新華網(wǎng)濟(jì)南11月13日電(記者王志、席敏)近來，濟(jì)南、南京、成都等城市紛紛出現(xiàn)土地拍賣流拍，底價成交更是成為“主流”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，頻頻遭受質(zhì)疑的房價“假摔”聲正逐漸消去，樓市開始顯露“真降”痕跡。此間有專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎與購房者持幣待購“雙觀望”情緒進(jìn)一步加劇，可能對未來一兩年內(nèi)房屋供給產(chǎn)生一定影響，增大房地產(chǎn)調(diào)控阻力。

土地流拍頻現(xiàn) 凸顯一級市場冷清

11月2日，濟(jì)南市國土資源局公告出讓的11宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，有9宗因無人申請購買而流拍，另外2宗土地則以底價成交。從出讓公告看，這9宗地都位于濟(jì)南長清大學(xué)科技園片區(qū)，包括4宗商業(yè)金融業(yè)用地和5宗居住用地，總面積約855畝。

此前，濟(jì)南于10月28日出讓的13宗土地，也是以底價成交。據(jù)了解，從8月份以來，濟(jì)南一共成交34宗土地，其中大多數(shù)都是以底價成交。

進(jìn)入下半年以來，昔日熱鬧的土地競拍場面已經(jīng)鮮見，轉(zhuǎn)而變得冷清起來，底價成交甚至頻頻流拍，在部分城市呈現(xiàn)出蔓延之勢。成都市近日拍賣五塊土地，其中2塊流拍，3塊底價成交。武漢市今年下半年舉行的兩次土地掛牌拍賣會上，多數(shù)地塊以底價成交，競價地塊屈指可數(shù)。

南京市土地市場也跌入“低谷”。10月份南京舉辦的三場土地出讓活動中，共推出16幅地塊，最終只有7幅以底價成交，7幅土地延遲拍賣，1幅土地流標(biāo)，1幅溢價僅1.9%。其中，地處核心區(qū)域的復(fù)興街商業(yè)混合地塊堪稱主城稀有地塊，但卻只吸引一家開發(fā)商報名競買，最終以6665元／平方米的樓面地價成交，大幅低于周邊同類型已拍地塊價格。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任程道平認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍短缺是導(dǎo)致多宗土地流拍的直接原因，更深層次的原因在于國家宏觀調(diào)控政策在控制房價和減少投資性購房方面取得顯著效果，住房市場已由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。

土地流拍頻現(xiàn)，凸顯當(dāng)前一級市場的冷清。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，在限購和限貸等調(diào)控措施下，開發(fā)商資金短缺已經(jīng)非常嚴(yán)峻，在房價尚不明朗的情況下拿地對很多開發(fā)商而言已是一種不明智的選擇。

“假摔”還是“真降” 樓市“雙觀望”情緒加劇

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是新開的樓盤還是正在出售的樓盤，都出現(xiàn)了看房人少、成交低迷的情況，而一些開發(fā)商表示近期已無拿地計劃。專家表示，進(jìn)入10月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者觀望房價和開發(fā)商觀望地價的“雙觀望”狀態(tài)，土地一級市場和住房二級市場都處在以價格漲跌為中心的博弈中。

在北京、上海、深圳等一線城市最近頻頻爆出大幅降價消息同時，一些二、三線城市也慢慢進(jìn)入降價序列。山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)總監(jiān)楊傳信說，現(xiàn)在濟(jì)南市場的房價已經(jīng)出現(xiàn)降價，雖然不是直接降，但很多都是通過加大優(yōu)惠措施變相降價。

記者以購房者的身份咨詢了濟(jì)南東部樓盤“海信慧園”的價格，一位售樓人員告訴記者，12日將有一個新樓對外銷售，如果提前排號可以享受“交兩萬抵五萬”的優(yōu)惠。這位售樓人員表示，這個新樓的價格將非常便宜，均價剛剛超過8000元。而在一個月前，這里的幾套特價房還賣到每平方米8300元以上，同在一棟樓的非特價房則賣到每平方米8500元以上。

房價下行趨勢明顯，令購房者選擇持幣觀望。今年30歲的濟(jì)南市民張毅鑫有將近一年的看房經(jīng)歷，為購買到合適的婚房，他已將單位周邊的新樓盤看了好幾遍，但始終沒有下定買房決心。“現(xiàn)在樓市很冷清，雖然一些樓盤推出‘兩萬抵五萬’‘送十年物業(yè)費’等優(yōu)惠，但總覺得房價還可能降點，再等等看，觀望一段時間再說。”正在濟(jì)南南部一大型樓盤看房的張毅鑫對記者說。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的10月份，受市場環(huán)境、新增供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，濟(jì)南住宅市場的成交量環(huán)比下降19%，“金九銀十”黯淡收場。當(dāng)月，濟(jì)南有12個商品住宅新開盤項目。調(diào)控效力日漸顯現(xiàn)，潛在客戶的觀望情緒日益濃厚，受此影響，整體開盤成交率降至33%。

濟(jì)南楚天置業(yè)有限公司副總經(jīng)理陳志曄告訴記者，目前濟(jì)南各在售樓盤的優(yōu)惠促銷力度明顯加大，與過去大多九九折、九八折的優(yōu)惠力度相比，目前很多折扣已經(jīng)打到九五折、九二折，甚至是九折以下，這是過去所沒有的。

在廣東珠海，11月剛剛推出的房地產(chǎn)限購、限價“雙限令”，更引發(fā)房地產(chǎn)市場的新一輪觀望，開發(fā)商降價出貨的壓力進(jìn)一步增大。

據(jù)市場人士分析，隨著年底臨近，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績壓力、資金壓力越來越大，更多開發(fā)商在市場漸入低迷后選擇以價換量，尤其以全國布局的一線品牌開發(fā)商反應(yīng)最為迅速，部分開發(fā)商在競爭壓力下也逐漸跟進(jìn)。陳志曄表示：“由于目前的樓市行情，公司拿地比較慎重，先掌握資金，看市場動向，這樣更安全一些。”

山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說，從土地上來判斷，確實不容樂觀，近期大部分土地以底價成交甚至流拍就是一個風(fēng)向標(biāo)—發(fā)商在觀望土地市場，想拿地手上沒現(xiàn)金，只能促銷以期回籠資金，等待下一輪投資熱潮。

李鐵崗預(yù)計，從目前情況看，國家的樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)不會出現(xiàn)大的變化，還會延續(xù)此輪從緊的調(diào)控政策。

兩大隱憂暗藏：影響未來供給和政府財政

一方面是土地頻頻流拍和以底價成交，另一方面開發(fā)商和購房者“雙觀望”的情緒加劇，專家表示，這種局面如果繼續(xù)維持，可能會給今后房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深入帶來不小壓力。

一些專家擔(dān)憂，現(xiàn)在普遍出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象可能給后期房地產(chǎn)市場調(diào)控增添新的阻力。程道平認(rèn)為，原本應(yīng)投入市場的土地因為流拍未能或延緩?fù)度胧袌�，這將使一年或一年半時間后的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實際供給之間的矛盾，從而為房價下行增添新的變數(shù)。

此外，頻繁出現(xiàn)的土地流拍也可能給地方政府財政收入帶來一定壓力，進(jìn)而影響在其他方面的投入和支出。

程道平說：“土地出讓收入是地方財政收入重要的組成部分，如果開發(fā)商對一級市場觀望態(tài)度持續(xù)且沒有明顯改觀，就會直接影響到財政收入，加大地方財政壓力。”

李鐵崗認(rèn)為，保障房建設(shè)是在土地供給減少的情況下緩解供需矛盾的關(guān)鍵所在。“今后一段時間房價會不會因為供給減少呈現(xiàn)上漲的趨勢，關(guān)鍵在于各地保障房建設(shè)的速度以及投放市場的時間和數(shù)量，如果保障房能為當(dāng)前住房市場形成有力補(bǔ)充，將會在一定程度上抑制房價的上揚。”