成交萎縮 存貨增加

北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173.9萬(wàn)平方米，同比下降18.9%。其中，住宅銷售面積為132.3萬(wàn)平方米，同比下降21.1%，呈兩位數(shù)大幅下降。

摩根大通最近發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。

銷量的大幅萎縮和嚴(yán)格的調(diào)控政策讓開(kāi)發(fā)商信心開(kāi)始動(dòng)搖。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)新房大量上市還將繼續(xù)壓制房?jī)r(jià)，2008年至2009年上半年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積下探至最低0.71億平方米后才開(kāi)始回升，供求失衡加劇了之前房?jī)r(jià)上漲。2010年由于成交火爆，各家開(kāi)發(fā)商普遍大幅增加開(kāi)工面積，按照一年多的開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，將在今年二三季度上市供應(yīng)。

以萬(wàn)科為例，2009年萬(wàn)科的開(kāi)工面積僅有561萬(wàn)平方米，2010年初則將新開(kāi)工面積大幅提高至855萬(wàn)平方米，而實(shí)際上2010年新開(kāi)工面積達(dá)到1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃增加了46%。

開(kāi)工面積即將轉(zhuǎn)為市場(chǎng)供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)、華發(fā)股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。

孫華良表示，限購(gòu)是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開(kāi)發(fā)商都在商議營(yíng)銷對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開(kāi)盤高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。

資金趨緊 負(fù)債攀升

廣發(fā)證券調(diào)研顯示，一些城市因限購(gòu)失去購(gòu)買資格的客戶約占30%，如果加上觀望的客戶，預(yù)計(jì)50%以上之前有購(gòu)買意向的顧客會(huì)消失，限購(gòu)的負(fù)面作用將在3月更加明顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7%；利用外資86億元，增長(zhǎng)61.5%；自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%；其他資金5223億元，增長(zhǎng)16.6%。

中指研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金緊張。國(guó)家為平抑增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取了宏觀調(diào)控政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開(kāi)發(fā)商只有依靠自身資金。

上市房企2010年年報(bào)也顯示，截至15日，26家已公布年報(bào)的上市房企合計(jì)持有現(xiàn)金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，不過(guò)短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%，還有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間。