溫州樓市“崩盤”

事件回顧：國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，在內(nèi)地70個(gè)大中城市中，11月溫州新房價(jià)格同比下降幅度最大，達(dá)12.4%。國土資源部公布的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，第三季度，溫州住宅地價(jià)同比下降18.03%。

而相比于上述數(shù)據(jù)，溫州不少樓盤的實(shí)際降價(jià)力度更為“兇猛”。有報(bào)道稱，曾一度被認(rèn)為是溫州樓市“突飛猛進(jìn)”風(fēng)向標(biāo)的香緹半島小區(qū)，在2009年開盤時(shí)，曾以3萬多元/平方米的價(jià)格創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)溫州樓市的價(jià)格新高，隨后的一年里香緹半島的房價(jià)被炒到6萬多元。但兩年后的現(xiàn)在，香緹半島的房價(jià)縮水將近一半，每平方米只能賣到3萬元左右。同時(shí),代表溫州市場(chǎng)最高價(jià)格水平的綠城鹿城廣場(chǎng)，2010年巔峰時(shí)二手房價(jià)格已經(jīng)接近10萬元/平方米，如今有些戶型成交價(jià)甚至還不到5萬元/平方米，這一價(jià)格被媒體形容為“腰斬”。雖然10萬的戶型和5萬的大不相同，并沒有很大的可比性，但是還是在一定程度上說明下跌的程度。”甚至就連價(jià)格一向堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房，也不得不大幅降價(jià)銷售。

據(jù)溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月溫州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)26734元/平方米，較去年同期回落了8000多元，幅度達(dá)23%。

在這個(gè)“炒房團(tuán)”的發(fā)源地，高昂的民間利率成為壓垮當(dāng)?shù)靥摳叻績r(jià)的最后一根稻草。數(shù)據(jù)顯示，11月底溫州民間融資綜合利率指數(shù)為21.43%（即平均月息1.78分）。部分市場(chǎng)主體利率平均月息甚至高達(dá)2.51分。而這么高昂的民間利率，已經(jīng)讓炒房客沒有了喘息的空間，對(duì)開發(fā)商來說，融資成本實(shí)在太高，這么高的代價(jià)，還不如低價(jià)跑量。此外，由于溫州限購政策執(zhí)行的比較嚴(yán)格，也極大的打擊了市場(chǎng)的投資需求，不少項(xiàng)目空有價(jià)格沒有買家，扛不住資金壓力的投資客只能無奈的低價(jià)拋出大量房源，進(jìn)一步加劇了溫州樓市的崩盤。

點(diǎn)評(píng)：政府的調(diào)控政策這次是真的發(fā)揮了一定威力，而溫州樓市的崩盤對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體而言其實(shí)是件好事，至少它擠出了其中的水分，可以讓市場(chǎng)恢復(fù)正常的運(yùn)營，也讓普通老百姓可以少花很多冤枉錢。尤其是在“炒房團(tuán)”云集的溫州，這種作用更為明顯。

年底地王頻出

事件回顧：11月27日，北京、上海土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過3萬元/平方米；11月28日，深圳新的總價(jià)“地王”誕生；11月30日，南京一舉摘得全國總價(jià)“地王”。而這只是年末土地瘋狂行情的一個(gè)縮影。

2012年初，受樓市調(diào)控政策影響，各大房企銷售業(yè)績均不容樂觀，資金鏈也十分緊張。同時(shí)，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩，土地市場(chǎng)的成交量持續(xù)冷清。

不過，從二季度開始，在房企降價(jià)走量的促銷下，壓抑多時(shí)的剛需人群逐漸入市，銷售開始回暖，部分龍頭房企的資金得到有效緩解。同時(shí)，受財(cái)政收入萎縮壓力的影響，一些地方政府推地?fù)Q取出讓金的意愿也明顯加強(qiáng)。

而在這種房企手中有錢，政府愿意推地的背景下，各地的土地市場(chǎng)也重新被點(diǎn)燃。尤其是一線城市，上海易 居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，11月包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%，同比增長0.4%，創(chuàng)下近16個(gè)月新高。同時(shí)，11月土地成交均價(jià)為2580元/平方米，環(huán)比增長18%，同比增長10.1%，創(chuàng)22個(gè)月新高。市場(chǎng)上也幾乎每天都有房企重金拿地的新聞。

而面對(duì)土地市場(chǎng)的搶購潮，國土部不得不召開發(fā)布會(huì)，要求各地要采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。這也使得起價(jià)便高達(dá)3.38萬元/平方米的北京農(nóng)展館地塊最終推遲出讓。

不過，12月24日，魯能還是以46.2億將天津天塔道地塊收入囊中。樓面地價(jià)15000元/平，溢價(jià)率24.53%，成為天津新雙料地王。而該地塊也成為了國土部上周新政下出現(xiàn)的首個(gè)地王。

點(diǎn)評(píng)：面粉都漲價(jià)了，面包豈能不漲。這也是國土部年底對(duì)土地市場(chǎng)“滅火”的重要原因。不過，這種表態(tài)最多就是對(duì)房地產(chǎn)商以及地方政府敲一個(gè)警鐘，推地、拿地時(shí)要注意市場(chǎng)效果和輿論導(dǎo)向。而要想解決地王頻現(xiàn)的情況，最好的辦法就是加大供應(yīng)。