全降溫。2022年物企主動披露的收并購案例合計涉及金額超 100 億元，和 2021 年 350 億元相比下降明顯，收購對價方面平均市盈率（TTM）為 11 倍左右，略高于物業(yè)股二級市場估值，但仍維持在 2021 年物管行業(yè)收并購市場的平均估值水平。

2022 年民營房企旗下物企受波及，整體并購策略回歸保守。以華潤萬象生活為代表的國資物企參與的并購金額大幅增加，成為新的并購主角。華潤萬象生活在 2022 年接連收購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和九洲物業(yè)3家物業(yè)公司。

不過，去年也發(fā)生多起收購終止案例，主要包括融創(chuàng)服務(wù)終止收購第一服務(wù)、金科服務(wù)終止收購佳源服務(wù)及托兒所物業(yè)，以及寶龍商業(yè)終止收購關(guān)聯(lián)方寫字樓。就在今年3月底，華潤萬象生活也宣布終止收購祥生物業(yè)股權(quán)。

2022 年物管行業(yè)發(fā)展進(jìn)程受地產(chǎn)捆綁嚴(yán)重，出現(xiàn)大量地產(chǎn)方出售旗下物管企業(yè)部分股份的事件，主要原因是為了緩解房企自身的債務(wù)危機(jī)。不過，從物企角度看，以金科服務(wù)及奧園健康為例，并非是對物企股權(quán)的完全出售，房企自身仍保留了相當(dāng)比例的物業(yè)公司股權(quán)。

上市熱度近4年最低，去年6家物企上市

相對往年，2022 年房企分拆物業(yè)上市熱度大幅減緩，全年共有 6 家物業(yè)企業(yè)順利 IPO（均為港股），總募集資金約 12.36 億元，數(shù)量和募資額上都是自 2019 年以來熱度最低的一年。

2022 年，萬物云、金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、智商服務(wù)、蘇新服務(wù)6家物企完成遞表上市。

報告指出，目前銷售前20 房企（根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)·2022 年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)）當(dāng)中尚未完成分拆物業(yè)上市的，剩下龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)與金地物業(yè)，行業(yè)整體上市節(jié)奏已基本進(jìn)入尾聲。除頭部以及規(guī)模較大的主流物企外，規(guī)模與差異化不足的小型物企對于市場及投資者來說，吸引力已大不如前，對物業(yè)板塊的 IPO 上市可能已經(jīng)不是最佳選擇。

2022 年全年，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（HSPSM）全年跌幅高達(dá) 38.43%，跑輸港股大盤恒生指數(shù)（HSI）23 個百分點(diǎn)。板塊平均市盈率（TTM）由年初的 16倍進(jìn)一步跌至 9.7 倍， 市值前10物企全年平均跌幅達(dá)到18.8%。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計，物管企業(yè)整體估值進(jìn)一步回暖還需要等待地產(chǎn)行業(yè)的逐漸出清，而估值回歸企業(yè)運(yùn)營本質(zhì)則需要在股權(quán)與運(yùn)營上和地產(chǎn)方進(jìn)一步解綁后，才可能完成。

來源：南方都市報