近日，社交媒體上有中介稱(chēng)深圳、重慶等地出現(xiàn)了買(mǎi)房“負(fù)首付”，一時(shí)間獲得了輿論的關(guān)注。

在調(diào)查中，深圳某中介向記者闡述稱(chēng)，所謂的“負(fù)首付”是指在售二手房售價(jià)預(yù)計(jì)低于銀行評(píng)估價(jià)，這樣貸款額度增高，相當(dāng)于變相減少了首付，稱(chēng)之為“負(fù)首付”。

對(duì)此，北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣明確指出：“這種做法顯然是違規(guī)的，存在不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。采用這種模式，往往需要簽署‘陰陽(yáng)合同’，這種方式本身也是違法行為。”

“負(fù)首付”真相幾何？

“負(fù)首付”究竟是如何操作的？新京報(bào)記者聯(lián)系上了深圳某中介，該中介稱(chēng)：“比如，深圳羅湖區(qū)觀山系列的二手房，例如觀山瑞苑、觀山祥苑等，屬于拆遷安置房，這些小區(qū)的業(yè)主們剛拿到房本，目前可以交易，市面上就同時(shí)出現(xiàn)了一萬(wàn)多套的房源，甚至一些業(yè)主手中好幾套安置房，著急出手變現(xiàn)，所以愿意低于銀行評(píng)估價(jià)出售。”

這名深圳本地中介向記者進(jìn)一步闡述稱(chēng)，比如買(mǎi)100萬(wàn)的房子，銀行評(píng)估價(jià)150萬(wàn)，貸款額度增高至120萬(wàn)，這樣反而可以多出20萬(wàn)來(lái)付首付。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專(zhuān)業(yè)研究員李宇嘉表示：“深圳案例中涉及的房源比較特殊，屬于回遷房，有的業(yè)主手頭有幾套，業(yè)主售價(jià)是可能低于銀行評(píng)估價(jià)的，但是目前對(duì)深圳樓市的影響也是有限的；另外，現(xiàn)在大家申請(qǐng)房貸的積極性不高，銀行基于放貸的壓力，也是想多放款的。”

除了上述深圳的個(gè)案外，更值得關(guān)注的是，市面上還存在故意“做高銀行評(píng)估價(jià)”的現(xiàn)象。對(duì)此，中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉表示，這種做法業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)為“高評(píng)高貸”，指的就是銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評(píng)就是高評(píng)估值，高貸就是高貸款額，里面涉及“陰陽(yáng)合同”、賣(mài)家配合控款，其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣(mài)方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。高評(píng)高貸也叫做倒拿錢(qián)、零首付、低首付。”

張大偉舉例稱(chēng)：“假如房屋市值500萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)為450萬(wàn)，那么首次貸款可貸評(píng)估值的七成，即315萬(wàn)，首付185萬(wàn)，可是貸款人手里只有170萬(wàn)，不夠首付款無(wú)法完成交易，這就有了高評(píng)高貸。評(píng)估機(jī)構(gòu)將房子的評(píng)估價(jià)增加到480萬(wàn)，336萬(wàn)走銀行貸款，這樣一來(lái)，首付164萬(wàn)就可以完成這次交易。高評(píng)高貸需要有個(gè)前提，即貸款銀行必須認(rèn)可評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，否則也是不可能成立的。”

“‘負(fù)首付’的概念其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是房屋市值500萬(wàn)，很可能評(píng)估出800萬(wàn)，從銀行貸款70%也就是560萬(wàn)，相當(dāng)于購(gòu)房者還可以從銀行拿出60萬(wàn)首付。”張大偉補(bǔ)充說(shuō)。

另一種操作手法就是引入經(jīng)營(yíng)貸。據(jù)上述中介介紹：“先全款購(gòu)買(mǎi)，比如100萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)為150萬(wàn)，再去進(jìn)行房產(chǎn)抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，貸出來(lái)八成的話就是120萬(wàn)，還能賺20萬(wàn)，甚至全款的錢(qián)也可以通過(guò)引入過(guò)橋資金來(lái)解決。”

對(duì)于上述亂象，張大偉指出：“‘負(fù)首付’往往產(chǎn)生在銷(xiāo)售乏力的城市或者區(qū)域。自4月份以來(lái)，樓市在一季度呈現(xiàn)的銷(xiāo)售復(fù)蘇勢(shì)頭減弱，而部分城市二手房掛牌量也有所攀升。”

“高評(píng)高貸”風(fēng)險(xiǎn)也高

事實(shí)上，早在2017年9月29日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，其中第二條第五項(xiàng)規(guī)定，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。”即現(xiàn)在銀行審批貸款要對(duì)比網(wǎng)簽價(jià)與評(píng)估價(jià)，用二者的相對(duì)低值來(lái)確定貸款額度。

張大偉表示，現(xiàn)階段的“高評(píng)高貸”通常采取陰陽(yáng)合同的方式實(shí)現(xiàn)目的，即買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份購(gòu)房合同，其中“陽(yáng)合同”代表被做高的房?jī)r(jià)，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實(shí)的房?jī)r(jià)，以“陰合同”的房?jī)r(jià)實(shí)際成交，以“陽(yáng)合同”的房?jī)r(jià)獲取高額貸款。

對(duì)于“高評(píng)高貸”的做法，張大偉認(rèn)為：“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果高評(píng)高貸沒(méi)通過(guò)，首付不夠又借不到的情況下，將要面臨解除合同和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。貸款過(guò)程中，由于房?jī)r(jià)上升等因素，如果面臨舉報(bào)，這時(shí)銀行拒絕放貸，購(gòu)房者不得不全額付款，還將會(huì)面臨高額違約金的賠償；即便是通過(guò)了，在后期銀行自查的過(guò)程中極有可能被發(fā)現(xiàn)，并要求收回貸款。高評(píng)高貸一旦被銀行查出，貸款人就會(huì)被列入銀行黑名單，再想貸款基本就不可能了。”

從法律層面上看，王玉臣指出：“首先，不論是零首付還是負(fù)首付，其實(shí)都不是真正意義上的零或負(fù)，該付的錢(qián)、該還的錢(qián)終究還是要付和要還的，無(wú)非是時(shí)間早晚的問(wèn)題，絕不是天上掉下來(lái)的免費(fèi)餡餅。其次，這種操作的房貸月供往往會(huì)提高一些，而且，房貸期限越長(zhǎng)負(fù)擔(dān)越大。做高合同價(jià)之后，購(gòu)房人的貸款金額比較高，月供相對(duì)來(lái)說(shuō)也會(huì)提高。再次，這種本身就是違法違規(guī)，明令禁止的。最后，還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門(mén)處罰的可能性。若房產(chǎn)交付存在問(wèn)題，投資者的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。”

“采用這種模式，往往需要簽署‘陰陽(yáng)合同’。這種方式本身也是違法行為。一方面違反了商品房銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有如實(shí)備案；另一方面，通過(guò)這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”王玉臣補(bǔ)充稱(chēng)。

而引入經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更高，王玉臣指出：“銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪作它用。不是錢(qián)到手了，想怎么花就怎么花。經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要。這種貸款是助力中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的惠民舉措，更是明令禁止不允許流入樓市的。”

“這種行為對(duì)于購(gòu)房人而言有不小的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。與此同時(shí)，一旦停貸，若無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨抵押的房產(chǎn)被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。而且，在轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的時(shí)候，不少人會(huì)在中介的指引下采用過(guò)橋貸款，還會(huì)產(chǎn)生新的成本。此外，過(guò)橋貸款的利率往往也是要高于銀行貸款利率的，一旦后續(xù)資金出了問(wèn)題，不能及時(shí)償還，無(wú)疑會(huì)適得其反。”王玉臣表示。

嚴(yán)查“負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)行為

“首付貸、返首付、零首付、負(fù)首付”，在市面上多是中介和銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)套路，對(duì)于這種銷(xiāo)售行為，各地也在積極出臺(tái)相關(guān)管控政策。

5月21日，廣東惠州市“惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)”公眾號(hào)發(fā)布消息顯示，5月20日，惠州市惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷(xiāo)售行為的通知》指出，近期，惠陽(yáng)區(qū)個(gè)別商品房項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售，造成不良影響，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范銷(xiāo)售行為，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷(xiāo)售行為。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)，針對(duì)“負(fù)首付”“零首付”的營(yíng)銷(xiāo)手法，不排除各地都有加碼監(jiān)管的措施出臺(tái)。

來(lái)源：新京報(bào)

記者：徐倩