省會城市、二線城市正在加快調(diào)整住房限購政策。

9月25日，西安市住建局正式發(fā)布住房限購政策調(diào)整：西安市住房限購區(qū)域調(diào)整為二環(huán)以內(nèi)，二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購措施。另外，相比原來的政策，在住房限購區(qū)域內(nèi)，居民家庭購房條件也更為寬松。

第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月25日，9月已經(jīng)有天津、沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、蘇州、福州、鄭州、合肥、廈門、無錫、武漢、廣州、西安等城市取消或者調(diào)整放松原來的住房限購政策，其中有10個(gè)省會城市。

但是，各地限購政策調(diào)整出現(xiàn)分化，包括南京、武漢、濟(jì)南、合肥等城市完全取消了限購政策，而廣州和西安等城市仍然保留部分限購政策，為何這些城市在政策調(diào)整上還有保留？

多個(gè)省會城市調(diào)整限購政策

其實(shí)，早在9月19日，西安市住建局就在其網(wǎng)站發(fā)布消息稱，西安市住建局組織近日召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作會議。會議提出，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購范圍，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購。

9月25日，西安市住建局在其官方微信公號上正式公布了西安市住房交易政策調(diào)整內(nèi)容，包括限購區(qū)域以及限購區(qū)域居民家庭購房條件的調(diào)整，相比原來的政策，限購區(qū)域縮小到二環(huán)內(nèi)，購房的落戶限制時(shí)間放松。

中國指數(shù)研究院西安公司總經(jīng)理石蕊向第一財(cái)經(jīng)表示，從去年到今年前8個(gè)月銷售數(shù)據(jù)看，西安房地產(chǎn)市場成交量降到了近年比較低的水平，2022年商品住宅成交量1043.05萬平方米，同比2021年下降33.4%，且呈現(xiàn)連續(xù)下滑水平，彼時(shí)的限購政策也不再適用，于是在2022年底，西安適時(shí)放開了臨潼、西咸部分地區(qū)的限購，對于二手房交易限制也有所放松，收到了明顯效果，在今年一季度也是促進(jìn)了一波樓市小陽春的來到。

石蕊表示，然而在今年二季度，伴隨全國樓市持續(xù)走弱，西安也略顯疲態(tài)，成交自4月以來持續(xù)走低。8月底以來，全國各地二線城市逐步放開限購，西安此時(shí)放開，屬于適度跟進(jìn)，為即將到來的“金九銀十”購房需求放開閘門。

在西安之前，全國已經(jīng)有10多個(gè)省會城市或副省級城市對限購政策進(jìn)行調(diào)整。

9月1日，天津市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民剛性和改善性住房需求的通知》，天津市住房限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)，同時(shí)，非天津市戶籍大學(xué)畢業(yè)生在天津市住房限購區(qū)域無住房的，可憑勞動合同或企業(yè)注冊證明和畢業(yè)證購買一套住房。

繼今年3月28日取消二環(huán)外住房限購政策后，9月4日，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策等。

不過，對于西安的政策調(diào)整，西安城記主理人、房地產(chǎn)行業(yè)資深觀察者聶海峰向第一財(cái)經(jīng)表示，相比全國已經(jīng)全面解除限購的十多座城市，西安此次限購政策的調(diào)整是“溫和和謹(jǐn)慎”的，因此，仍然保留了限購和限售政策，而這主要是由西安房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)決定的。

為何部分城市保留一定條件下的限購

在前述9月調(diào)整限購政策的城市中，沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無錫和武漢等城市是全域取消了限購，而天津、蘇州、廣州、廈門和西安等城市仍然在一定區(qū)域或者一定條件下保留限購。

9月8日，蘇州印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》明確，蘇州解除了120平方米及以上商品房限購，即對于購買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購房資格審核。也就是說，120平方米以下商品房仍然限購。

作為一線城市，廣州率先放開限購，但是仍然實(shí)行部分限購，要求本市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn))、南沙等區(qū)域仍然限購2套住房；非本市戶籍居民家庭在上述區(qū)域限購1套住房，購房條件為從購房之日前在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)證明滿2年。

9月18日，廈門出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定在集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，不再限制上市交易時(shí)間。也就是說，島外四區(qū)取消限購，但是思明區(qū)、湖里區(qū)政策不變。

對于西安的“謹(jǐn)慎”，聶海峰表示，雖然同樣受全國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，但是西安房地產(chǎn)市場在全國仍然排名前列，其中，上半年新房銷售面積居全國前十，土拍收入也位列全國第七，在當(dāng)下市場，供需關(guān)系相對平衡。

石蕊也表示，從8月新房百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來看，西安房價(jià)漲幅排第一(環(huán)比漲0.13%)，所以從政策力度來講，不能像武漢或者鄭州那樣(完全取消)，但從市場信心以及全市通盤考慮，政策需要一步步來。

石蕊還表示，目前西安主要的成交量集中在高新及港務(wù)兩個(gè)區(qū)域，今年這兩個(gè)區(qū)的成交面積占比超過全市總成交量40%，這兩個(gè)區(qū)均在二環(huán)外，而目前限購的二環(huán)內(nèi)主要以城改項(xiàng)目為主，商品房項(xiàng)目不多，所以從購房者角度來說其實(shí)已經(jīng)可以算得上全面取消了。

不僅如此，聶海峰認(rèn)為，這輪限購政策調(diào)整城市分化很明顯的原因還在于不同城市之間的特點(diǎn)。西安目前的人口紅利還在持續(xù)，以制造業(yè)和文旅業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)相對穩(wěn)定且有發(fā)展預(yù)期。人口大量進(jìn)入，又帶來可預(yù)見購買力。因此，西安樓市有購買力的底子。相對比南京和武漢等價(jià)格相對較高的城市，有著明顯的比較優(yōu)勢。

作為西部“強(qiáng)省會”以及大區(qū)中心城市，西安相比東部二線城市對人口的吸引力要強(qiáng)，這為其樓市形成了基礎(chǔ)效應(yīng)。

不過，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向第一財(cái)經(jīng)表示，一些城市可能還是擔(dān)心中心市區(qū)的炒作，但是市區(qū)和郊區(qū)是相通的，市區(qū)限購郊區(qū)放開，市場積極不起來，市區(qū)也盤活不了，限購也限制銷售。

他認(rèn)為，城市內(nèi)部、城市之間等各個(gè)地方都要打通，一些城市政策偏保守，可能思路還是一步一步放，市場不行的話再放。從目前已經(jīng)放開限購的城市來看，取消限購的效果還是好的，與認(rèn)房不認(rèn)貸來看，限購政策效應(yīng)更強(qiáng)。

來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)