1月30日，網(wǎng)傳蘇州全面取消限購(gòu)，買房不再限面積、限套數(shù)。對(duì)此，新京報(bào)記者從江蘇省蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（簡(jiǎn)稱“蘇州市住建局）核實(shí)到，該市六區(qū)確實(shí)取消了限購(gòu)政策，但未取消限售政策。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，與近日廣州放開120平方米以上戶型限購(gòu)相比，蘇州的政策力度更大。蘇州作為年度GDP排全國(guó)前十的熱點(diǎn)二線城市，全面取消限購(gòu)釋放較大利好信號(hào)，預(yù)計(jì)未來(lái)更多熱點(diǎn)二線城市或?qū)⒏�進(jìn)。

全面取消住房限購(gòu)，利好政策連續(xù)落地

1月30日上午，新京報(bào)記者從蘇州市住建局核實(shí)到，該市六區(qū)確實(shí)取消了限購(gòu)政策，但未取消限售政策。相關(guān)工作人員回應(yīng)記者時(shí)稱：“現(xiàn)在蘇州購(gòu)房不再做購(gòu)房資格審查，我不能回答是否全面放開限購(gòu)，自己去聽我這句話即可。”新京報(bào)記者多次追問(wèn)后，上述工作人員最終回復(fù)稱：“其實(shí)，現(xiàn)在就可以隨便購(gòu)房了，不用看其他條件，購(gòu)買120平方米以下的房源也不限購(gòu)。但是，現(xiàn)在依舊執(zhí)行兩年內(nèi)限售的政策。”

事實(shí)上，近年來(lái)蘇州房地產(chǎn)政策不斷放寬，放松限購(gòu)、取消二手房限售、降低首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸、“賣舊買新契稅補(bǔ)貼”“收舊換新”“房票政策”等一系列新政相繼出臺(tái)。

比如，2022年5月9日起，蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年，對(duì)二手房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由原來(lái)的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限；同時(shí)，非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

2023年9月2日，蘇州官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月11日，蘇州進(jìn)一步松綁限購(gòu)，取消外地戶籍購(gòu)房限制，120平方米以內(nèi)房源，可購(gòu)買3套；120平方米以上房源不限套數(shù)；同時(shí)，降低首套、二套房首付比例和房貸利率。到了12月份，蘇州正式啟動(dòng)住房“換新購(gòu)”、房票安置等政策。

2024年1月18日，蘇州園區(qū)發(fā)布公告，實(shí)施分層保障人才優(yōu)先購(gòu)房政策。此次發(fā)布的A類、B類人才優(yōu)購(gòu)政策，除了別墅類項(xiàng)目外，對(duì)戶型面積沒(méi)有要求，但所購(gòu)房產(chǎn)自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿8年后方可轉(zhuǎn)讓。在申請(qǐng)時(shí)，A、B類人才只需提供人才證明，與能證明在園區(qū)工作的材料，并未強(qiáng)制規(guī)定園區(qū)社保個(gè)稅繳納證明。

而對(duì)于此次最新政策，在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，蘇州市住建局工作人員表述的“不進(jìn)行購(gòu)房資格審核”，其實(shí)就是完全放松了購(gòu)房資格限制，即對(duì)限購(gòu)的松綁。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心專業(yè)分析師王小嬙表示，與近日廣州放開120平方米以上戶型限購(gòu)相比，蘇州的政策力度更大。此次蘇州政策呼應(yīng)了日前住建部提出的充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。蘇州作為熱點(diǎn)二線城市之一，年度GDP排全國(guó)前十，其全面取消限購(gòu)釋放較大利好信號(hào)，預(yù)計(jì)未來(lái)更多熱點(diǎn)二線城市或?qū)⒏�進(jìn)。

去庫(kù)存壓力猶存，二手房掛牌量居高位

“現(xiàn)在蘇州房?jī)r(jià)整體還是在下跌，樓市交易壓力較大還是客觀存在的。”一位蘇州中介人士向新京報(bào)記者介紹，雖然過(guò)去幾周待售二手房數(shù)量減少，但整體待售數(shù)量還在17萬(wàn)套以上，再加上新房庫(kù)存量也不少，蘇州房?jī)r(jià)要上漲是不容易的。根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，2024年1月第三周蘇州二手房掛牌價(jià)從20758元降至20724元。

一位在蘇州工業(yè)園區(qū)工作的購(gòu)房人告訴記者，在此之前，工業(yè)園區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)基本都是上漲，現(xiàn)在出現(xiàn)了下跌，這讓很多剛需購(gòu)房人繼續(xù)保持觀望，不敢輕易出手。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年蘇州市區(qū)新建商品住宅的成交面積為574萬(wàn)平方米，同比減少13%；成交均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，同比上漲7%。頭部核心板塊成交量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)持續(xù)分化，高品質(zhì)洋房走出獨(dú)立行情；總價(jià)1000萬(wàn)元及以上的高端住宅成交量再創(chuàng)新高，也反映出高端改善市場(chǎng)需求的韌性。

二手房市場(chǎng)方面，2023年度蘇州二手房成交量是新房的1.5倍，且千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量同比大漲。但是整體掛牌量居高位，核心板塊一二手房“倒掛”基本消失，市場(chǎng)普遍以價(jià)換量；二手房成交套均面積約106平方米，以剛需為主導(dǎo)。

克而瑞集團(tuán)蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)專業(yè)分析師戈文問(wèn)介紹，2023年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)具有韌性和堅(jiān)固的底盤，在深度調(diào)整的2024年，房企應(yīng)該更加專注產(chǎn)品和服務(wù)，在細(xì)分市場(chǎng)挖掘新機(jī)會(huì)。

全面放開限購(gòu)有利于提升樓市活躍度

中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂分析，蘇州此前的政策對(duì)改善型需求的購(gòu)房者較為利好，帶動(dòng)了去年四季度120平方米以上房源的成交量環(huán)比上漲。此次放開限購(gòu)，一方面與近日江蘇省政府報(bào)告所提及的“一城一策”調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、支持盤活存量土地，有力有序有效消化存量商品房等相呼應(yīng)，另一方面也可以打開需求端，對(duì)蘇州吸引更多外來(lái)人才產(chǎn)生一定的積極作用。而且，政策出臺(tái)時(shí)間臨近春節(jié)假期，人員流動(dòng)大，或?qū)�帶�?dòng)樓市看房熱度，為新一年房地產(chǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

從城市基本面來(lái)看，目前，蘇州實(shí)有人口超1600萬(wàn)，僅2023年上半年，蘇州共8.97萬(wàn)人遷入，同比增幅達(dá)73%。由此可見，蘇州樓市需求基數(shù)十分厚實(shí)，且城市的競(jìng)爭(zhēng)就是人口的競(jìng)爭(zhēng)，蘇州在人口方面優(yōu)勢(shì)盡顯。

對(duì)此，王小嬙表示，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，蘇州全面放開限購(gòu)是根據(jù)自身市場(chǎng)情況而定，蘇州是一個(gè)工業(yè)化城市，外來(lái)人口占據(jù)較大比重，全面放開限購(gòu)有利于去庫(kù)存，提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的活躍度，促進(jìn)整體樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。

新的一年已然開啟，2024年，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何？對(duì)此，戈文問(wèn)表示，2024年蘇州房地產(chǎn)政策進(jìn)入歷史寬松期，需求端政策預(yù)計(jì)應(yīng)出盡出、全方位放松，并且大力盤活存量房資源，助力新房改制度，創(chuàng)造新房置換需求。同時(shí)，在住宅市場(chǎng)方面，2024年蘇州樓市將仍處于調(diào)整期，全年供求或?qū)⑿》�下降，市�?chǎng)進(jìn)入激烈的競(jìng)品質(zhì)階段；限價(jià)寬松將帶動(dòng)整體均價(jià)繼續(xù)上漲，板塊價(jià)格梯度拉大。

值得一提的是，從全國(guó)范圍來(lái)看，除蘇州外，近日其他熱點(diǎn)城市政策優(yōu)化力度也不斷加大。金珂預(yù)計(jì)，未來(lái)各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，北上深有望參考廣州、成都優(yōu)化大面積段限購(gòu)政策，按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購(gòu)；核心二線城市有望全面取消限購(gòu)，另外更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

新京報(bào)記者張建