2012年央行兩次降息對(duì)房奴產(chǎn)生的“利好”將從今天起正式顯效。2013年1月1日起，對(duì)于選擇按年調(diào)息的房貸，各個(gè)銀行將開(kāi)始執(zhí)行新的貸款利率，這也意味著2012年7月6日前辦理房貸的客戶月還款額從本月起將會(huì)因此“減負(fù)”。

7折利率優(yōu)惠購(gòu)房者減壓幅度最小

今年6月8日，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率從7.05%下調(diào)到6.80%; 7月6日，央行再次降息，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率從6.80%下調(diào)到6.55%。，兩次共計(jì)下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

按照兩次降息的疊加效應(yīng)，2013年起房貸月供會(huì)有什么變化?

以貸款100萬(wàn)元，貸款期限為20年為例，如果是采取等額本息的還款方式，以基準(zhǔn)利率計(jì)算，在今年7.05%的利率下，每個(gè)月的還貸月供為7783.03元。而從元旦起，貸款利率下調(diào)到6.55%，那么月供款將減少至7485.2元，每個(gè)月減少的利息接近300元。

值得注意的是，由于購(gòu)房者的貸款時(shí)段不同，其享受到的銀行房貸利率優(yōu)惠情況也不同。

例如6月8日到7月6日辦理貸款的購(gòu)房者，則只能享受到一次降息帶來(lái)的利好。這部分購(gòu)房者此前100萬(wàn)元20年期貸款月供為7633.40元，元旦后每月僅省下148.2元。

還有購(gòu)房者曾享受了銀行房貸利率8.5折或9折的優(yōu)惠，有人則接受了房貸基準(zhǔn)利率上浮，特別是在2009年、2010年時(shí)享受了7折利率優(yōu)惠的購(gòu)房者也很多，對(duì)于這部分以非基準(zhǔn)利率貸款的購(gòu)房人而言，元旦后的房貸月供同樣有所變化。

其中，利率上浮的貸款購(gòu)房人在元旦后的月供變化幅度最大，而享受7折利率優(yōu)惠的購(gòu)房者所能得到的“減壓”幅度自然也最小。

三種調(diào)整利息方式 如何選擇有訣竅

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，加息周期中，絕大多數(shù)房貸客戶與銀行簽訂的協(xié)議都是按年調(diào)整利率。

事實(shí)上，目前銀行利息調(diào)整有三種形式：一是央行基準(zhǔn)利率調(diào)整后，貸款利率在次年的年初(通常是1月1日起)執(zhí)行新利率;二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年，調(diào)整執(zhí)行新的利率;三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新利率。

通常，大多數(shù)銀行遵循第一種方式，也有少數(shù)銀行采用后兩種方式。

有業(yè)內(nèi)人士支招，在降息通道下，選擇按月調(diào)息對(duì)貸款人比較實(shí)惠;而在加息通道下，選擇按年調(diào)息會(huì)更劃算。

專家稱上半年仍有降息可能

2012年的兩度降息以及經(jīng)濟(jì)增速的減緩讓不少專家對(duì)于2013年央行再度以降息來(lái)緩解經(jīng)濟(jì)壓力的預(yù)期上升。

日前，中金專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生就公開(kāi)預(yù)測(cè)， 2013年全球貨幣政策將以寬松為主基調(diào)，盡管2012年央行已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，但是“2013年上半年也還有進(jìn)一步的減息可能性。”

房貸利率下調(diào)的強(qiáng)烈預(yù)期對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交無(wú)疑是一大利好。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，降息就是間接降低購(gòu)房門檻，會(huì)帶動(dòng)更多剛需入市買房。

去年6月8日，央行首次降息曾被多方解讀為“針對(duì)樓市的救市政策”，而對(duì)政策的這一解讀也導(dǎo)致6月部分恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象出現(xiàn)。

7月，也許是為了避免外界對(duì)二度降息的過(guò)度解讀甚至誤讀，央行在發(fā)布降息幅度的同時(shí)，就特意附加了“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”的說(shuō)明，意在表明降息與房貸政策松動(dòng)無(wú)關(guān)。

小貼士：如何獲知變化后的月供?

據(jù)華西都市報(bào)報(bào)道，目前不少銀行網(wǎng)站提供了“房貸計(jì)算器”，市民可登錄銀行官網(wǎng)，測(cè)算出自己每月具體的月供金額。

2012年初，已經(jīng)有部分銀行嘗試以短信提醒方式告知客戶月供金額在新一年里的變化;若沒(méi)有短信通知，也可致電貸款面簽時(shí)的個(gè)貸經(jīng)理或銀行客服中心了解。

一些網(wǎng)站提供了具體的貸款計(jì)算器，公積金貸款、商業(yè)住房貸款、組合貸款等各種形式的房貸，各種利率均可測(cè)算出具體的還款金額。

>>進(jìn)入計(jì)算2013年房貸還貸情況