南：美洲花園“慢慢地走”

2004年，美洲花園一期“溫哥華水城”組團(tuán)在城南開盤，這個(gè)城南的百萬平方米大社區(qū)拉開了序幕。時(shí)至今日，項(xiàng)目依然還在持續(xù)開發(fā)。今年11月，美洲花園的6期———美洲花園E區(qū)即將開盤，這次主打中小戶型，高層電梯公寓。
開發(fā)商美洲地產(chǎn)成立于2000年，一直在開發(fā)建設(shè)中的 “美洲花園”， 地處南三環(huán)路五段，占地500多畝，總建筑面積超過100萬平方米，涵蓋了聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層洋房、小高層、高層觀景公寓、綜合商業(yè)廣場(chǎng)等建筑形態(tài)。

首期溫哥華水城為多層洋房，是成都較早開發(fā)的北美風(fēng)情大型高檔社區(qū)。二期、三期都以多層洋房、疊拼別墅為主。而之后的“加州山莊”則是純北美風(fēng)格別墅組團(tuán)，五期“多倫多城堡”則是小高層。而現(xiàn)在即將推出的六期，總建筑面積33萬平方米，是以中小戶型為主的高層電梯社區(qū)。

“即將推出的美洲花園E區(qū)，并不是我們的收官之作。”美洲地產(chǎn)的營銷負(fù)責(zé)人說，整個(gè)美洲花園的總建面達(dá)到了100多萬平方米，已經(jīng)完工的只有30多萬平方米，未完工的美洲花園E區(qū)有33萬平方米，還剩下近50萬平方米未開發(fā)，快則五六年，慢則10年才會(huì)開發(fā)完畢。

為什么美洲花園的開發(fā)周期如此之長？“體量很大是原因之一。”這名負(fù)責(zé)人說，另一個(gè)重要的原因是，每個(gè)地產(chǎn)公司都有自己的開發(fā)理念，而美洲地產(chǎn)的開發(fā)理念，并不是做快消品，追求現(xiàn)金流，迅速回籠資金滾動(dòng)式開發(fā)，而是每期產(chǎn)品都做成精品，因此美洲花園幾乎是兩年一期的速度在推。他說，以即將推出的美洲花園E區(qū)為例，最主要的前期工作在今年上半年就完成了，當(dāng)時(shí)對(duì)下半年的市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)有了很清晰的判斷；但推盤的計(jì)劃，并沒有受到市場(chǎng)變化的影響，依然是按照公司的既定計(jì)劃在走。相反，將產(chǎn)品做到極致才是他們所努力的方向，“我們60多平方米能做到套二，70多平方米可以做到套三，88平方米可以做到套四，戶型之好在成都難覓對(duì)手。”

但不可否認(rèn)的是，和市區(qū)的不少項(xiàng)目相比，美洲花園的房源在進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，顯現(xiàn)的增值空間并不驚人。以一期為例，開盤每平方米約在3000元左右，而現(xiàn)在的二手房售價(jià)，約為每平方米8000元。“前期的項(xiàng)目增值空間還沒完全釋放。”美洲地產(chǎn)的營銷負(fù)責(zé)人說，隨著美洲商業(yè)廣場(chǎng)等配套的迅速完善，后期項(xiàng)目的高起點(diǎn)，美洲花園還有很大的升值空間存在。

是什么讓它們變成“熟臉”？

一般來說，一個(gè)體量在30萬平方米以內(nèi)的住宅項(xiàng)目，根據(jù)市場(chǎng)行情，其銷售應(yīng)該在3年內(nèi)完成，體量較大項(xiàng)目多采用分期開發(fā)模式，推盤節(jié)奏則會(huì)更加密集。“美洲花園、東山國際新城、博雅新城、河畔新世界、溫哥華花園……”在近幾年的成都樓市，這些項(xiàng)目漸漸成了“熟臉”卻又一直處在銷售狀態(tài)。是因?yàn)樗鼈凅w量過大，有賣不完的房子，或是其他原因？

“造成這些項(xiàng)目成為成都樓市‘老面孔’的原因有很多，在排除資本因素外，主要是由于三個(gè)原因形成的，區(qū)域、產(chǎn)品規(guī)劃和推盤方式。”一位不愿透露姓名的成都某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)老總分析，在這些老面孔中有的是由于其所在區(qū)域在過去幾年并不是成都樓市版圖上的重點(diǎn)，所以跟隨區(qū)域大勢(shì)，一直不溫不火；而有的是因?yàn)槠洚a(chǎn)品規(guī)劃與當(dāng)前的市場(chǎng)主流產(chǎn)品差異較大，所以在推出之時(shí)并未引起廣泛關(guān)注，造成了后期積壓；還有的則是因?yàn)槠浔旧眢w量較大，而在初期推盤時(shí)顯得較為謹(jǐn)慎，像擠牙膏一樣慢慢賣，推廣方式與自身情況不符，被購房者錯(cuò)當(dāng)成一個(gè)小盤，起勢(shì)未占先手。

“其實(shí)挺好的啊，不論是老業(yè)主還是開發(fā)商，都能獲得土地的溢價(jià)。”資深業(yè)內(nèi)人士馮玨對(duì)這一現(xiàn)象這樣表示。他說，這類開發(fā)商，一般已經(jīng)很難有能力再拿到像當(dāng)年那樣大和位置好的地塊，因此留在手上慢慢開發(fā)是很正常的。一般而言，他們更多是根據(jù)自身的現(xiàn)金流情況進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，回籠資金后，也會(huì)用于其他的一些產(chǎn)業(yè)。而在新房開盤時(shí)，也會(huì)參考二手房市場(chǎng)的價(jià)格，同樣，二手房也會(huì)參考新房的價(jià)格。