貨幣緊縮政策漸近“底部”房地產(chǎn)業(yè)利空因素漸弱

晨報(bào)訊昨天，專題報(bào)告《流動(dòng)性與樓市關(guān)系研究》指出，隨著緊縮貨幣政策的實(shí)施，貨幣供應(yīng)量中的M1指標(biāo)增幅正在探底，根據(jù)M1與房價(jià)的相關(guān)性研究，房價(jià)同比增幅將繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)明年二季度觸底；同時(shí)，隨著緊縮貨幣政策漸近“底部”，房地產(chǎn)業(yè)度過資金最為緊張的寒冬已經(jīng)為期不遠(yuǎn)。

報(bào)告指出，流動(dòng)性對(duì)于推動(dòng)樓市復(fù)蘇有較大的作用，流動(dòng)性收縮則促使樓市降溫；而加息實(shí)際上直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人信貸成本，能夠直接而全面的影響當(dāng)前樓市；存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)高位，對(duì)于開發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人購房貸款將有所限制。今年以來從緊的貨幣政策，對(duì)于嚴(yán)厲調(diào)控下的樓市無疑是一個(gè)明顯的利空因素。但需要關(guān)注的是，歐美國家多在實(shí)行寬松的貨幣政策，國內(nèi)通脹已顯觸頂跡象，國內(nèi)外因素正迫使我國的貨幣政策漸漸接近“底部”。

7月份，M1同比增幅回落至 12.42%，創(chuàng)下了29個(gè)月來的新低。從近十年數(shù)據(jù)來看，M1平均增幅約為17.68%，目前的M1增幅明顯低于近十年的增幅均值。M1可被視為是樓市的先行指標(biāo)，M1增幅持續(xù)下降且低位運(yùn)行，能夠直接促使樓市降溫。

隨著M1同比增幅的回落，房價(jià)指數(shù)同比增幅也開始逐步回落，至今年7月份我國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)同比增幅已降至4.53%，環(huán)比增幅已僅有0.09%。接下來，預(yù)期M1增幅將還有可能回落一些，但正在探底過程，一旦貨幣政策有所松動(dòng)，則就會(huì)出現(xiàn)反彈。上一輪M1增幅回落周期中，最低值2008年11月的6.38%。本輪調(diào)整周期，由于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)情況明顯比2008年下半年樂觀，所以M1增幅的最低值將明顯高于6.38%，預(yù)計(jì)今年四季度M1增幅觸底。

國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，M1的同比增幅變化，領(lǐng)先于房價(jià)同比增幅變化5-6個(gè)月左右。據(jù)推測，M1增幅觸底回升后5-6個(gè)月左右，也即明年二季度或三季度，房價(jià)同比增幅可能觸底。

專家指出，由于2008年四季度和2009年經(jīng)濟(jì)刺激力度過大，導(dǎo)致了現(xiàn)在的高通脹和地方債務(wù)壓力，所以即便是未來貨幣政策有所松動(dòng)，也不可能像上一輪那么寬松，這也就注定本輪M1增幅的筑底、盤整時(shí)間較長、反彈節(jié)奏較慢。與之相適應(yīng)，房價(jià)也將會(huì)保持較長一段時(shí)間的調(diào)整、盤整、陰跌，預(yù)期明年下半年才有可能步入緩慢的上行通道。