2012年7月21日，北京遭遇60年最強(qiáng)暴雨，這場暴雨北京一夜之間淪為澤國，交通中斷，道路癱瘓,甚至還出現(xiàn)了慘痛傷亡。而一些所謂的“品質(zhì)好盤”,也被這場暴雨淋出了原形。

大雨后，不少業(yè)主在網(wǎng)上貼出了大量房屋被泡的圖片，無論是剛需樓盤還是高檔別墅，各種“慘狀”一應(yīng)俱全。如此多的樓盤“被大雨所破”，這到底是天災(zāi)還是人禍？又有誰該為這些損失買單呢？

鑒于成都也經(jīng)常遭受暴雨襲擊，暴雨后的房屋維權(quán)具有借鑒意義。今天，搜狐焦點(diǎn)特地請來了泰和泰資深律師黃菊女士,請她為暴雨后房屋受損維權(quán)的事支支招。   

黃菊：西南政法大學(xué)畢業(yè)，財會、法學(xué)雙學(xué)歷、泰和泰律師事務(wù)所資深律師　

【時間】：2012年7月24日16:00

【地點(diǎn)】：搜狐焦點(diǎn)直播間

【嘉賓】泰和泰律師事務(wù)所資深律師、蓉科技局科技項(xiàng)目評估專家 黃菊

【主持人】：搜狐焦點(diǎn)成都站編輯 一葦

搜狐焦點(diǎn)：此次京城暴雨所涉及問題多種多樣：屋頂漏水、地下室被水泡、雨水倒灌進(jìn)車庫，甚至墻體破洞等。俗話說“未雨綢繆”，假如我們成都業(yè)主也遇到了這些情況，您能否給我們講一下到時候該怎么做？　

黃菊：1、作為業(yè)主，在災(zāi)害發(fā)生后，應(yīng)積極采取措施盡量減少損害的發(fā)生，這是首要工作。同時，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取一定的措施減少損害的發(fā)生以及避免損失的擴(kuò)大。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主的通知后不作為或沒有盡到基本的避免損失發(fā)生和損失擴(kuò)大的義務(wù)【比如采取適當(dāng)措施(如打開井蓋,加大排水量)】，如果物業(yè)公司沒有盡到此類義務(wù)，也應(yīng)該對業(yè)主損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、從物業(yè)服務(wù)企業(yè)處取得房屋的基本建設(shè)資料，并進(jìn)行適當(dāng)核查是否符合國家強(qiáng)制性的法律法規(guī)以及行業(yè)最低的通用標(biāo)準(zhǔn)。必要時咨詢專業(yè)人士。若由于設(shè)計(jì)或施工中的問題引起的小區(qū)排水不暢，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主的損失。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交房屋的基本資料，如：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

3、查閱《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》里開發(fā)商是否做出過超過國家強(qiáng)制性的法律法規(guī)以及行業(yè)最低的通用標(biāo)準(zhǔn)的承諾。如：2008年地震前，一開發(fā)商承諾該房八級抗震之類的。若有，開放商將對其承諾帶來的損失承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4、查閱《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》里關(guān)于開發(fā)商對建筑物及設(shè)施設(shè)備的保修時間及保修內(nèi)容的約定，判斷此次降雨造成的損失是否在保修期內(nèi)，若在保修期內(nèi)，開發(fā)商有義務(wù)對造成的損害進(jìn)行修理和維護(hù)。若在保修期外，則由公共維修基金承擔(dān)賠償和維修費(fèi)用，公共維修基金是業(yè)主買房時交的一部分錢，所以這種方式其實(shí)也是業(yè)主自己為自己買單。

搜狐焦點(diǎn)：面對暴雨這種外界不可抗力引發(fā)的房屋遭受損害問題，業(yè)主應(yīng)第一時間應(yīng)該做好取證工作，那么從您角度看，該如何取證？給我們的網(wǎng)友一些指導(dǎo)意見。 

黃菊：1、關(guān)于取證工作，在第一個問題里提及到了業(yè)主須收集一些證據(jù)。如竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。在此，律師建議關(guān)于房屋基本建設(shè)資料的收集不能在災(zāi)難發(fā)生后，而應(yīng)是在取得該房物權(quán)，或入住該房時，就應(yīng)該收集該房屋的基本建設(shè)資料，便于業(yè)主掌握該房屋的基本建設(shè)情況，為將來不可預(yù)測事件發(fā)生后的索賠提供基本的材料�！�

2、因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致業(yè)主遭受損害，就損害現(xiàn)場，業(yè)主可委托公證機(jī)關(guān)對損害現(xiàn)場進(jìn)行公證，作為認(rèn)定損失的依據(jù)。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備承擔(dān)日常維護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)的義務(wù)，包括對小區(qū)下水主管道定期清理疏通、維護(hù)。業(yè)主可查看物業(yè)公司的維護(hù)記錄。如果小區(qū)排水不暢是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有疏通下水管道，物業(yè)公司就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

4、對是否是設(shè)計(jì)、施工缺陷，可向?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)申請鑒定。

黃菊做客搜狐焦點(diǎn)直播間為暴雨后房屋維權(quán)支招

搜狐焦點(diǎn)：此次暴雨也凸顯了物管方面的不作為，對此，我們的業(yè)主在面臨物管部門不作為時候是否有索賠的權(quán)力，怎樣斷定物管部門的不作為  (如打開井蓋,加大排水量)，如何索賠？ 

黃菊：1、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建立的《物業(yè)服務(wù)合同》關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》里面進(jìn)行了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的約定，如：物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)協(xié)議未約定的事項(xiàng)，一般情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。