“統(tǒng)計數(shù)據(jù)說房價下降了，可人們感覺沒那么明顯。”記者近期在京滬等地樓市采訪時發(fā)現(xiàn)，市場感受和統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在一定差異。

原因是保障房被納入新建住房或新建普通住房的統(tǒng)計范疇，并對整體房價的下降貢獻良多。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，與房價的漲跌相比，住房“可支付需求”的滿足日顯重要；應(yīng)加快保障房與商品房在土地供應(yīng)、融資渠道、價格統(tǒng)計等多方面的“雙軌制”改革，切實推進保障房建設(shè)，不斷優(yōu)化樓市調(diào)控措施。

保障房拉低整體房價

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，今年1-5月北京市新建普通住房成交均價為14127元/平方米，比去年下降4.8%，房價“穩(wěn)中有降”態(tài)勢明顯。

不過，市場的感受似乎有所不同。北京一些房產(chǎn)中介告訴記者，目前通州區(qū)域房價出現(xiàn)了一定降幅，但其他區(qū)域房價基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。其他城市也有中介、購房者持類似觀點。

造成這種感受差異的一個因素，是樓市成交結(jié)構(gòu)的悄然變化，所謂“房價”已是今昔有別。比如，北京“新建普通住房”均價的下跌，與調(diào)控政策生效有關(guān)，也與保障房的“拉低作用”密不可分。

據(jù)介紹，新建普通住房是指容積率1.0以上、單套建筑面積1140平方米以下的商品住房，也包括經(jīng)濟適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。北京今年1-5月成交的3萬套普通住房中，保障房占近1/5，其價格大都在5000元-8000元/平方米之間。北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍說：“大量中低價位產(chǎn)品的成交一定程度上拉低了整體市場的平均價格。”

實際上，房價在統(tǒng)計上的下降在今年一季度各地出臺房價控制目標(biāo)時就已埋下伏筆。各地在公布控制的房價做了不少手腳：商品房被人為地劃為新建商品住房、新建普通商品住宅、新建住宅、新建商品房（除住宅外，還包括商辦物業(yè)）等眾多名目。

而新建住宅等除新建商品住宅外，還包括經(jīng)適房、動遷安置房、限價房等各種價格較低、波動較小的保障房，這就使保障房成了整體房價的穩(wěn)定劑�？梢灶A(yù)計的是，隨著今年下半年保障房的加快推進和供應(yīng)，一些地方新建住宅、新建普通商品住宅等房價將被再度拉低，當(dāng)?shù)胤績r的漲幅也將不出意外地得到控制。

滿足住房“可支付需求”比房價漲跌更重要

各地近年來保障房工程呈現(xiàn)的一個特點是多樣化：既有租賃性質(zhì)的，也有交易性質(zhì)的；既有完全由政府托底的，也有政府幫助和購房者自助相結(jié)合的。

比如，上海正構(gòu)建由廉租房、經(jīng)適房、公租房和動遷安置房組成的“四位一體”的住房保障體系。其中，今年年底前有望供應(yīng)“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的經(jīng)適房達8萬套。北京也正加快類似保障房的供應(yīng)。不少城市今年各類保障房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模將超過商品房。

另一方面，市場化的商品住宅則是陰晴不定，一些中高檔住宅成交活躍。比如，5月份北京單價每平方米3萬元以上高端項目簽約套數(shù)占新建商品住宅成交總量的13.3%，比重比4月份提高5.1個百分點。一些城市近期天價豪宅的冒頭，被業(yè)內(nèi)人士視為部分地區(qū)樓市加快向高端轉(zhuǎn)型的信號。簡單的房價數(shù)據(jù)，已無法充分反映“保障”和“市場”的這種二元變動。

“從一定意義上說，房價目前的下降至少說明市場結(jié)構(gòu)正發(fā)生積極變化，保障房供應(yīng)的增加對房價的平抑效應(yīng)正在顯現(xiàn)。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。不過，專家認為，目前除房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)的漲跌之外，更應(yīng)關(guān)注住房“可支付需求”的滿足。市場對中低價位普通商品房的需求、中低收入人群對保障房的需求能否及時滿足，是衡量調(diào)控成效的重要指標(biāo)；不管房價如何變動，增加普通人群適購住房的調(diào)控方向都不能受到干擾。

順應(yīng)“雙軌制”加強房地產(chǎn)制度創(chuàng)新

保障房供應(yīng)的提速和中高端住宅的活躍，折射出樓市日益明顯的分化態(tài)勢。SOHO中國董事長潘石屹說：“如果沒有調(diào)控，市場自身也會逐漸完成這種結(jié)構(gòu)分層，但是調(diào)控加速了這一進程。”

各方面跡象顯示，在保障房快速崛起的形勢下，房地產(chǎn)市場正逐漸形成由商品房和保障房組成的“雙軌制”格局。

比如土地供應(yīng)方面，國土部門數(shù)據(jù)顯示，今年計劃供應(yīng)保障性安居工程用地7.74萬公頃，占住房用地供應(yīng)計劃的35.5%；如果加上中小套型商品房用地，合計比例將達到78.6%。再如，央行數(shù)據(jù)顯示，一季度保障房開發(fā)貸款新增651億元，比年初增長40.1%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速34.8個百分點；在上海等城市，保障房新增開發(fā)貸款已占整個房地產(chǎn)業(yè)新增開發(fā)貸款總量的五六成。

“房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場感受的差異、人們對于房價降否的爭議等都說明，房價的統(tǒng)計發(fā)布也應(yīng)加快改革，尤其是對商品房和保障房價格作出區(qū)分，防止錯誤信息影響市場，更要提防借此使‘障眼法’誤導(dǎo)調(diào)控。”陳晟說。

業(yè)內(nèi)人士提出，目前的房地產(chǎn)制度體系是以商品房為核心構(gòu)建起來的，在保障房領(lǐng)域的制度建設(shè)則相對不足。當(dāng)下應(yīng)順應(yīng)市場變化，加快房地產(chǎn)尤其是保障房制度創(chuàng)新，比如加強保障房價格信息的統(tǒng)計發(fā)布，實現(xiàn)保障房和商品房開發(fā)貸款的分類管理等，以切實推進保障房建設(shè)，不斷優(yōu)化樓市調(diào)控措施。