今年樓市或?qū)⒊省癗”型走勢(shì) 不同區(qū)域存差異
作者:未知 來源:證券時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2013年04月15日 【字體:大 中 小】
日前,各地開始落地國務(wù)院國五條政策。除了在限購政策上有所加碼外,預(yù)期中的住房交易個(gè)稅從嚴(yán)征收、二套房貸再次收緊等強(qiáng)力措施均被各地有意回避,政策溫和落地后的影響小于預(yù)期。在這樣的背景下,地產(chǎn)板塊是否存在糾錯(cuò)式的反彈走勢(shì)?未來房地產(chǎn)政策又將會(huì)存在哪些變數(shù)?經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、房地產(chǎn)行業(yè)分析師舒廷飛做客財(cái)苑與廣大網(wǎng)友進(jìn)行了深入交流。
此次房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布后,房?jī)r(jià)并沒下降,甚至有的還上漲,但房地產(chǎn)股票卻應(yīng)聲而落。對(duì)此,舒廷飛指出,地產(chǎn)股面臨更多的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì),短期向下空間有限,反彈力度取決于政策趨穩(wěn)和行業(yè)基本面的配合。預(yù)計(jì)今年行業(yè)投資平穩(wěn)增長(zhǎng),但行業(yè)內(nèi)部分化加快。
從“新國五條”細(xì)則來看,仍然沿襲了以“限購、限貸、限價(jià)”為主的行政化調(diào)控手段。舒廷飛指出,“新國五條”造成了房?jī)r(jià)短期上漲的預(yù)期,但中長(zhǎng)期來看,根治樓市泡沫還要靠增加供給,以及提高物業(yè)持有成本。“新國五條”細(xì)則的重點(diǎn)是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市,以及部分漲幅過快的二、三線城市,并未對(duì)全國所有城市采取“一刀切”的政策。在調(diào)控方式上,更傾向于采用差別化信貸、所得稅等經(jīng)濟(jì)手段抑制購房需求,限購、限貸等原有調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)。因此,該政策可能會(huì)加劇行業(yè)供需波動(dòng),預(yù)計(jì)今年樓市總體呈現(xiàn)“N”型走勢(shì),但不同區(qū)域房?jī)r(jià)上漲壓力存在差異。
舒廷飛表示,從需求端來看,若地方嚴(yán)征二手房所得稅,二手房成交或在今年二季度出現(xiàn)萎縮。短期內(nèi),部分需求會(huì)溢出到一手房市場(chǎng),而一線城市新增供給不足,所以仍面臨房?jī)r(jià)上漲壓力。二線城市則可能出現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”,中西部地級(jí)以下城市房?jī)r(jià)下行壓力最大。由于一、二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)關(guān)系,最終成交量都會(huì)出現(xiàn)下滑。從供給端看,今年一季度已完工未售面積雖有所回落,但仍處于絕對(duì)高位,全國樓市去庫存仍將延續(xù)。
在投資機(jī)會(huì)方面,舒廷飛認(rèn)為,地產(chǎn)板塊短期內(nèi)存在估值調(diào)整需求,目前行業(yè)的整體估值處于歷史底部區(qū)間。二季度行業(yè)基本面相對(duì)趨于平穩(wěn),地產(chǎn)板塊繼續(xù)向下的空間有限,目前面臨一波估值修復(fù)的反彈行情,但高度取決于基本面和政策面的配合。
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