在金融危機(jī)時(shí)，政府部門還主動(dòng)降低了開發(fā)商的最低資本金比例。

2009年5月，國(guó)務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為40%；水泥項(xiàng)目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場(chǎng)等項(xiàng)目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項(xiàng)目，最低資本金比例為25%。

這樣的調(diào)整，導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。

有些城市，甚至一度將建設(shè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。

部分專家認(rèn)為，現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松，如果在此次審批權(quán)限下放之后，審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊，將會(huì)帶來(lái)可怕的結(jié)果。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國(guó)務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時(shí)，應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管，因?yàn)閷?duì)預(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實(shí)利益，審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松，還需要更加嚴(yán)格。

現(xiàn)房銷售代表行業(yè)發(fā)展水平

“商品房預(yù)售許可審批權(quán)下放，在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)制度上并沒(méi)有什么本質(zhì)的變化。”陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，到了現(xiàn)在這個(gè)階段，已經(jīng)可以分步驟、分區(qū)域取消商品房預(yù)售制，進(jìn)行現(xiàn)房銷售了。

在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，目前一些城市商品房庫(kù)存量明顯偏高，而且后續(xù)供應(yīng)能力很強(qiáng)，取消預(yù)售制不會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。1994年我國(guó)確定商品房預(yù)售制，目的是為了盡快打開商品房市場(chǎng)，加快商品房供應(yīng)。由于當(dāng)時(shí)的開發(fā)商資金力量薄弱，所以最初的制度設(shè)計(jì)向開發(fā)商傾斜。

“商品房預(yù)售制是一個(gè)過(guò)渡性的政策。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跨越式地發(fā)展了，開發(fā)商的資金實(shí)力今非昔比，現(xiàn)在完全可以取消預(yù)售制了。從行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，能否現(xiàn)房銷售是這個(gè)行業(yè)發(fā)展程度的一個(gè)重要標(biāo)志，對(duì)整個(gè)行業(yè)都有好處。

就在此次商品房預(yù)售許可審批權(quán)限下調(diào)之后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博上表示：哪個(gè)國(guó)家還有這么奇怪的商品房預(yù)售許可？應(yīng)該取消。按照《房屋買賣合同》去辦，出現(xiàn)糾紛找法院�，F(xiàn)在政府要審批，出現(xiàn)問(wèn)題，自然要找政府，政府要承擔(dān)責(zé)任。政府有能力承擔(dān)這么大的市場(chǎng)責(zé)任嗎？

多年來(lái)，有關(guān)商品房預(yù)售制是否該存在的爭(zhēng)論一直沒(méi)有停止過(guò)。

2005年，人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，就曾公開建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售” ，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度”。

2006年3月，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。

2007年，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)曾在一個(gè)座談會(huì)上表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的種種問(wèn)題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預(yù)售有關(guān)，應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售。

但是，多年來(lái)，這項(xiàng)被稱為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的基石一直巋然不動(dòng)。

“如果現(xiàn)階段一下子取消商品房預(yù)售制度，政府擔(dān)心會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這也正是多年來(lái)政府不敢取消這項(xiàng)制度的重要原因。”汪利娜說(shuō)。

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海多年來(lái)一直呼吁廢止商品房預(yù)售制。他告訴中國(guó)青年報(bào)記者，如果現(xiàn)階段政府還不能下定決心廢止這項(xiàng)制度，那就需要在制度設(shè)計(jì)上進(jìn)行有利于保護(hù)消費(fèi)者的改進(jìn)。

“相對(duì)于審批權(quán)限下放，我更期待預(yù)售資金監(jiān)管的進(jìn)一步嚴(yán)格。”劉俊海說(shuō)，如果能對(duì)商品房預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管，讓預(yù)售資金在第三方監(jiān)管賬戶上，不會(huì)被開發(fā)商隨意動(dòng)用，就能讓消費(fèi)者踏實(shí)很多。讓消費(fèi)者與開發(fā)商利益共享是行政許可的底線。

按照我國(guó)現(xiàn)有法律，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本最低為1000萬(wàn)元人民幣。劉俊海了解了大量案件后發(fā)現(xiàn)，基本上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本就是法律規(guī)定的下限，只有1000萬(wàn)元。

“現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)都是幾個(gè)億甚至十幾個(gè)億，這點(diǎn)注冊(cè)資本怎么能保證安全？”劉俊海說(shuō)，現(xiàn)在正是調(diào)控與反調(diào)控的膠著期，開發(fā)商要是卷款跑了，消費(fèi)者找誰(shuí)去？

在劉俊�？磥�(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)道德失信的狀況很嚴(yán)重，需要通過(guò)制度設(shè)計(jì)進(jìn)行防范。

“可以在發(fā)放預(yù)售許可證前，向開發(fā)商索要擔(dān)保函，并要求開發(fā)商上交保證金，交房必須與承諾的一致，如果不一致，必須接受懲罰。”劉俊海說(shuō)，同時(shí)應(yīng)該讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股方承擔(dān)連帶責(zé)任。

本報(bào)北京10月16日電