2012年房地產(chǎn)

從觀望走向局部浮躁

2012年，房地產(chǎn)市場“意外”出現(xiàn)大開大合，冰冷和火熱都超出了市場預期。

年初一片慘淡，年中銷售突然放量，部分城市再現(xiàn)排隊買房，地王重出江湖，年末北京等地出現(xiàn)“搶房潮”，中冶置業(yè)以56.2億元天價競得南京某地塊，是部分城市房地產(chǎn)出現(xiàn)浮躁情緒的標志。

2012年初，房地產(chǎn)可謂是凄凄慘慘戚戚。受持續(xù)的樓市宏觀調(diào)控影響，新房市場觀望氣氛彌漫，房企普遍慘淡經(jīng)營，部分房企為挽救危局，無奈采取賣子求生、大幅裁員。年初，有媒體報道，雅居樂西南區(qū)進行了人事調(diào)整，裁員規(guī)模達90%；恒大被傳裁員6000余人，如此大規(guī)模的非正常減員，一度震驚業(yè)界。

“出來混，總是要還的。”個別業(yè)內(nèi)人士這樣調(diào)侃裁員潮。

年初，一度喜歡高歌猛進的房企代表綠城，在執(zhí)行“首先是賣房子，其次是賣項目，最后是降價到底，退出房產(chǎn)圈”三步走策略時受阻，第二步策略被迫提前，26天內(nèi)，綠城連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個項目的股權(quán)。

綠城的處境正是當時房地產(chǎn)開發(fā)商生存狀態(tài)的縮影。

正當業(yè)內(nèi)充滿悲觀情緒，紛紛預測房地產(chǎn)不再是簡單的調(diào)整，這個行業(yè)到了必須整頓的時候了，會是一場大變局，房企裁員潮將全面來臨時，房地產(chǎn)卻意外迎來一波放量行情。

4月，在北京，南昌市政19億元擊退萬科，成為北京新地王，在廣州，6月18日廣州珠江新城地塊競拍，恒大以13.22億元的價格將該地塊收入囊中，恒大也榮升為廣州新地王。深圳、南京出現(xiàn)久違的排隊買房，新一輪“購房熱”似乎已經(jīng)來臨。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品住宅成交環(huán)比增長16.37%；成交額環(huán)比增長19.12%。

細細分析，房地產(chǎn)“量價齊漲”背后原因復雜：一是某些城市對房地產(chǎn)調(diào)控明緊暗松，甚至對政策存在誤讀；二是剛性需求的逐漸釋放；其三是有著濃厚的炒作成分，排隊買房背后有買托的、動員老業(yè)主撐門面的等等不可告人的招數(shù)。

正是對“購房潮”的不斷解讀，房企寄予厚望的“金九銀十”意外啞火，市場似乎是趨于理性，但各地再現(xiàn)“土地宴”，房企的高歌猛進與市場銷售并不對稱。從2012年7月1日至8月10日，萬科、龍湖地產(chǎn)、中海、保利這四家地產(chǎn)公司一共拿地19次，總計拿地支出金額是201.6億元。媒體戲言萬科，“萬科的策略已從現(xiàn)金為王，轉(zhuǎn)向拿地為王”。房企似乎要“大干快上”了。

歲末年底，“大干快上”仍在馬不停蹄。在南京，中冶置業(yè)占98.52%股權(quán)的下屬公司豪擲56.2億競得南京某地塊，成為今年的全國總價“地王”。筆者認為，“地王”頻現(xiàn)并不是好兆頭，而是房企浮躁的重要標志。

2010年3月，天價地王頻現(xiàn)，央企紛紛現(xiàn)身，同時一線城市出現(xiàn)泡沫，限購等調(diào)控措施隨之而來。目前來看，2010年初的“盛況”已經(jīng)呈現(xiàn)。管理層對各地“地王”頻出也不再坐視不管，國土部上周稱，要公開調(diào)查中冶在南京的地王項目，并且要求各地采取措施，避免出現(xiàn)“地王”。

浮躁者應該反思了，別再走賣子求生、大幅裁員的老路。
萬科深陷“地板門”

事件回顧：2月16日中午11點50分，一位網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖爆料，稱萬科大量使用甲醛超標的安信木地板。

對此，萬科集團董事長王石立即發(fā)布微博稱，“一旦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品問題，萬科將承擔全部責任。”

值得一提的是，萬科稱王石16日當天下午3點飛機落地抵京，并不是特意從美國飛回來處理此事。但有報道稱，王石本來要親自出席國內(nèi)某活動，該事件發(fā)生后，王石在該活動上并未亮相，而是改為視頻講話。

隨后，萬科接連做出承諾，安撫客戶。2月20日，萬科對此事在深圳召開新聞發(fā)布會，王石仍未出席。在新聞發(fā)布會上，萬科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍介紹，萬科16個城市29個樓盤使用安信地板，涉及上萬套住房。

周衛(wèi)軍還指出，近三年來，萬科集團累計采購的安信地板金額為1.31億元，在萬科地板采購總量中排名第三，大約占23.7%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，此次事件涉及范圍廣，時間跨度長，光萬科一家就有上萬家庭陷入恐慌，還有龍湖、綠地、復地、富力、綠城等龍頭房企也深陷其中。

事實上，王石在兩年前曾說過，在一個企業(yè)做大之后，質(zhì)量監(jiān)管是關(guān)鍵。一位開發(fā)商老總也曾向記者透露，萬科在進入千億陣營之后，管理和運營上的漏洞就逐漸顯現(xiàn)出來了。

點評：萬科等多家房企深陷“地板門”事件透露給業(yè)界一個信息，行業(yè)潛規(guī)則確實存在，質(zhì)量監(jiān)管正在失控。而隨著整個行業(yè)和整體經(jīng)濟的發(fā)展，尤其在市場不好的情況下，必然會有人不遵守“游戲規(guī)則”，精裝修不“精”已經(jīng)演變成普遍問題了。“漏水”、“墻皮脫落”等已經(jīng)成為精裝修的“正常”現(xiàn)象。在市場不好的時候，業(yè)主或許可以鬧一鬧，市場好的時候，業(yè)主只能默默忍了，這已經(jīng)是房地產(chǎn)市場的非正常現(xiàn)象。（王麗新）

千億“俱樂部”擴容

事件回顧：在獨坐千億“俱樂部”的兩年后，萬科終于不再孤單。在2012年12月21日這個“末日”，保利地產(chǎn)的多位高層均確認了公司年銷售額超千億的消息。

根據(jù)保利月銷售簡報顯示，保利11月銷售金額87.03億元，同比增長76.66%；銷售面積72.8萬平方米，同比增長72.92%。1-11月份，保利累計銷售金額920.32億元，超出了去年全年銷售額26%，并超出700億元的銷售目標31%。

而據(jù)了解，早在12月16日，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊就已經(jīng)在海棠灣的旅游地產(chǎn)項目奠基儀式上透露公司將在今年銷售突破1000億元的消息。而在保利1000億元銷售業(yè)績中，除了150億元來源于商業(yè)產(chǎn)品外，其余大部分均來源于住宅的銷售，而面積在144平方米以下的普通住宅占比九成以上，這一點也和萬科頗為相似。

萬科方面，前11個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1178.8萬平米，銷售金額1271.5億元，同比分別增長16.1%和9.88%，銷售金額已超過去年全年。僅11月份，萬科就實現(xiàn)銷售面積143.6萬平方米，銷售金額171.3億元，同比分別大增94.58%和106.63%，且公司連續(xù)7個月銷售破百億元。

除了上述兩家已確定銷售額突破千億的房企外，中海、恒大也很可能在今年完成千億的銷售業(yè)績。

中海前11個月累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1059億港元（約854.1億人民幣），同比增長30%，累計實現(xiàn)銷售面積685.6萬平米，同比增長31.4%。至此，中海地產(chǎn)已超額完成全年1000億港元的銷售目標。

而在恒大方面，其在銷售方面緊追保利，也有望成為千億軍團的黑馬。11月份，恒大銷售金額117.9億，銷售面積198.1萬平方米，同比大幅上漲850.8%和1100.6%，同比增長率行業(yè)最高。前11個月累計銷售金額846.3億元，同樣提前超額完成年初制定的800億元的銷售目標。2011年最后兩個月放緩銷售節(jié)奏的恒大，據(jù)傳今年年末不會主動“放水”。有恒大銷售代理就透露，恒大最后一個月仍在不斷加大銷售力度，“12月第一周一下子就推出5個新盤，單周就賣了快50億元，應該也是在為千億作最后沖刺”。

此外，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達今年的地產(chǎn)業(yè)務收入也有可能突破千億。據(jù)萬達集團數(shù)據(jù)顯示，其商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入達953億元。而據(jù)萬達集團內(nèi)部相關(guān)負責人介紹，在2012年，大約950億元左右。王健林在接受記者專訪時更是表示，萬達集團2012年收入會突破1400億元。

點評：下半年的回暖行情為龍頭房企爭取跨入千億軍團提供了市場環(huán)境，值得一提的是，宏觀調(diào)控力度并未放松，房企格局呈現(xiàn)明顯的兩極分化，行業(yè)并購頻發(fā)。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，房地產(chǎn)領(lǐng)跑三季度中國并購市場，23起案例披露交易資金14.43億美元，占第三季度全國并購市場交易總額的22%。而千億軍團的可能擴容，也從一個側(cè)面反映了更加激烈的行業(yè)競爭。此外，突破千億銷售的房企今后勢必將遭遇規(guī)模瓶頸，如何轉(zhuǎn)變盈利模式也將會成為這些房企將要面臨的一大問題。